合理期限内不得向业主收物业费

　　从今年10月1日起，北京市住宅小区业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
　　经过数年酝酿、几经修改的《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)27日正式公布，定于今年10月1日施行。
　　长期以来，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，《办法》明确了建设单位承担前期物业服务责任，在合理期限内不得向业主收物业费。同时，责令物业公司每年定期“晒账本”，有利于维护业主的权益。专家同时也指出，一些模糊概念还有待相关细则进一步明确。

　　责任　明确前期开发与后期管理分界点

　　去年底搬进新房的80后小海夫妇最近的麻烦事不断，先是暖气滴水，随后又发现水龙头有问题，最让他们感到郁闷的是都搬进来几个月了还没有完善的物业，“虽然事都不大，也不费什么事儿就能解决，但也不能总没有人管呀！”
　　“开发商总是变相地通过物业的手段来欺负业主逃避责任，而物业公司往往推诿说这是开发商的事情，到头来业主的利益得不到很好保障，这是北京大多数楼盘都存在的普遍现象。”房地产界知名人士杜猛直言不讳地指出。
　　27日出台的《办法》规定，新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置。
　　与此同时，还明确要求建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
　　中国房地产学会副会长陈国强表示，《办法》对开发商提出了新的要求，物业公司正式进驻之前或在交接过程中，开发商作为项目的投资运营方，应该承担更多的责任，特别是业主入住前后，新的物业公司工作还没有完全到位之前，开发商需要履行相关责任，否则就会出现管理真空。
　　北京市住房和城乡建设委员会有关负责人在当天的新闻发布会上说，《办法》明晰了前期物业管理的法律关系。一方面，《办法》规定，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。　
　　另一方面，明确了前期开发与后期管理的责任分界点。《办法》把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点，业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。与此同时，引入第三方机构进行承接查验，并规范了交接查验的标准和行为。

　　引导　《办法》直面业主大会“五难”问题

　　“启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难”，这是北京市业主大会成立和活动面临的“五难”问题。
　　围绕这些问题，《办法》完善了业主自我治理机制。《办法》规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理，包括制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选举或者更换业主委员会委员，确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务等。
　　业主维权专家舒可心指出，《办法》和物业管理条例最大的区别就是重新定义了物业管理，过去的物业管理只是业主聘请物业服务企业进行管理，而《办法》回归了《物权法》中“业主共同管理”的本质。业主的物业管理，只要业主自主决定了就行，可以聘请物业服务企业，可以聘请职业经理人，也可以自己管理。
　　2003年由国务院颁布出台的《物业管理条例》明确界定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　“《物业管理条例》的规定容易让人误会，让人们以为物业管理只有聘请物业服务企业这样一种模式。”舒可心表示，“这使得物业服务企业沾沾自喜，觉得业主必须得找他们。现在业主可以有了其他选择，这样可以促使物业服务企业提高自身的管理水平。”
　　关于“启动难”的问题，《办法》还规定了建设单位协助组织业主大会筹备和成立活动的相关义务，同时特别规定了业主和建设单位均可以启动成立业主大会。
　　北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长于良表示，由于长期以来，业主行使权利的观念比较单薄，而且受到时间、空间等因素的制约，造成业主在召开甚至在启动业主大会的时候无法及时有效的进行总结，因此确定了业主大会的双启动机制。
　　舒可心认为，业主和开发商都可以设立业主大会，这一规定在全国都是具有突破性的。由开发商设立业主大会的好处是，小区自始就有了业主组织，业主们只需改选业主委员会。

　　透明　物业公司被责令定期“晒账本”

