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主题为“地产考验中国：以制 度 创 新 求 解 效 率 与 公 平 ”
的“博鳌-21世纪房地产论坛”第十届年会近日在海南博鳌闭幕，任志强、黄怒波等业界知名人士与经济学家组成最强演讲阵容联袂出席，共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来。
全国工商联房地产商会会长聂梅生在会上表示，中国房地产当前出现的问题不是通过一次的调控、通过政府的行政干预就可以解决的，当前应该进行土地政策、房产税、农村小产权房等深层次的改革。中坤集团董事长黄怒波表示，目前房价遏制不住跟制度有关，从短期看可能还会出现短期报复性上涨问题，制度问题解决后，房价就会慢慢平稳。
下半年城市房价稳中有降
“本次调控从短期看可能还会出现短期报复性上涨的问题，因为没有按照市场的角度出发，而是完全的行政手段，并没有解决供需问题。”中坤集团董事长黄怒波表示，目前房价遏制不住，还是跟制度有关，制度问题解决后，房价就慢慢平稳。黄怒波在论坛上表示，中国应从根本上解决土地的供应问题，土地制度的问题，地产市场才会有大的突破。另外黄怒波认为，目前的税收体系是不完善的，税收作为二次分配和三次分配的手段，目前还是不完善的。房产税推出后是否可以做到公平也是个不小的问题。
记者从论坛获得的《中国房地产市场报告》显示，1—5月份商品房价格累计表现为上涨，但是5月份房价涨幅回落，70个大中城市二手房价格回落。统计数据显示1—5月份房地产开发投资是1.4万亿元，增幅比固定资
产 高 出12%。 从 重 点 区 域 来看，在长三角、珠三角和环渤海三大区域，1—5月份房地产开发的增幅在30%以上，因此长三角和珠三角投资增幅比一季度扩大
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四个一线城市外，除北京外，广州、深圳、上海的增幅高于一季度，前五个月房价的资金来源同比增长63%，资金来源跟房地产完成的比例是1.96%，这是今年同期较高的水平。房地产开发的投入是持续减少的，包括两个因素，受房地产市场需求减少的因素，前五个月订金和按揭贷款是逐月下降的，前五个月房地产开发资金中国内贷款的增幅也是有所下降的。
REICO工作室博士任荣荣表示，前5个月房地产需求增长是回落的，供给增长是逐步增加的，国十条后房屋交易快速回落，使得供不应求的局面出现了根本性的扭转。分析下半年房地产走势的时候，主要看两部分的影响因素，一个是市场运行的政策环境，一个是宏观政策环境，政策环境可以得出房地产政策调控的效应继续显现，综合分析房地产调控效应，房价和各项经济之间的关系，《中国房地产市场报告》预测2010年房地产下半年房地产景气是逐渐回落的，下半年房屋销售面积增幅继续回落，从价格来看，下半年70个大中城市房价增幅同比回落，价格稳中有降，下半年新开工面积和企业购置土地面积将出现逐步的回落。
三大制度性问题浮出水面
“我认为不是经济层面的问题，也不是通过一次的调控和政府的行政干预就可以解决问题。房地产当前的问题既不是房价高和低的问题，也不是可以压的问题，而是深层次的改革问题，例如土地政策、房产税、农村小产权房的问题都井喷式地提到议事日程。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受本报记者采访时表示，从社会层面来说，房价连续14个月的上涨，部分城市上涨的离谱，业内并不希望上涨的过快，例如去年房价上涨过快，对于行业和社会都不是好事，而且超出了普通居民的支付能力。
虽然房地产调控政策取得了一定的效果，但长期而言，保障房建设才是从根本上房地产市场问
题 的 关 键 。 与 会 专 家 一 致
认为，政府应该在保障房政策方面进行进一步的引导和管理，加大保障房建设的力度。财政部财政科学研究所所长贾康建议，政府应积极引导民间资本和存量的个人产权房加入。虽然有很高的管理成本，但能让社会成员进入廉租房和享受长租房，这些管理成本是必须要付出的，政府要尽可能
