人均GDP与瑞士一样高，但量度贫富悬殊程度的基尼系数高达0.433，仅次于中非共和国；居住成本为亚洲第三，置业成本在全球大城市中高居第四，零售商铺租金更排名全球第二———它就是香港，一个高地价政策“病毒”已经侵入土地政策和地产市场结构中、“实力雄厚的地产商与普罗市民之间由来已久的分歧正不断加深”的社会。
　　在《地产霸权》一书的前言里，作者潘慧娴描述了这样一个令人诧异的不一样的香港。作者可以算是在香港地产界浸淫多年的圈内人，曾为在港举足轻重的新鸿基地产集团创办人郭得胜担任私人助理达八年之久，后来又在马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设担任高管负责土地及物业的估价与收购。她在移居加拿大后潜心著述，用两年时间写就并自费出版本书英文原版《土地和香港的统治阶级》，被《加拿大书评年鉴》选为2007年编辑推荐书籍。

　　垄断王国如何形成？
　　作者从自己的房地产专业经验出发，配合详尽的资料数据，深入剖析香港地产业的运作与结构，力图破解高房价的谜团与地产霸权的内幕。此书的繁体中文版加入2010年的最新分析及资料，在短短半年内连出六版，质疑其言过其实者有之，赞赏其为民声怨者有之，批判其无甚高论者有之，但此书毫无疑问地已成为香港引发社会坊间热议的话题之作。
　　“到底是谁在控制香港？”以往的民间说法或许认为答案不是政府，而是财雄势大的马会和汇丰银行。但作者指出，如今很多人更倾向于将答案指向香港“六大家族”———李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚/吴光正家族以及嘉道理家族。这六大家族代表的跨行业企业财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。“地产霸权”的触角已经扩展到电力、煤气、交通运输、通讯等公用事业以及批发零售业和服务业，成为香港“连续第十六年获选为全球最自由经济体系”的赞誉背后隐藏的吊诡，更是香港政府多年来奉行的自由放任不干预政策这把双刃剑带来的“行业及经济集中度不够管制，缺乏全面竞争”的难题。
　　这些垄断王国是如何形成的？作者的分析是：港英及特区政府自由放任的土地制度与高地价政策，为少数特权人士提供了垄断与致富的便捷途径。这一主张其实可以简化为三点，即：作为“天时”的高地价政策，作为“地利”的廉价土地供应，以及作为“人和”的官商勾结。
　　长期以来，香港政府均采用以高地价为主线的政策组合与施政方针，居高不下的地价自然导致楼价水涨船高。《中英联合声明》更是列明每年土地供应只有50公顷，所造成的土地供不应求的恐慌，让地产商得以乘势哄抬楼价，自置居所的刚性需求未获满足的小业主们唯有任人宰割；更为严重的是，楼价只升不降的现象客观上协助了地产商抬升房价、快速出货，让港人陷入了不重视踏实致富、只盼望炒楼暴富的恶性循环，让香港经济在扭曲的经营成本与被限制竞争的态势下难以断臂重生、成功转型。
　　炒起楼市所需要的廉价土地供应又从何而来？大地产商手中的土地原来并非主要依靠竞投得到，而是可以低价大量收购当年政府发展新市镇时给予原有土地所有者的“换地权益书”，或者在与政府商议厘定补地价的过程中刻意压价。此外，财力雄厚的地产商还可以向农民大举收购土地，或收购拥有大量土地储备的巴士、煤气、电力等行业公司，或以“更改土地用途”的黑箱作业方式廉价得地。