　　除明确规定建设单位应承担的责任之外，《办法》还特别提出物业公司应定期晒“账本”，业内人士对此拍手称快。
　　根据规定，物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
　　“事实上，很多矛盾都产生于物业公司管理不透明，账本不公开。”陈国强介绍说，尽管从每平米的价格来看不是很大的数字，但多年累积起来物业管理的费用就不是一笔小账了，这些方面的确需要更加细化的要求，这是最基本的，也是改革的大方向。
　　不过，“绝大多数物业公司应该不愿意公布自己的账本，因为在业主监督之下之前的很多猫腻都会暴露。”一位业内人士透露，很多物业公司的账目都是“两张皮”，给业主看的是一本账，实际上执行的是另一套。“拿最典型雇佣保安人员来说吧，物业公司告诉业主雇佣了12个保安，每人每月工资是2000元，其实，他们会暗中将保安的数量和工资大幅削减，服务质量也必然会随之大幅下降，而被‘省下’的费用自然进了物业公司的腰包。”
　　杜猛认为，《办法》实施之后，在众目睽睽地监督之下，物业公司偷税漏税行为、欺骗业主等行为都将受到有效规制，进而有利于杜绝服务质量“缺斤短两”的现象。
　　此外，《办法》还详细规定了车位、水电、有线电视等物业的使用与维护相关内容，比如第三十二条规定，建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
　　家住丰台的林先生自从买了车就一直为车位犯愁，“每天下班最重要的事情就是‘抢车位’，这可比网上的游戏费神费力多了”，他苦笑着介绍，小区的物业将部分车位卖给“外头”，“我们小区的居住群体比较单一，很容易分清楚哪些车是‘外来户’。”
　　21世纪不动产市场分析师齐凡认为，新《办法》明确了车库、车位首先要满足业主需求，同时开发商、物业公司也不得随意调高车位租金，这一点不仅保护了业主权益，也会避免物业公司滥用职权的行为发生。

　　建议　一些模糊概念还有待明确

　　接受记者采访的专家在充分肯定这一《办法》的同时，专家认为一些模糊概念还有待进一步明确。南京航空航天大学法学教授孟繁超接受《经济参考报》记者采访时说，《办法》起草的初衷是好的，既考虑到了业主的利益也考虑到了建设单位的利益，有利于业主维护自身权益。但《办法》更多地是用行政管理方式解决物业管理问题，规定的很多问题对新小区指导意义较大而对老小区的指导意义相对较弱，没有成立业主委员的住宅项目具体如何解决在参照《办法》的同时还有待相关细则予以明确。
　　据悉，目前，在北京市7亿多平方米的城镇房屋建筑中，实施物业管理的已达4亿多平方米。其中，3.2亿平方米、3591个住宅项目由物业服务企业实施物业管理，覆盖了住宅总量的80%。目前，成立业主委员会的住宅项目有730个，占住宅项目总数的20%。
　　孟繁超强调说，《办法》中有一些概念并不是很清晰有待进一步明确。比如，前期物业管理的概念应该如何来理解、界定。他指出，如果没有相关的配套细则措施对一些模糊概念进行界定将导致《办法》的实际操作性相对较差而且容易引发争议。
　　记者了解到，为了保证新《办法》的贯彻落实，相关部门还将陆续出台36项细则和示范文本，用组合拳的方式对物业管理进行规范。
　　杜猛认为，《办法》还不是太严格，应该设立淘汰机制，让那些不合格的物业公司出局，还要真正做到由业主自主选择物业公司。
　　陈国强指出，大部分开发商和物业公司都有千丝万缕的联系，我个人希望开发商和物业公司之间不要存在这种特殊关系，如果能够走向社会化的招标的方式选择物业公司，对于物业管理的进一步规范化肯定是有好处的。对于关系到千家万户的物业服务，如何更加规范和人性化是需要进一步考虑的。
　　此外，业内人士指出，“晒账本”不能仅仅走个形式，只公开笼统的账目就没有意义了，要有明细账，而且要定期向业主公开这些账目，有很清晰的明细，这可能是未来物业管理的方向和要求。
　　对于《办法》关于物业公司提出的要求，接受记者采访的物业公司人士认为，影响不大。一位不愿透露姓名的民营房企工作人员也表示，目前很多物业公司都是开发商的下属公司，虽然他们之间有时会互相推诿、扯皮，但实际上双方是利益共同体。“我们公司也设立了自己的物业公司，很多项目的物业都由我们自己的公司来做，‘羊毛’出在羊身上，对开发商这块影响不大。”