哈达威指出，造成美国房地产市场巨大泡沫的政策（人为）原因，首先在于美国的税收等一揽子政策所形成的错位激励。

    从1940年到2007年，美国住宅价格一路上涨，势不可挡，即便在某些时段出现过区域性的价格回调，也没有发生全国性房价坍塌的事件。长达67年的经验似乎足以说明房价持续上涨的合理性。2007年当年以及之前一些时间内，美国官员、经济学家、投资者、业主、地产中介、开发商都看好房价继续上涨的前景。

    是啊，人们有理由继续看好房价。二战后，美国城市化浪潮加快，原先居住在小城镇和乡村的人越来越多转移到大城市。1960年代晚期，美国开始拥抱新科技革命，涌现出一大批科技创新企业，财富神话一批接着一批；与之同时，美国经济结构中金融化程度越来越深。包括美国在内的西方工业国家，向亚太地区转移制造业产能（带来的结果就是产业空心化）。这些因素叠加起来，均构成房价上涨的利好：自住购买需求旺盛，大量资金和投资需求转移到股市及不动产投资，投资买房以保值增值及短线获利的路数长期有效。2007年之前，美国许多电视台最受欢迎的电视节目，不是热门电视剧，而是传授如何购房、翻新装修，提高其资产价值以卖出获利的节目。

    波浪无限增大，这有悖物理学定律。（期望）房价永远上涨，同样不切实际。长达67年的房价上涨，形成了世界经济史上最大的资产泡沫。房主、房地产评估师、贷款人、抵押贷款证券化交易商、对冲基金、货币基金及美国政府都从中获利，并且，每一方都认为自己的获利是理所应当的。

    也正因为此，2008年次贷市场崩溃，美国房价迎来雪崩式下滑，国际货币基金组织估计，次贷危机造成了9450亿美元的损失。上述各方就展开了相互攻讦，美国政府和金融机构股东起诉信用评级机构，投资者、地产信托起诉投资银行，美国地方政府和投资者起诉交易商，投资者起诉对冲基金，借款人和证券发行人起诉抵押贷款放款人……当然，被抨击最多的，还要属美联储等美国金融监管部门，以及很不巧在房价崩盘前还在言之凿凿上涨预期不可动摇的专家。

    长达67年的美国房地产泡沫，究竟是怎样炼成的？除了本文第二段提到的美国科技革命、经济结构发生变化等客观因素，以及亘古不变的投机贪婪心理，还应总结出什么？美国丹佛大学法学院法学教授罗伯特·M. 哈达威所著的《美国房地产泡沫史（1940-2007）》一书，有别于市面上已有的金融危机研究作品聚焦（美联储前主席）格林斯潘任期的做法，将视角扩展到1929年大萧条和罗斯福新政，大量调阅了67年泡沫期内的市场数据，并得出具有说服力的结论。

    哈达威指出，造成美国房地产市场巨大泡沫的政策（人为）原因，首先在于美国的税收等一揽子政策所形成的错位激励。美国实行累进制的所得税政策，近几十年来不断推动减税及税收补贴，从而最终形成了“累退式”税收政策，有钱人从减税、退税、税收优惠中获益最多。而且，这一政策还鼓励业主、投资者通过倒卖房产来获利。

    第二项原因，出在住房保障政策环节。美国开国之后，就鼓励公民凭借自身努力获得财产，当然也包括房产。肯尼迪、约翰逊两任总统开启了“伟大的社会”计划，形成了国家保障公民住房的政策传统，再后来又出台了《社区再投资法》，强调金融机构要遵守这方面的政治和社会责任，向穷人放款以支持其购房。银行等金融机构迫于压力不断降低贷款审查标准，更多原本买不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房贷款买到房屋，且能通过长期上涨的房价而倒卖房屋获利。

    书中还谈到，为鼓励公民购房，美国政府在罗斯福新政时期就开始向购房者提供补贴，还向贷款银行发行债券，收购其住房抵押贷款，以进一步降低贷款购房利率。1990年代，美国政府和国会不仅允许房主以自己房产的净值为抵押，购置第二套、第三套住房或用于其他方面的投资、消费。这一切最终倒推了房价畸形上扬，而金融机构为了转移风险，则致力于开发和推广金融衍生品，泡沫和风险就隐性化的越吹越大。

    这本书的一大亮点，或者说哈达威观点中较具新意的一部分是，将美国政府金融和房地产监管分为经济性监管和安全性监管。哈达威援引美国民航等行业的案例教训指出，政府应尽可能削除只会产生保护垄断、削除竞争的经济性监管，而应强化旨在保障竞争秩序、客户利益的安全性监管。美国房地产67年泡沫史，也可视为美国政府在利益集团游说下不断降低安全性监管要求（比如降低联邦和地方政府对金融行业的信用监管，降低金融机构资本金要求，不再强制贷款者首付金额不低于一定比例）、在公众压力面前不断增强经济性监管甚至成立多家政府支持企业直接入市（房地美、房利美等）的历史。概括起来，安全性监管形同虚设，成为了美国房地产泡沫不断积累的重要推手。

    哈达威通过数据和资料分析还提出，美国公共教育课程、公民付费理财教育体系中均严重缺失经济史和金融风险教育的内容，这使得投资者对房价永远不会下降谬论深信不疑。美国多名金融学专家合著的《金融守护人：监管机构如何捍卫公众利益》（三联书店2014年1月出版）一书曾指出，金融业从业者是监管部门的“主场观众”，双方因为趋同的专业背景、知识结构很容易形成相互认同的群体效应，后者不可避免因此对前者行为给予不同程度的偏袒。很显然，经济学教育的缺失也使得公众根本不可能识破，基于次级房贷而打包形成的“高危”衍生品的真相，也无法对监管部门实施任何有力的问责监督。
 
    书中还指出，美国劳工统计局1983年决定将房价排除于消费者物价指数（CPI）之外，这使得投资者产生错觉，严重低估通货膨胀率；而这又诱导美联储不断放手压低利率，进一步引发了边缘借款人对低首付或无首付买房的需求，依靠未来房产升值作为获得房产权益的唯一途径。

    《美国房地产泡沫史（1940-2007）》这本书可以带给中国读者足够的警示，书中所述酿成美国房价巨大泡沫的诸方面诱因，在我国也能找到不同形式和程度的存在。特别危险的是，某些监管部门、金融机构和大批投资者对房价不断上涨有着一厢情愿的预期，拒绝接受房价调整的市场信号。