美国纽约东河岸边正在建设的楼盘。新华社记者 申宏 摄

    编者按：近几年，特别是去年10月以来，国内大中城市房价快速攀升，投机、炒房之风极尽疯狂，引起了社会各界广泛关注。为此，国家发布严厉调控措施，将已偏离轨道的房地产市场引向健康发展之路。
　　纵观世界主要国家和地区调控住房市场的经验，对抑制楼市投机行为政府一般态度坚决、手法多样，有效地维护房地产市场的健康发展，有关做法值得我们借鉴。

　　对于投机行为政府会旗帜鲜明地整治

　　纵观世界各国和地区，凡是房地产市场发展平稳、住房保障制度较为完善的国家，其政府都是高度重视、态度坚决、旗帜鲜明地整治房地产市场的投机行为。
　　例如，为抑制不断高企的房价，韩国前总统卢武铉就提出，治理房地产投机是“一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明了这项工作的艰巨性，也表明了韩国政府对整治房地产投机的决心。
　　同样，面对建国之初异常严峻的住房形势，新加坡政府明确提出了“居者有其屋”的口号：“我们的新社会，居者有其屋是关键。”并于1960年成立建屋发展局，紧接着在1964年正式推出了“居者有其屋”的政府组屋计划。
　　西班牙宪法明确规定，所有西班牙公民都有权拥有适合自己的住房，政府的责任就是采取一切可能的手段和措施，推动这一目标的实现。

　　对房地产交易和保有环节课以重税

　　近些年来，英国、韩国等国家的房地产市场发展比较平稳，很少出现暴涨暴跌现象，与这些国家在房产交易和保有环节严格征税并适时调整税率有关。
　　一是分档征收交易印花税。在英国，居民购买17.5万英镑到25万英镑(1英镑约合10.49元人民币)的房产须按房价的1%纳税；购买25万到50万英镑以及50万英镑以上价格的房产，税率分别增至3%和4%；购买没有达到17.5万英镑的房屋则无须征税。不同档次的税率设置，既有利于抑制投机者大量购买豪宅或高端物业进行投机，又不会给普通商品房购买者造成太大的经济负担。
　　二是征收累进资本增值税。从2006年起，韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本增值税，从2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本增值税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本增值税。同样，在英国，除居民出售其唯一住房无需缴纳资本增值税之外，政府对房地产转移的收益部分开征资本增值税，税率从10%到40%不等。事实证明，征收资本增值税是抑制投机性需求最有效的手段。
　　三是征收收入所得税。在英国，私人出租房产也要缴纳收入所得税，而且税率较高。如个人出租房产所获收入如果超过每年规定的免税额(去年为6745英镑)，就要缴纳收入所得税，税率按收入的高低分为20%和40%两档。
　　四是征收遗产税。英国政府还对价值超过一定金额的房地产征收遗产税。遗产税的征收对象是房主去世后的房产以及在世时赠与或由子女继承的房产。2009至2010年度，价值超过32.5万英镑的上述类别房产都要缴纳遗产税，税率高达40%。
　　五是征收不动产税。在美国，不动产税的计算基数通常是税务部门根据法律规定在公平的市场价值的基础上评估的价格，而税率在各州则各有不同。英国不仅征收不动产所有税，近几年还不断上调不动产所有税税率，如从2008年起，不动产所有税税率由以前的1%-3%上调到5%，并且还在酝酿进一步提高。
　　英国、韩国等国家对房地产交易转让和保有环节征以重税的税收制度，不仅客观上起到了抑制投机、稳定房价的作用，而且还把房价上涨的很大一部分收益以税收形式纳入国库和地方财政，这不但扩大了各级政府增加保障性住房的财源，也维护了社会公平。

　　法律严禁炒地炒房行为

　　为抑制地价、房价飙升，日本政府于1989年颁布了《土地基本法》。该法规定了对土地要树立四个观念：一是土地应服务于公共福利；二是土地的使用必须根据规划的要求；三是土地不能作为投机的对象；四是房地产的利润如果不是劳动所得，就要通过交税还原给社会。
　　根据《基本法》精神，日本于1991年又公布《综合土地政策推进纲要》。纲要提出十项政策目标：打击土地价格“只涨不落”的神话；地价应与其使用价值相适应；从控制需求的角度制定政策；对土地交易进行限制，要以真实需求抑制地价的上涨；正确引导土地的利用，分散城市人口，均衡供求关系；增加供给，进行住宅再开发；使所有者按照土地利用规划进行使用；控制银行向房地产贷款的规模；提高土地利用率，减少土地闲置，土地拥有者应交纳固定资产税；公布土地标准价格，使市场交易地价趋于合理；公布土地供求关系。
　　按照法律规定，日本对买卖土地的买方征收相当于成交额3%的不动产所得税。对取得土地者两年之内将土地卖出的，征收9%的土地转让税，以后逐年递减，10年降为3%。以此鼓励土地开发利用，制止倒买倒卖。为运用国土规划法控制地价，日本规定超过一定规模的土地交易，经营者有义务向地方政府报告交易价格、土地使用目的等。如果地方政府认为价格过高或使用目的不当，可劝告其降低价格或中止其交易。
　　上个世纪60年代以来，新加坡先后颁布了《新加坡建屋与发展法》、《建屋局法》和《特别物产法》等法律，对解决建房问题和抑制住房炒卖行为发挥了独特的作用。如组屋的明确定位是“以自住为主”，严格限制居民购买组屋的次数。规定新的组屋在购买后五年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如确需在五年之内出售，必须到政府机构登记，不得自行出售。一个家庭不允许两次购买组屋，更不允许以投资为目购买组屋。居民在获得组屋后五年之内不可以出租，五年后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住，不能将整套住房出租。所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证。住户违反规定倒卖或出租组屋者，不仅面临高额罚款，而且还会被起诉判刑。由于严格执行限制炒房的法律和法规，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行为，市场中几乎不存在投机性需求。

　　及时公布供求信息限制最高空置率

　　完善的市场秩序是房地产市场健康发展的前提。墨西哥全国劳动者住房基金机构依据各城市申请购房贷款的数量向开发商传递市场需求的信号，引导他们到供不应求的区域投资。同时，新开发项目和二手房必须依法在该机构进行评估和验收注册，成为该机构房源的正式供应方。为防止出现囤积居奇、哄抬房价现象，该机构采取了限制最高空房率、设定最高房价以及提供官方参考房价等措施，确保住房价格如实反映市场供需状况。任何新开发楼盘和二手房在上市前，必须经过国有联邦抵押贷款公司授权的商品房和经济房价格网上系统评估房屋的“参考价值”，评估参数包括地理位置、配套设施、破损率等，这样可让购房者准确了解所购房屋的真正价值，防止房价虚高。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才能够申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。

    世界各地保障性住房主要模式

    在抑制房地产投机的同时，许多国家和地区还不遗余力地采取多种措施完善住房保障制度，有效地解决了购房困难群体，尤其是中低收入家庭的住房问题。