一段时间以来，上海楼市流传着一个令人不安声调——“房荒论”。这一声音尘嚣上，似乎一夜之间，过剩的大批房源被消化殆尽。
   “房荒说”的基本逻辑是：春节后，上海一手新房消化速度惊人，楼市后续供应紧张。按照目前每个月的消化速度，库存新房仅仅在几个月之内便可卖光，楼市供应危机即将到来。比如，2009年4月25日，上海楼市单日成交量突破1000套，创下了2007年10月以来的82周新高。中银国际一位分析师就此表示，以4月26日的可售面积、销售速度推算，上海存量房只剩下3个月的消化时间。
    在此类预言之下，“房荒说”推动了大量潜在买家投身楼市。随之带来的一个结果是，恐慌心理造成的价格人为抬升，不少开发商趁势提价。
    笔者的认识是，“房荒说”是片面之词，从中期来看，供应偏紧可能在上海核心城区的局部区域，而不可能在全市范围内上演，“普遍回暖”是一个伪命题，楼市相应的结构调整依然是未来的主基调之一。
    支持这一论点的主要理由是：首先，以一手新盘中的公寓产品（剔除动迁房、配套商品房）为例，上海佑威房地产研究中心根据“网上房地产”官方数据统计，上海市公寓在2009年1月底的时候存量达到646万平方米，而时过三个月，2009年4月底全市公寓的存量为507万平方米，平均每月消化46.33万平方米。按照这种理想的去化速度来看，光是公寓全部去化，就需要11个月。以目前已经入市的一手新盘存量来计算（存量除以月均消耗量），属于静态计算法。
    值得注意的是，上海各个环间消化速度不完全相同。中外环间的去化速度最快，只需近7个月就能去化，而郊环外则需要2年才能售完。
    其次，此轮消费市场启动，是前期价格下调遭遇压抑已久的刚性需求后形成的叠加效果。去年积压的购房需求在今年3月开始爆发，导致近几个月供求严重失衡。近期多数开发商去库存主要由于2008年销售冷淡，通过减少开工面积减轻资金压力，而目前市场又现火爆就相对无房可卖，还有政府在近一年半减少土地供应，直接造成新增供应不足。
    需要明确的是，已经推向市场的一手新盘仅仅是存量的一部分。随着近期土地市场和楼市共同回暖，在今年下半年大量项目必将快速入市，但不会是所有区域的供应都将加大，如近期土地供应主要集中在外郊环区域，因此该区域后市可能供大于求，这一新增供应量将扩大未来存量的容量，重新平衡供应与需求的微妙关系。与此同时，外环以内的中心区域，土地供应日益减少，造成局部区域的供不应求。
    再则，目前各家地产商、研究机构的存量房源消化计算样本和计算口径，往往忽略了二手挂牌存量房源，以及此前租赁、未来转为出售的房源，这一部分将大大分流一手新盘买卖的压力。
    据公开数据，上海全市二手房新增挂牌量今年2月新增3.27万余套；3月新增挂牌2.8万余套；4月新增挂牌2.5万余套。虽然新增挂牌量不断减少，但存量依然不小。其中，走向严重分化的是：低单价、低总价的小户型房源，或者老公房，销售速度极快，确实可售存量越来越少，但是，高单价、高总价的二手房源依然挂牌供应丰富。
    按照以往的规律，房地产交易呈现周期特征，每年的5月前后、9月和10月前后是高峰时期，其余时间多为淡季。当前的许多开发商和机构以2009年4月和5月峰值消费速度来匡算全年，也不够准确。楼市必将找到新的平衡，去化多种类型的存量将至少耗费一年半至两年时间。