房地产行业的繁荣和发展是当今中国经济发展的不可替代的龙头,没有之一。我和读者一样都很想知道,在中国房价经历了长达近20年的飞速增长之后,是涨势逐步趋于缓和,还是房价逐步稳定,甚至于展开调整。每每看到诸多截然相反的信息充斥而来,更加使得我们无所适从。那么房地产发展的经历和阶段在国际上有没有现成的实例可以借鉴?有。美国著名经济学家托马斯·索维尔的新书《房地产的繁荣与萧条》就给我们展现了美国房地产的繁荣与萧条的轮回,或许从中我们能借鉴到与我们有益的举措,预见到我们想知道的未来。

    房地产繁荣的政治经济学理由。一提到房地产,给人的感觉是,它一贯是引领经济走出衰退的引擎。但是在近10年看来,似乎越来越有可能成为经济的绊脚石。想弄清房地产在经济中到底扮演什么角色,必须知道参与房地产的各个主要角色。首先是银行,其次是企业,再次是政府相关政策部门,例如土地局发改委等,还有相应的金融投资公司。

    当然,美国是美联储统管银行,房利美房地美,美国住房及城市发展部和其他金融机构等,再加上买房者,如此纷繁复杂的各种利益纵横交错。用一句话来概括,他们的收益体现的是私有化,而风险则表现为社会化。我们没有必然的理由期待各个机构能够协调统一各自的行为。其实从它的重要角色就不难看出,房地产这一行业牵扯到社会最重要的政治和经济方面。正是因为有了首付、借贷、利率让房地产贷款兴旺发达起来,各种追逐利益最大化的团体和个人让整个房地产沸腾。那么在房地产的兴衰中谁该受到指责?贷款人、借贷者、政府还是金融市场?答案是全部。是的,所有的人都负有责任,但其中很多人却并无责任能力。转过来看看政治家在做什么,经济适用房的发起,放宽信贷标准,面对危机的警告无动于衷。看来全世界都一样,政治家明知有些事很疯狂,却并不去阻止它。最终房地产沦落为以牺牲纳税人利益为根本目的的权贵资本主义的敛财工具。这样说也许并无悲观。

    房地产繁荣神话潜藏着危机。托马斯·索维尔在第三章房地产的萧条中详细表述了房地产的危机表现。当时过境迁,风光不再,房地产价格开始下跌,虽然对于不同的地域还展现出差异,但是房地产步入衰退的实际情况确实给金融市场带来了负面影响。随着华尔街巨鳄的动辄几十亿美元的亏损,社会层面对政治和经济的批判就开始产生,市场接着反应,政治也开始有所表现,当政府收到的责难逐渐累积,必然会导致临时干预、监管、援助与“刺激”。然而最终的结果却往往不尽如人意,可能是因为时机的问题,也可能刺激的对象不对,最终却导致了通货膨胀和使用国家机器来强行推行慈善。而后者在历史上看从来就没有成功过。

    理念与现实之间的差距是如此之远,以至于越来越多的美国人发现经济适用房踪迹难觅。这不正是中国现阶段的写照吗?但是,且慢,还有解决办法。无论是划红线还是社区投资,最终都归结为歧视与法律和特权之间的争论不休。在市场与政府的大辩论中,市场总是反应过度,而政府总是姗姗来迟。无论是保护还是拯救,最终都不能摆脱自然规律兴亡更替的法则。

    一位历史学家曾经说过,艰难岁月就是美好时光的借鉴,这句话用于房地产业恰如其分。几乎人人都同意造成国家当前经济危机的成因无非就是:贪得无厌的借款人、虚弱的政府监管、更加虚弱的政府监管机构以及将风险无限放大的金融机构。但是我们有没有办法来阻止或者分流这些利益导向呢?作者写道,毫无疑问,完美的政府干预能够解决房地产市场的问题,并组织这些问题演化为吞噬整个经济的金融问题。接著作者从“市场:自由与不自由”方面所能考虑到的诸多因素,例如助力因素、受迫因素、突发因素分析了房地产问题。又从政治干预角度,“一揽子”解决方案等方面阐述。期间借鉴了加拿大的经验,最终对房地产行业的市场与政府的博弈之间给出了一个平衡之路。

    无论是房地产市场引发的股市崩盘,还是创造就业所带来的市场过度反应,最终大萧条都是要走向终结的。房地产市场就是这样,必须要历经兴盛与衰败交替轮回的过程。

    对于美国的房地产行业,不管是资本主义的监管危机,还是资本主义本身应该负有责任,这些都不重要了。在国家资本主义日益社会主义倾向的今天,从中国的房地产业中可以看到美国的影子。托马斯·索维尔在书中的描述,给没有经历过房地产萧条的中国以纸面上的教训。兼听则明,《房地产的繁荣与萧条》一书正好达到了这一目标。