作者:柴效武 出版社:中国民主法制出版社

    一、住房是老人养老的糖果屋
    脍炙人口的《格林童话》中，曾经讲述了一个“糖果屋”的有趣故事。如今的“糖果屋”已经不再是小孩子才会去看的童话。老年人用房子养老，这个房子就成了真正意义上的“糖果屋”。尽管以房养老的理念与运作方式，在中国还处于探索的过程中，但“糖果屋”的童话却渐渐跃入眼帘，成为人们可以触摸到的现实。尽管老人的房子不是用糖果做成的，但我们遵循以房养老的理念，将要介绍的若干具体操作方式，则要让老人的房子变为晚年足以舒适享用衣食之源的“糖果”。
    当我们步入百货超市，会看到花花绿绿、色彩缤纷的各式“糖果”。以房养老的现实生活中，可资以养老的“糖果屋”同样可以采取多种表现形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的养老生活装扮得更加绚丽多彩。
    老人们如何以房养老，我们为有志于此的老人们，提供了众多的“糖果”，或者是一个可供自主选择的大“菜单”，同时，我们对菜单中的各个大菜逐一作出介绍，帮助老年人根据自己的经济能力和意愿爱好，在菜单中自主随意地“点菜”，选择适用的以房养老模式。
    二、以房养老理念的提出
    2003年7月，我们在浙江大学召开了“以房养老”的大型研讨会。会上，我提出了第三个老太太以房养老的理念，将以房养老的实质归结为“死后钱财生前用”，并用“60岁前人养房，60岁后房养人”，这个大家清晰明白的语言，形象地说明了以房养老的含义和具体操作模式，并对以房养老推出将会带来的社会经济效应，以及将要遇到的种种风险，给了较为清晰的勾勒和描画。
    长期的计划经济时代里，在“低收入、低消费、广就业”的政策影响下，我国大多数的老年人都是积蓄不多，只能靠有限的退休金艰苦生活。上世纪末期，国家推行住房制度改革，大量公房对外出售，使不少老职工用较低的价格买下了价值较大的房产，再加上商品房的大量开发，房价的飞速上涨，许多老人拥有的房产达到数十万乃至百万元之多，但他们每个月可支配的养老金收入却仅仅为数百元或千数元，房子再好，价值再高，但首先要供自己晚年居住，就不可能先行出售或出租赢利来换取养老所必需的各种钱财，日常生活就只能是“端着金饭碗讨饭吃”，并不很富足。
    老人拥有房产的价值尽管很高，使用寿命也很长，通常可以达到四五十年之多，但自己本人的寿命却仅仅为十多年或二三十年，去世后遗留的较多房产价值就只能遗留给子女或上交社会，行同浪费。我们设想在不影响老人正常生活居住的情形下，通过一定的金融保险机制或非金融保险机制，将老人死亡后遗留房产的价值部分提前变现搞活，形成一笔稳定可靠且延续终生的现金流入，用于补贴晚年的养老生活，就是我们这儿谈到的以房养老。这一理念经过数年的广泛宣传，目前已经为越来越多的有识之士知晓并乐意接受。
    房产是大多数老人的最大一笔财富，几千年来流传的“养儿防老、房产继承”的传统观念，使他们习惯于死亡时将房产遗留给自己的子女继承。但是，一个显而易见的事实是，有相当部分的老年人或者没有儿女，或者儿女的经济状况颇佳，并不需要来自父母的遗产馈赠，或者儿女还有点不大孝顺，当他们死亡后把房子交付子女时，并没有在生前得到来自儿女的精心照顾，日子过得就是非常辛苦。
    这一怪圈应当如何打破呢？中国房地产开发集团的理事长孟晓苏教授，近几年来一直在倡导以房养老的新思想，并提出在我国积极推行倒按揭养老的建议。目前，还专门开办了幸福人寿保险公司来研发并主打倒按揭以房养老的业务。对老年人的这种“房产富人，现金穷人”现象，孟教授就用了“一边捆着草，一边饿着牛”这句风趣的语言来解释。为什么“饿着的牛”吃不到“捆着的草”，原因很简单。大家或许没有这方面的意识，或许意识到这一现实的不合理，却又局限于浓郁的传统观念和体制障碍无从有效排解。现在有了以房养老的新理念，再加上以倒按揭为代表的以房养老的系列产品的出台，“饿着的牛”就很容易吃到“捆着的草”了。
    三、以房养老并非只有倒按揭一种方式
    曾经有位老年人向我提出这样的疑惑:“以房养老是大家热衷评论的热门话题，其中最为典型的倒按揭模式的推出，又由于种种条件限制，在短时期内难以顺利成行。我们年龄都很大了，可能等不到银行和保险公司推出这一金融保险产品了。在这种状况下，还有什么更好的养老模式，可以给我们大家做些介绍呢”？
    这位老大爷的提问是很对的。日常谈到以房养老，进入大家视野的首先就是倒按揭这一舶来品，正式名称为反向抵押贷款，但如就此认为以房养老只有倒按揭这一种方式，显然是个极大的误读。难道以房养老就是“自古华山一条路”，除了倒按揭这种美国来的舶来品，就没有其他可行之路吗？显然不是这样。
