“地王”背后躲着官商合谋的影子
    2009-08-18    王清    来源:红网
  土地拍卖过程中,灰色交易普遍存在。业内人士称,企业为了拿地,“没有一个不行贿”。地王现象背后存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。(8月16日《华夏时报》)

  “地王现象背后存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相”,这句话若不是出自开发商之口,让人难以置信。万科集团董
  事长王石更是明言道:“现在不行贿成了过街的老鼠,行贿反而成了英雄了。”过去善良的民众只隐约感到地产商疯狂囤地、争当地王,是在玩一场资本游戏,现在看来,这背后隐藏更多的猫腻。
  和这个炎热夏天同样火爆的,是发烧的土地市场。地产商开始红了眼睛在大江南北、长城内外争抢土地,叫板之激烈、竞争之惨烈,几乎到了白热化地步。据统计,截止6月底,恒大、碧桂园、绿地等10大地产寡头囤积土地超过3万平方米,相当于全国每年开发规模的一半。
  别以为地产商不顾一切高价拿地是大脑冲动的结果,有人还以广州为例,说是2007年产生的27块区域性“地王”,到现在还有20块闲置,开发商如此做派是失去理性的行为。其实,商人无利不起早,他们不会赔本赚吆喝。透视和解析地产商“拿地战略”的背后,不难发现他们操纵市场的手段玩得多么高明和精巧。
  其一,他们囤“地”居奇,以时间换价格,营造房价高升预期。其二,低廉的竞得成本让开发商能够更加自如的选择开发与不开发。以广州市2007年未开发土地中总价最高的中莱投资有限公司的土地为例,这块地尽管拍出了44亿多元的天价,但是最初的定金却只有8000万,占整个地价的不到2%。所谓的竞标价格,几乎就是数字游戏。其三,以“地王”带动周边地区自己开发的其他楼盘升值。以广州“城建地产”为例,2009年6月,该公司以1.5万的均价拿下了CBD珠江新城的一块土地,成为新地王。随后周边楼盘应声而涨,这其中也包括城建地产的项目星汇云锦,仅此项目,城建地产就凭空多赚了2个亿,而它拿下的地王总价也不过3.45亿。其四,是扩大公司市值最捷径的渠道。对那些准备上市或者已经上市的开发商而言,高价屯地是其扩大市值和影响力最简单最直接的方式,迅疾达到资产高估、市值膨胀的目的。其五,对于开发企业来说,必须手里有地、有项目,才能维持运行成本、才能继续融资。今年极其宽松的信贷环境,给他们大开融资方便之门,地产商“不差钱”的结果,必然是到处“圈地”。
  最核心和本质的问题,是地产商违法违规的风险几乎等于零,可以忽略不计,导致地产商抢地有恃无恐,胆大包天。《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》等法律和规章都明确规定,满2年未动工开发的土地,政府可以无偿收回土地使用权。然而,广州只收回了中莱公司的处理,对其他的企业都“网开一面”。其实,中莱公司早就“人去楼空”、“名存实亡”,有关部门只是在打一只“死老虎”。
  更为严重的是,一些地方政府和地产商进行合谋,千方百计推动土地“发烧”。目前地产商拿地主要是通过三种方式,第一是招拍挂,第二是收购项目,第三种是在一级市场跟政府合作开发。第三种是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。这种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。政府和地产商双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还;若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。你看你看,政府就是这样丰富了“土地财政”,地产商则是这样赚得盆满钵满。而房价,则是节节攀升,青云直上,直至断绝了普通市民购房的奢望,楼市成了富人的赌场和投机、投资者的敛财工具。
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