将 管 理 成 本 降 低 ， 将 服 务
做好。聂梅生认为，今年需要解决10%投资的下降，四季度开发商投资下降，要投入3600亿元才可以保证10%投资的补充，这是住建部的数据，到年底是否可以投入3600亿元，这要看地方政府的财政，如果解决不了就会形成青黄不接。
“土地制度如果无法从根本上解决，中国房地产的根本问题是无法解决的。”华远集团总裁任志强在论坛上表示，相应的制度调整到市场化的时候，同时改革的还有土地制度，财政税收制度和金融制度。任志强指出，土地是地方政府从农民中低价收购，高价卖出，或者是厂房和低廉的土地政府收回来，政府扮演的是吃差价的角色，因此土地政策不改变的话，地方政府的角色不改变的话，对于价格的推升会起到极坏的作用。任志强解释说，用市场供求关系解决房地产市场和价格问题的说法不正确，土地是导致资产价格上涨的主要原因。“我国目前的社会形态导致两亿多的农民拥有两份土地资源，一些农民到城市打工租房，同时还要在农村占有相同人口的宅基地，因此，形成了两亿多人拥有双份土地和居所，这更加剧了土地价格的上涨。”任志强说，招拍挂导致土地价格的上涨，如果没有招拍挂就会使价格对市场的影响比较小，因为招拍挂对现有的市场和价格产生巨大的推动。
原国土资源部土地利用司副司长束克欣在论坛上指出，住房制度改革的缺陷导致今天房地产市场的一系列问题，制度上最大的缺陷就是所有需要解决住房的问题，都赶到买方的这条路上。束克欣认为，解决这些问题，首先是调整住房制度，应该是租售并举的道路，买得起房屋的走商品房的道路，买不起商品房的人要走租赁住房的政策，政府关注的重点应该是为买不起房的人提供更多的租赁房。束克欣指出，政策调整的重点和设计应该是租赁房如何搞起来，怎样为广大的工薪阶层提供适合工资收入，合理比例租金的住房，而不是目前市场上自由租赁的房屋租价。
警惕调控负效应
“每一次出台房地产调控政策，最后都有一句话，促使房地产业平稳健康发展，这就是调控的目标，业界也有各种各样的声音，房地产业到底是否是支柱产业，有的认为应该退出支柱产业，甚至应该弱化，也有一种声音是是否应该再次房改，是否应该取消开发商和预售房，目的和目标不一定明确一致。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在博鳌论坛上表示，楼市新政调控后，销售额下降了60%，遏制部分城市房价过快上涨的第一步目标已经实现了。此轮调控可以持续多长暂不知道，但应该注意到产生的负效应。
聂梅生表示，“房地产调控是双刃剑”，目前在外部环境上，人民币还在升值，出口形势不乐观，调整结构和经济转型对我国经济来说需要时间和资本，“房地产业不能大涨大落，否则实体经济又会形成另外一个青黄不接”。统计数据显示，去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%，也就说房地产业对中国税收的贡献率超过了35%以上，拉动和救市就使房地产业达到天花板，非常的火爆，对中国经济的贡献率很大，税收也是很大的。去年全国的营业税增加了41%，房地产的营业税增加了118%。聂梅生认为，从长期来看中国应该推出房产税，而且应该变成促进体制改革的税种。宏观方面，人民币还在升值，热钱还要进来，出口不乐观，对于我们是一种挑战，只能调结构和转型，这是需要时间和资本的，转型完成前是有空当的，房地产业不能大涨大落，否则实体经济又会形成另外一个青黄不接。“一个是保障房和商品房的退出导致的青黄不接，另外一个是房地产和经济转型之间是否会形成接力，房地产调控是双刃剑，应该减少矛盾，共同发展。”聂梅生说。
全产业链整合是房地产必经之路
新政后，房地产业“向下”的不只是房价，还有一个更重要的现象是向下游产业链的扩展与延伸，这两种“向下”，代表的不只是房地产业的一种意识、姿态和行动，更是该产业走向健康发展、产业升级的进步之道。 |