楼盘“成本清单”需理性看待
    2009-10-28    顾建发    来源:东方早报

  10月27日《经济参考报》刊登了题为《楼盘“成本清单”曝光高房价内幕》的报道,吸引了许多人的眼球。该文分析了一份楼盘“成本清单”,揭秘高房价利益链:首先,政府是高房价的最大受益者;其次,开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”,第三,“银行是吃了买房人再吃卖房人”,第四,推高房价——“媒体非常有用”。
  如何看待“成本清单”?我们认为:如果单就“成本清单”而言,以上四个情况确实存在。但是,如果再进一步深入分析的话,这些“成本”都是有其背景的。
  首先我们来看政府是高房价的最大受益者,从表面上来看确实如此。高地价、高房价,政府的财政收入就多。但是,如果政府不是拿这些多出来的收入用于增加自己的福利,而是用于增加社会公共福利,那么通过财政转移支付的形式,它就能成为整个社会发展的基础,比如,城市基础设施加快建设,社会所有人都是受益者;再比如,我国廉租房建设由于资金问题,全国各地进展都比较缓慢,与国家的要求有较大的差距。为此去年政府规定土地出让金的10%必须用于廉租房建设。政府在高房价的面前,更应该做好住房保障工作。
  其次是开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”。房地产开发有暴利,这是所有中国人都知道的事。前几个月,大央企、大国企纷纷成为新“地王”,就是冲着房地产开发暴利去的。实际上,上文所述开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”,也不过20%以上的利润率。我们现在来看看一些上市公司近几年的年报:绝大部分公司毛利率都在20%以上,有些公司的毛利率甚至超过50%。曾有专家提出,对房地产企业要征“暴利税”。房地产业为什么有这么高的利润率,根本原因还是在于垄断。我们再来看看日常生活中的水电煤,哪个行业不是垄断?只要有垄断存在,就会有暴利出现。房地产业与其他垄断行业比较,它的市场风险和道德风险都非常高。房地产市场有高峰也必然会有低谷,想想一年前当国际金融危机影响我国时,绝大部分房地产企业陷入困境,如果国家不出台一系列救市政策的话,可能一大批房地产企业由于资金链断裂就得破产关门。如今,房地产市场在政策的刺激下,迅速复苏繁荣,对房地产企业的非议,开始多了起来,开发商就成为高房价的替罪羊。因此,开发商承担的风险和其所得的暴利,与其他一些垄断企业相比只能是小巫见大巫。
  第三,“银行是吃了买房人再吃卖房人”。如果是购买一套100万元的房子,从银行获得商业贷款60万元,30年还清,按照现在实行的7折优惠利息,偿还给银行的利息也要50多万元,银行利息要占本金的90%以上。但是,尽管看上去银行利息总额很高,然而时间的逐步推移,还款人的压力是逐步降低的。说是房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块,主要是贷款利息远远高于其他行业贷款,一般也要达到百分之十几。这也是一个愿打一个愿挨。房地产业与金融业是一对孪生兄弟,如果没有金融的支持,我国房地产业也不会有如此迅速的发展(同时房地产也成为银行抵押贷款中的最优质资产)。
  第四,推高房价——“媒体非常有用”。众所周知,媒体的作用是非常巨大的,尤其是在当前互联网时代,从纸质媒体发展到电子媒体,媒体的作用更是被放大了无数倍。开发商售楼必须做广告,以前的媒体,新闻是新闻,广告是广告。如今,房地产广告形式多样,论坛、研讨会比比皆是,到处都是专家。你也搞不清楚究竟是新闻还是广告,且硬广告、软广告一起上,这应该从媒体自身找原因。
  综上所述,对“成本清单”还是应该理性看待,政府应该在住房保障中下大力气,开发商应该多想想自己应该承担的社会责任。(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)

  相关稿件
· 楼盘“成本清单”惊曝高房价内幕 2009-10-27
· 一份楼盘"成本清单"揭秘高房价利益链 2009-10-27
· 江西65家楼盘公示商品住房成本 2009-09-09
· 南京:二套房贷政策收紧促楼盘提前开盘 2009-07-22
· 北京上半年有130多个楼盘涨价 2009-07-09