2009年年中，住房和城乡建设部、监察部联合下发文件，要求全国建设规划系统对房地产开发领域规划违规及违规变更容积率的行为进行清查。2009年年底，住房和城乡建设部再次下发文件，要求地方建设规划系统开展此次检查的“回头看”工作，抓好“典型案例”。但时下的北京楼市，以LOFT、商务公寓等形式出现的“商改住”仍然层出不穷。

    合生?世界村40年产权的“非住宅”待遇

    北京经济技术开发区(下称亦庄开发区)的东南方向，一个总建筑面积高达60万平方米的社区，近60%的房子却只有40年产权——合生·世界村将这个谜题留给了北京楼市的购房者。一位相关的意向购房者向记者反映，该项目在按揭贷款、水电费用等方面，均不能享受“住宅”的相关待遇，至于按照2008年底下发的多项鼓励房地产消费的优惠政策，就更无从谈起了。

    地产项目为何“商改住”

    21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，一般来说，“商改住”有几个前提，一个是这个区域不适合商，适合住；二是开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；三是“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。如此说来，开发商“弃商而住”常常有其不得已的苦衷。地产项目频繁“变身”，其实正提示了政府规划部门职能的某些缺失。邓中文说：“政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。”在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城楼市“商改住”的盛行，是否同样是商用物业过热的信号。

    “商改住”的灰色利益带

    中国城市经济学会副会长杨重光明确指出，科研用地不属于居民生活用地范畴，不能擅自更改，若要将土地性质用途更改为经营性用地，则必然涉及到补交土地出让金。杨重光分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地带的关键所在——由于科研、工业类型的用地，按照目前市场情况，其土地出让金、土地价格以及税费等运营成本，都明显低于住宅，于是，这其中灰色的利润空间也就随之产生了。杨重光还强调，原则上说，立项为非住宅的项目，在水电费用上，不可能调整为民用价格。而目前市场上开发企业对购房者所宣称的改为民用价格水电，实际上多是开发商自己补贴之后，导致的水、电价格相比于非住宅使用的成本降低。

    北京将进入“高端住宅元年”

    近期北京楼市不断出现“新闻”。3月15日北京土地市场6宗地块交易，诞生三个地王，特别是四环外的望京地王楼面单价已达2.75万元/平方米；3月17日7宗地块的集中入市，一周内北京土地市场成交总额高达219.75亿……这似乎验证了业内人士此前的断言：未来北京低于5万元/平方米的高端楼盘将难觅踪影。而近期在太阳宫区域楼盘红玺台举办的高端住宅论坛中，更有专家认为，在成熟区域的城市高端住宅市场，由于泡沫较少、投资价值更高，新的价格波澜或将继续掀起，而北京或将就此进入“高端住宅元年”。