随着中央一系列货币、土地和税收等调控政策出台，房地产市场正在迅速降温。一些专家和基层干部指出，今年将迎来我国房地产业的重大改革“窗口期”，要让房地产市场真正回归理性，应抓住时机加快房地产业结构调整，建立和完善多层次的住房建设、供应和保障体系，促使我国住房政策逐步实现公平和效率相兼顾。

　　效率和公平失衡房地产改革迫在眉睫

　　记者在调研中，不少专家和基层干部指出，高房价已演变成突出的社会矛盾，显示房地产市场十余年的高速发展积垢已深，应对我国十余年来的房地产市场发展进行整体反思，理清改革方向。

　　广州市国土房管局副局长黄文波认为，目前围绕房地产的矛盾是效率和公平如何兼顾、平衡的问题。1998年前的50年，国家在住房问题上走的是行政化、福利化、计划分配的路子，但却存在建设效率低下、住房短缺等突出问题。以广州为例，1949年广州人均居住面积为4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年时间增加了7平方米。而从1998年起，国家开始实行市场化、货币化的住房分配制度改革。房改十多年来，有效解决了效率问题，抽样调查显示，广州城市户籍人口中有86.5%的家庭拥有自有产权住宅，2008年广州人均居住面积达到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。
　　黄文波认为，过去十余年房地产市场充满着效率导向，其快速发展也有效启动了各地的经济增长，但是房地产本来还应该有的民生导向和公平导向却被忽略了。如何解决住房资源分配方面的公平问题，是目前房地产业改革需要进一步深化的领域，需要增强“有形之手”干预、调控的力度，以弥补市场机制的缺陷。
　　不少基层干部和专家认为在政府长期追求GDP发展、社会长期商品化渐变的过程中，房地产问题已积累了很多社会经济的深层次矛盾，房地产改革迫在眉睫。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，要在纷杂和混乱的当下解决问题必须分两步走，首先应以强力手段解决阶段性问题，一方面以超强的信贷管控执行力管住需求，扼住投资投机需求，一方面以超强的行政执行力推动土地迅速进入开发周期并确保住房销售秩序。

　　“有形之手”破解住房供应“结构性失衡”

　　广东省房地产协会会长蔡穗声认为，由于住房兼具民生和商品双重属性，在任何国家，住房都大致可分为商品住宅和公共住房两个部分，过去十余年我国房地产市场发展过度强调了通过市场解决住房需求，而在公共住房领域欠账过多，造成供房供应的严重“结构性失衡”。

　　目前，国家强调加大保障性住房的建设和投资力度，对此不少专家和基层干部认为，这是改变我国住房“结构性失衡”的长远举措，但从政策制定、实施手段、法律法规健全等方面还需进一步完善，让群众明确预期，增强对公共住房政策的信任。广州市国土房管局副局长黄文波认为，当前国家房地产政策应更鲜明，应强调坚持市场调节和政府调控两手抓来解决住房矛盾，效率问题通过市场解决，效率基础上的公平问题政府应给予必要、合理的干预，对不同收入阶层的群体应实行差异化的住房供应制度。
　　事实上，自2007年以来各地加快了保障性住房建设和供应的探索，记者在广州、深圳、杭州等地调研时了解到，目前相对于低收入阶层和高收入阶层而言，中等收入阶层的住房问题是各地住房政策体系中定位最为模糊的部分。广州市国土房管局副局长黄文波认为，从社会收入阶层结构来看，约占整个人口60%--80%的中等收入阶层不仅是住房消费的绝对主力，而且也是最关注房价、最受房价牵扯、意见最大的群体。而对收入阶层的高低两极，住房问题分别采取市场化和保障化的策略来解决，既易知又易行，但中等收入夹心阶层的住房问题则涉及市场调节和政府调控的边界问题，必须科学、合理地把握调控的“度”，使调控既不能伤及市场效率，又能兼顾公平。
　　针对“夹心层”的住房需求，目前各地都在探索解决之道，但记者发现普遍存在定位模糊、缺乏系统性的问题。一些专家和基层干部建议，解决“夹心层”住房问题应从三个方面着力：一是加大公共租赁住房建设，政府手里不仅要有土地储备还应有住房储备，向符合一定条件的户籍及非户籍中等收入阶层提供最基本的住房保障；二是完善商品租赁政策，目前商品租赁市场混乱，这也是迫使部分中等收入群体挤入商品房市场的重要原因，应制定政策鼓励大量的存量房进入租赁流通市场，引导群众“租房住”的消费习惯；三是加大普通住宅建设，严格执行国家关于“90/70”政策要求，过去一年以来这一政策在许多地方已名存实亡，必须在土地供应、市场监管等各方面加强执行力度，坚决纠正“只为富人盖房子”的谬论和歪风。

