此次汶川8.0级大地震波及范围广，对四川北部以及陕西、甘肃广大地区的居民房屋造成了恶性破坏。对于那些失去自建房屋的灾民来说，重建家园可能需要依靠政府的补助、同胞的支持以及灾民自已的艰辛努力。
但是，此次大面积的房屋损毁事件中，有一种情况由于牵涉到复杂的产权和债务关系，处理起来比较棘手，争议也很大。那就是，一部分向银行按揭购买了商品房的人，房主在此次地震中幸存，但房屋却已经损毁。要求这些业主为已经不存在了的住房继续还贷，尽管从现行法律的角度来看是有依据的，但在地震波及范围如此之广，牵涉到的灾民如此之多的情况下，如果硬性以法律为依据逼人还贷，不仅会增加社会不稳定因素，影响灾后重建和当地经济的恢复，而且从人道主义的角度来看，要求他们继续还款也说不过去。
对于这种情况，笔者认为,采取政府、业主和银行三方合作，各自让利一部分的方式，可以得到较为完美的解决。所谓三方合作，就是灾民出让一点土地使用权年限、政府补贴一部分资金减免一部分税收、银行减免一部分利息。
在中国现行的土地制度下，商品房的土地使用权是政府以拍卖的方式，通过房地产开发商间接向房屋业主出售的，其年限为70年。因此，一套商品房的市场价值可以分为两部分，一部分是房屋的建筑价值，另一部分是房屋下面的土地使用权价值。这两部分价值的比例在中国不同地区，可能会因地价和建筑成本的差异有所不同，在此次地震灾区的地级城市和县级城镇中，地面建筑物的价值估计不会超过其总价值的50%。我们以50%为假设前提进行计算，一个地震前商品房总价值为1亿元的小区，要在原有地块上重新建起相当面积的住宅，大约需要5000万元。因此，要顺利完成重建，这5000万元的资金的来源和分摊就成为关键。
但是，如果通过各方合作的方式，这5000万元并不难分摊。我们可以先成立一个5000万元的重建基金，其资金来源可以包括地方政府财政拨款、中央政府财政支持、发行特别债券和捐助资金。作为补偿，政府可以适当缩减这块土地的使用权年限，比如说，70年的土地使用权已经过去了5年，还剩下65年，政府可以将这块土地的使用权年限缩减到45年或50年，也就是说，政府今后可以提前15-20年重新收回这块土地的使用权，配合现在拟议中的物业税，政府事实上日后可以提前15-20年开始征收物业税，用以弥补一部分建设费用。当然，这一过程中，应该协调好政府的财政收支的跨期问题。
另一部分建设费用可以通过重新规划和适当提高住房的容积率来解决。在这次大地震中，有些地方房屋成片被毁，重建时，可以通过重新规划的方式，将多个小区统一起来规划道路和配套设施，充分利用边角废料地块，提高土地的使用效率，也就是说，原来只建有8000套房屋的地方，重新科学规划后，可以建上10000套房屋。另外，地震灾区原有的住房容积率普遍较低，重建时适当提高容积率，不但可以达到集约使用土地，改善公共基础设施配套的目的，还可以多建出一部分房屋。比如说，多建出2000套，这样，原来建有8000套房屋的土地上，重建后，房屋就达到了12000套，这多出来的4000套房屋的价值也可以用来弥补建设费用，为债券还本付息。
当然，从短期看，可能有些地方的房地产市场暂时无法消化这多建出来的房屋，那么也可以将节约下来的土地预留出来，今后择机拍卖，其收入用来弥补重建费用。以上两种方法，效果是等同的。
作为此次受灾情影响的银行，在重建过程中也可以发挥积极作用。一方面，可以通过向重建基金提供贷款的方式来提供支持，另一方面，还可以适当减免一部分业主的利息费用，支持居民恢复正常生活。
如果采纳上述思路，那么在重建完成后，原来已付清银行贷款的业主，可以分配到同等面积的住宅，继续居住，而那些尚未还清银行贷款的业主，也可以分配到一套与原有面积等同的新住房，但必须继续向银行还款，而银行方面应该给予一定的利息或本金优惠，以减轻其负担。
通过这种三方合作的方式，房屋建好后，政府向原有地块上的业主重新核发房产证，新的房屋的产权和业主的债权债务关系都得到了重新确定，灾民们可以重新开始安居乐业的生活，灾区经济的可持续发展也可以因此得到重大的保障。 |
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