今年房地产市场的“金九银十”会像往年一样如期而至么？笔者认为,由于去库存化导致的新开工面积不足,以及房价过快上涨对需求的严重制约,今年的“金九银十”可能会来得晚一些,甚至会出现与市场预期相左的情况。
房地产市场具有典型的季节性特征。比较明显的是春节前后的小旺季,和九、十月份的大旺季。前者与个人的收入特征有关,大部分居民的年终奖在春节前后兑现,对于购房首付款具有重要意义。九、十月份的成交旺季,则受开发商新开工面积的影响。大多数开发商在年尾制定第二年的开发计划,而房地产的开发周期往往在9-12月之间。于是,三季度末和四季度初就成为开发商集中推盘的旺季。加之年底回款的压力,开发商也会在秋季加大推盘力度,供给相对集中从而成就了“金九银十”。
但是,今年的“金九银十”存在诸多的不确定性。首先,今年九、十月份的供给增加不会特别明显。就全国而言,深圳房地产市场具有比较特殊的地位。2007年10月,深圳房价以17450元/平方米的均价见顶,从而拉开了房地产市场调整的序幕。在之后超过15个月的调整中,深圳房价领跌全国,最大跌幅接近40%。在此过程中,开发商的策略是去库存化,在拿地上十分谨慎。以万科为例,受2008年一季度销售情况的良好预期影响,万科的拿地策略也比较激进。5月份新增权益面积118.53万平方米,达到年内最高点,需支付地价23.07亿元。9月份成为拿地的分水岭,当月新增权益面积90.37万平方米,为年内次高点,需支付地价22.56亿元。随后的10月、12月,万科均按兵不动,市场策略趋于保守。也就是说,在去年底万科基本没有新增土地储备,对应的新开工面积也处于年内低点,如果以9-12月的开发周期计算,今年的九、十月份新推盘量不会太多。
其次,房价的上涨也会压缩市场需求。笔者此前曾判断,三季度房地产市场会呈现“缩量上涨”,即成交会环比下降,但房价还会缓慢上涨。目前看来,上述判断基本成立,只是房价的上涨速度超越了预期。以深圳市的数据来看,2009年8月,深圳新建商品住宅成交4114套,环比下降25%,成交面积38.6万平方米,环比减少30%;二手房成交为111.6万平方米,环比减少26%。伴随成交下滑的是房价的快速上涨。一手房成交均价达18830元,比7月上涨18.6%,且已连续6个月上涨,并超过了历史最高成交价。
房价上涨对于购房需求是“双刃剑”。一方面,房价上涨特别是过快上涨,对于自住需求的抑制十分明显,购房者不得不考虑首付款的增加以及月供的上涨是否会超过自己的支付能力;另一方面,房价上涨对于投资需求而言,明显具有吸引力。因为房地产市场的投资特性,使得参与者具有较强的投机心理,即买涨不买跌,最终往往会导致资产价格泡沫。但是,如果房价上涨过快,特别是像深圳的房价已超过了2007年的最高点,在经济复苏尚不明朗的背景下,这样的市场环境显然对投资者的吸引力会大幅降低。综合来看,对于市场需求的抑制将会由对冲到逐步放大。
据此,今年的“金九银十”可能会来得晚一些,甚至会出现与市场预期相左的情况。另外,现在的房地产市场很难说没有泡沫,甚至泡沫比前一轮经济周期还要大。在缺乏健康发展的背景下,即便是房地产市场独有的“金九银十”规律,恐怕也要让位于消除泡沫的过程。
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