　　房地产业：更需改革而不只是调控

　　在调研中，基层一个较为普遍的看法是，从长远来看，房地产业更需要改革而不只是调控，推动房地产业转型和回归理性，必须打破导致房地产疯狂的基石，一些根本的制度性问题须加快改革、扎实推动以求逐步解决。

　　一是尽快改变由政府单一集中性垄断供地、土地供应紧张的局面。北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理任志强说，导致高地价的重要原因是政府垄断供地造成土地资源稀缺，我国自2002年7月全面推广土地招拍挂制度，2003年之后土地供应量急速下降，2006年中央提出用增加供应的方式调控价格，2007年土地供应是增长的，但下半年开始“双防”(防过热和防通胀)2008年土地交易量又变成负的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，政府单一垄断供地、商品房市场受需求刺激形成“自激”效应，导致地价房价互动攀升，这一根本性问题不解决，房地产业的健康发展就很难实现。应尽快改变建设用地由政府单一供应的制度，允许和推动农村集体土地进入市场，同时在城市层面探索企业等市场主体协议出让土地等方式，实现“多个龙头放水”。
　　二是尽快试点和开征物业税，解决地方政府对“土地财政”的过度依赖。中国房地产开发集团理事长孟晓苏分析认为，自1994年分税制改革以后，地方财政转为亏空状态，要靠垄断的土地资源来补偿。现在各城市对“土地财政”依赖很重，2009年全国土地出让总价款超过1.5万亿元，“以地生财”成为地方财政的重要收入，促使城市不断扩大征地范围搞开发，不扩大卖地就不能支撑财政。不解决地方政府的财政收入哪里来的问题，就无法改变“以地生财”产生的各种问题。
　　三是加快城乡统筹改革，让农民带着“地票”进城。北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理任志强认为，近年来房地产业的许多畸形发展现象根源于城乡统筹问题，房价过快上涨的城市基本都是全国的人口输入地，人口输出地的土地则没人买，地方政府要靠招商引资吸引开发商去开发，土地富余，房价也上不去。但人口大量输入的“京广沪”等城市仍主要按户籍人口配置土地，资源配置远远落后于社会发展的需要。
　　改革开放30年，我国的城市化率从1978年的17.9%上升到了2009年的44.9%，两亿农民进城，未来30年还将有四亿农民进城，这是城市化加快发展时期我国房地产业面临的最核心的矛盾，必须依赖于城乡统筹改革方能破解。中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，可以设想一种制度，把进城农民的宅基地折算成一种建设用地凭证，让农民全家带着“地票”进城，“地票”可以换一套小户型经济适用房，加上一家人的社保，这样就可以从城乡建设与发展的全局出发，实现土地资源的合理调配与统筹利用。

    房地产"一业独大" 三个"难以为继"加剧风险

    近期国家针对房地产市场的调控措施正步步收到成效，一段时间以来部分城市房价一路飙涨、投资投机行为过度的局面有望得到遏制。但记者最近在一线城市调研时不少基层干部和专家仍对房地产市场发展表示忧虑，当前房地产业“一业独大”对我国经济社会民生已造成重大困扰，希望中央对房地产市场的短期调控能与着眼长远的改革相结合，以此次调控为契机，痛下决心革除房地产宿弊，否则房地产市场调整、松动的恶性循环将严重拖累中国经济社会的长期健康发展。

    [观点]“二次房改”提议应认真考量

    1998年国务院颁布“34号文”《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》后，货币化分房取代福利化分房，住宅商品化、市场化大潮汹涌而至，催生出中国楼市的“黄金十年”。