    从广义的角度看待以房养老，各种以房养老模式可简单地分为金融保险和非金融保险模式，前者如倒按揭、房产养老寿险和售房养老等，必须要金融保险机构参与其间才可能实施；后者如我们还将要谈到的售房入院养老、租房入院养老、房产置换、房产租换、异地养老、基地养老等，则都属于非金融保险领域，它并不需要保险公司和银行的介入，老年人自己就可以实地操作，会遇到的风险则要小得多。
    以房养老是我们凝结了若干理论之后创建的一种新的养老保障理论，是我们今天正在大力倡导，并努力促使其早日得以实现的一种新的养老理念，一种将房产与养老通过金融保险机制相结合，实现功能自主创新的新思想，这就是如何运用大家都拥有的住房中蕴含的巨大价值，尤其是运用每个人最终死亡后仍然会遗留房产的巨大余值，将其在自己生前就提前变现套现做养老使用。在这个理念之下，则聚集了众多的具体操办模式，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种。
    以房养老应当如何搞，有着较多选择，需要给予积极关注。可以采取的方式多多，并不仅仅局限于倒按揭。据我们的广泛调研和深入研讨，以房养老的各种操作模式可分为金融行为和非金融行为，前者必须通过金融保险机构才得以顺利运营，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等；后者则是老年人开动脑筋，再加上社会的有意倡导后，就完全可以自行操作的各种简易方法，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标。
    当我们步入百货超市，会看到花花绿绿、色彩缤纷的各式“糖果”。在以房养老的现实生活中，可资以养老的“糖果屋”也同样可以采取多种表现形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的养老生活装扮得更加绚丽多彩。
    各种以房养老模式中，倒按揭是其中设计最为精妙、计算最为复杂、制度最难确立、涉及面最为广泛、相关制约因素最多的一种。今天，我们如贸然实施这一金融产品，并非完全不能操作，只是还有众多的工作要做，有某些限制条款尚待克服，相关理论体系有待进一步的构建，有关政策法规平台还未能完全建立，金融保险体制与机制还需要做相当的新的构筑，居民百姓的伦理习俗观念还有较大障碍要予突破，相关联的众多中介机构还不能完全服务到位，具体的产品研发、市场调研、制度要素设计等，也都有着众多的工作等待大家齐心协力共同完成。
    当然，倒按揭尽管涉及面广，事项复杂，难以操作，但并非高不可攀。我们目前正在紧张的产品研发与制度设计之中，等将一切工作大部做完，这个新型金融产品就会在不远的将来同大家见面的。还需要说明的是，倒按揭产品即使推向了社会，起初也只是个试点，等待试点成功，才可能面对社会作大规模推出。因此，目前还不可能对此大规模运做之前，可预期的未来也无法将它较快地向全国全面推出之时，大家先试试其他各种非金融机制运作的办法，都是可以的。
    总之，以房养老的实质，是要通过种种的金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后将会遗留房产的巨大价值，提前变现套现到生前使用，是要将广大家庭普遍拥有的住房资源给予价值上的变现盘活，空间上的充分运用，权属层面的有益转换，使得它能在养老保障问题上派上更大用场，以切实可行地达到用房子养老的目标，都是我们这里谈到的以房养老。简单而言，就是“以房换钱养老”，这就解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头痛的养老资金筹措的大问题。
    四、以房养老的模式有哪些
    以房养老的理念目前已经炒作地热火朝天，但如何用房子实现养老的目标，则是大家不够明晰的。我们经过长期的调查研究，认为以房养老的种种可行手段，大致可归纳为优劣不等的30种，以适用于不同类型的老年人。这里首先对各种以房养老的模式大致加以介绍，全书中再一一详细评说。
    1．将已具有完全产权的住房先行出售，再通过“售后回租”、另租房居住或入住高质量的老年公寓、养老基地的方法实现以房养老。既可以获取一大笔款项用于日常生活，又能保持晚年期对住房甚至是原有住房的长期乃至终生的使用权，照常有房可居。高兴时还可以趁腿脚灵便到处旅游观光乃至周游世界，这就为以房养老的实施增添了相当的保险系数和生活乐趣。售房入院养老已经为较多的老年人所采纳，将售房款办理一个养老年金寿险，获取终生的现金流入保障，无疑更为妥帖。