　　在作者看来，上述因素只是为地产商垄断提供了可能性；真正让地产霸权成为现实的原因，在于香港容易引致官商勾结的危险的政治体制。虽然香港社会不存在酝酿“政企不分”或在职官员寻租的环境，但高级官员在退休后，可以利用自己多年来的内部知识、政界人脉和隐性利益输送，到大地产集团担任高薪要职。这让香港政府对地产商集团曲意逢迎、偏袒维护，却对公众利益和弱势群体关注不足。维持楼价的卖地权事实上由寥寥数家大地产商决定，居屋、公屋等这些真正与市民基本生活需要相关的房屋供应却动辄停建；楼宇强制拍卖政策协助地产商更为便利地侵犯私人财产权；公平竞争法的缺位让地产商得以轻易进入并垄断不同行业；最低工资法例的久议不决让跨行业财阀能以相对低廉的工资成本同时在多个行业获利。地产巨头最终得以游走于灰色地带，不受管制地垄断坐大，赚取暴利，而“消费者没有选择和议价能力，唯有被迫为各类基本商品和服务支付昂贵的价格”。

　　“亲地产商”的政府
　　当财富结构连接上了政权结构，当一个“亲地产商”的政府日渐成形，社会资源被进一步掌控，多元发展的可能性被扼杀。借用丘吉尔1909年的批评土地垄断发言来说：“归根结底，那都是因为土地，而不管有关的公众及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，并几乎榨取每项利益。”作者在此语出惊人———香港的现状事实上是“新封建制度”：“从历史可见，中世纪的统治者往往靠拢强大的地主，而不论回归前后，香港政府都有这种倾向”，“从统治者与经济财阀互相勾结来看，目前的统治者与封建时代大同小异。”作者认为，“领主式”的社会层级已然形成，地产商俨如领主贵族般高悬于社会顶层，低下阶层可以类比于奴隶阶级，而即使所谓中产阶级也只不过是一群不断向地产商进贡并提供服务的“属地农民”。
　　这是危言耸听吗？虽说见仁见智，但不同立场的读者都不得不承认，高度垄断之下形成的合情、合理甚至合法的政经关系与权钱交易，已经让今日之香港社会存在不容忽视的对立态势、仇富心态与怨愤情绪。身为全港最大土地所有者以及唯一公屋供应者，政府未能成功负起中间人的职责去平衡富人与弱势社群的利益，反倒在一再的不作为、乱作为中损害诚实、高效、成熟的公务员体系与民众间形成的互信与互谅；跨行业企业财阀在土地及公用事业方面的垄断令各行业竞争不足，地产挂帅的经济结构也让各项经济资源错配以及生产效率低下，最终很可能导致经济衰疲、民生凋敝、矛盾激化。温家宝总理所言的香港社会的“深层次矛盾”已非虚指，更是为“东方之珠”敲响了警钟。
　　面对各种社会和经济弊病，“香港若要复原，应马上对症下药”。作者为此开出的药方，最关注的是彻底改革香港现有的土地制度以及政府的土地政策与房屋政策，通过施行低地价政策扭转营商成本高企的局面，使香港恢复相对的成本竞争力和对外资的吸引力。作者希望，政府恢复公开公平的土地拍卖，避免地产商依靠勾地机制主导土地供应的数量、选址、时间与定价；及时推行一系列保障性住房计划，等等。
　　值得注意的是，本书能在高度商业化与关联化的香港顺利出版，终为香港社会的大气候与媒体的小气候之幸也。无论本书对专业研究者来说是否无甚新意，它的热销热议恰恰反映了全社会对地产这个让香港的政治、经济、民生牵一发而动全身的行业的深切关注，以及对社会公义和人本主义的坚持。如果这种平和的探讨、持续的对话与多元的评论得以坚持，香港完全有可能在一定程度上达致全社会的共识，从而避免对立与碎片化。相比之下，本书的简体中文版有意无意地删去了原书中抱持新左派立场的香港本土八零后青年所作的序言与附录。这固然避免了鲜明的激进态度与强烈的政治诉求有可能带来的盲目与敌意，但原有的争鸣色彩也全然尽失。因此，我依然推荐有条件的读者能努力觅得该书繁体中文版，在细细阅读中好好观察这原汁原味的香港社会切片标本。