    2．将具有完全产权的住房先行出租，再另租房居住或租住老年公寓、养老院的方法达到以房养老的目的。既保障晚年期照常有房可居，并获取持续稳定的租金收入用于养老生活，又能保证在自己身故后原有住房仍能照常遗留给子女，符合国人养儿防老、遗产继承的传统习俗，为以房养老理念的顺利实施减弱了相当的阻力和障碍，可推动以房养老事业在一个新的层面做出大范围的拓展。租房入院养老，目前已为较多的老年人接受并在纷纷实践之中。
    3．今日的房价高企，预期将来还会有持续长期的上涨空间，将家中闲置的钱财不是简单存入银行，也非冒险拼搏于股市，而是用来购置第二套或更多套住房投资盈利，将来养老需要钱财时，就可以变卖或出租该住房满足所需。个人投资理财中，投房养老是大家喜闻乐见的好办法。
    4．老人退休后，空有一套价值颇高的住房，却很少养老金收入，每日发愁无钱养老，或者说虽有一些养老金却希望将晚年生活过得更好。美国等经济发达国家目前推出的倒按揭，用房子养老就是个很好选择，这是我们将在后面要重点介绍的。
    5．老人退休后，卖出原本居住的大屋，再买进适合居住的小屋，用售房购房的差价款用作股市或债券投资，可为养老提供更有实力的保障。老人还可将该笔差价款办理养老年金寿险，每年支取现金用来养老，等到一定年份再将该小屋用以房养老的办法，继续获取现金流入应对日常对现金的需要，或可把这个小房子对外出售，自己住到养老院安度晚年。
    6．我们设想在大城市周边生态环境优越、交通便利、经济相对不够发达的区域，建造大规模的养老基地，将城市的老年人自愿移入居住，实施基地养老。这一做法既可以大大提升养老的品位和生活质量，又相对节约了养老成本。老年人住在基地养老后，还可以将原居住于城市的已闲置住房，通过出租或出售的方法将价值搞活。基地生活中的一切用费，都可以在住房的价值搞活中得到完全解决，或还有相当的富余。某个基地长期居住感觉厌烦后，还可以换住其他基地，做旅游观光式养老。这是以房养老与基地养老、旅游养老相结合的有效举措。
    7．老年人将位于闹市区的高价住房出售，在市郊选择适合养老的地段购买低价位的新住房，既改善了养老的环境品位，又节约了大笔钱财用于补贴养老金的不足。整日与大自然做伴，游山玩水也是不亦乐乎。
    8．老年人同亲朋好友约定，由对方负责养自己的老，自己死亡后，将住房遗赠给对方。这是我国几千年来民间社会广泛流传，今日仍由国家法律认可的“遗赠扶养”式养老。它作为“你给我住房，我为你养老”的鼻祖，已有了悠久历史，今日有必要重新提出并予发扬光大。
    9．孤寡老人在家中招徕年轻的大学生做房客，一扫往日的沉闷暮气，增添了青春活力，身边既多了人员照顾，又有一笔可观的房租作为生活费补充；对年轻大学生而言，也有助于解决住房和情感归宿问题；城市的住房资源也得到较好运用，极大地缓解了住房的紧张局面，可谓一举三得。
    10．我们还设想了出售产权、保留使用权的“售房养老”和“房产养老寿险”等做法，即大家售房不离家，既享有在老环境与老街坊照常居住生活的便利，又享有将住房资产提前变现套现，取得款项用于养老的优惠，这都有其可借鉴之处。
    11．美国的许多家庭，曾经出现了富有特色的家庭内部售房养老的交易行为。父母将自有住宅出售给子女，借以换得房款做养老金。这是将父母与子女间传统的赡养与继承关系，用金钱的方式加以明码标价、等价交换，对不乐意赡养父母而只喜欢承继房产的不肖子孙是一大打击，对老人的合法权益是一大保护。它同旧观念是格格不入，但仔细思索后也使人耳目一新。
    12．以房养老不仅对有住房的富人非常有用，对住房面积不大、价值有限的穷人而言，同样可发挥积极功用。如几个经济贫困、稍有廉价住房的老年人，开动脑筋对该住房予以有效利用，对养老问题做个特殊组合，合作购房，共同居住开销，结成一个养老共同体搭伴养老，就是度过贫困、消除寂寞无助的好办法。
    以上谈到用房子养老的各项可行手段，正为老人的以房养老行为，提供了一个包容有多个“大菜”的可供大家自主选择的一桌丰盛大餐，并帮助老年人在“大菜单”中，根据自己的经济能力和意愿喜好，自主随意地“点菜”，选择最适合自己的以房养老模式。正像某些新闻媒体的信息报道经常标榜的那样，“这里总有你需要的信息”。以下介绍的20多种以房养老方式，总有其中一两种正好能对上老年人的“胃口”。各种以房养老手段的使用也非单打一和一次定终身，而是可以根据时势的需要，给予相当的模式转换与综合融汇使用，以期能对养老保障事业发挥更大的功用。
    本书撰写的目的，正在于对各种以房养老的具体模式给予较为深入全面的介绍。