在政府调控的大背景下，二手房市场这张楼市的“晴雨表”似乎阴晴难辨。
　　春节期间各地二手房市场表现出不同程度的疲软。然而时隔一月二手房市场就出现了明显回暖趋势。
　　业内人士认为，导致这种局面的主要因素之一是刚性需求的集中爆发，而北京等地地王频现也是拉动局部地域二手房房价明显回升的原因，但更多政策收紧信号不容小觑。不过，就2010年全年而言，虽然市场进入了调整阶段，但二手房整体成交量还可能有10%至15%的增长。

　　3月二手房刚性需求爆发

　　仅仅一个月的时间，二手房市场就经历冰火两重天。
　　春节楼市淡季，各地二手房市场表现不佳。中国指数研究院认为，在经历了2009年二手房市场的异常火爆后，2010年1月二手房市场出现成交量大幅下跌，价格滞涨的局面。
　　其中，北京二手房市场出现了过去11个月度以来首次量价齐跌的态势。我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，2月中旬二手房市场的整体交易均价为16532元/平方米，分别较上月同期和本月上旬下跌了6.94%和12.64%。成交量方面，北京市房地产交易管理网的信息显示，2月中旬北京二手住宅网签总量为427套，不及上旬市场成交量的1/10。
　　然而一个月后的3月中旬情形已陡然不同。根据北京市房地产交易管理网数据显示，3月15日存量房网上签约1142套，住宅签约1063套，年内二手房网签量首次破千，成为今年以来单日成交量最高纪录。
　　另据数据统计，3月上半月，北京市存量房网签供给9355套，日均624套，与去年同期相比上涨了11.4%。我爱我家市场研究中心的交易数据表明，北京上半月二手房市场的整体交易均价保持维稳，18619元/平方米的交易均价与上月同期相比向上小幅波动0.98%；城八区的交易均价为20794元/平方米，环比攀升3.76%。
　　上海也有类似的情形。据上海中原研究咨询部分析认为，今年1、2月份，上海整体二手房市场陷入观望，成交量明显萎缩，陆家嘴板块也没能幸免。但进入3月份之后，板块内优质房源供应量明显增加，购买者多为首次购房的刚性需求者。　尤其“两会”后，楼市维稳趋势明显，加上3月传统交投高峰到来，上海二手房市场的客户咨询量、交易量稳步走高。与客户咨询量的持续回升相比，新增挂牌量却未有相应增长，局部供需矛盾的锐化致使部分房东在时隔三个月后再度上演跳价行情。　

　　调控效应不容小觑

　　分析人士普遍认为，截至目前，3月二手房成交量的集中爆发主要为市场刚性需求爆发，还有一些原因则因地而异。
　　3月15日，北京在一天之内相继出现单价和总价的“三地王”。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，由于发展商对今年楼市普遍持谨慎态度，开年以来北京土地市场整体气氛实际上已经趋于理性。“如果不是几家国企掀起新一轮‘地王运动’，北京土地市场温度或将温和上涨。”
　　多数业内人士担心，这有可能导致热点区域内二手房市场再次升温，甚至很有可能回归去年底的疯狂局面。北京中原三级市场部的一份报告也认为，连续地王必然会影响区域内房价出现明显的回升，很多投资者很可能加快入市。　
　　不过，近段时间的一系列政策效应不容小觑，这也将直接影响二手房市场的未来走势。上海中原研究咨询部的报告认为，尽管“跳价”现象时隔三月之后在上海局部二手房市场出现，这并不表示它能成为今年上海二手房市场的主流。从信贷政策趋紧，到实际交投行情刚刚复苏，目前二手房形势与去年均已发生根本改变。
　　徐枫提醒说，去年底到今年初国家陆续出台的一系列调控政策看似温和，实际上“步步杀机”。以住宅按揭优惠为例，中央政府基本上采取了“三步走”的措施：先是取消二套房以上优惠。带动了2009年政策红利的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)明确规定，以上政策暂定执行至2009年12月31日。第二步取消“改善性住房”优惠。到目前“改善性住房”优惠政策的名存实亡，宣告住宅按揭优惠政策进一步转向。
　　第三步便是减少“首次置业”优惠。今年监管层明确要求全年4个季度要“均衡投放”，且要求各大银行每日上报信贷数据。“这些细节无疑是对控制信贷风险的最好回应。”徐枫分析说，进入2月以后，在二手房贷方面，每个城市的具体执行未必一样，都思路都逐步趋向于：对于首套房的利率优惠政策，加强“首付成数”与“利率折扣”的关联度。
　　美联物业新近发布的二手住宅市场研究报告指出，受中央进一步收紧信贷的影响，2010年对开发商将是资金困难的一年。融资环境转差直接加速开发商推盘的力度，1月份，北京、上海、广州、深圳等重点一线城市一手新房就已经显现挤占二手住宅市场的趋势。在未来数月中，将对二手房市场构成挑战。
　　数据显示，北京市场自2009年1月至11月，一、二手房成交比例逐月下降，但11月过后，一手新房成交比例出现反弹，从当年11月的32%上升到2010年1月的47%。预计，2月份这一比例有进一步上升的可能。
　　事实上，无论是营业税的调整、六部委联合发布“国十一条”，还是央行突然上调金融机构存款准备金率，这些调控政策的密集发布也必然会对人们的心理预期及整个二手房市场产生影响。

　　全国成交量增长或超过10%

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，二手房市场中投机者占的比例比较大，需要在短期内获利，但在现在这种情况下，大家对后市还看得不明白，在稍有获利的情况下，他们可能就会暂时退市离开。二手房市场的投资者的心理预期不可能那么大了。
　　中国指数研究院相关报告也认为，房地产宏观调控政策降低了购房者对未来房价的预期。政策面收紧的态势日趋明朗，政府的调控决心十分明显，购房者预期未来政策收紧还会加强，因此短期内观望情绪扩大，成交量萎缩，市场将进入调整阶段。
　　但受访业内人士普遍表示，二手房已经成为北京、上海等重要一线城市的市场主流，在成交量方面还会有一定幅度的提升。
　　徐枫预测，2010年全国二手房市场成交量或将增长10%-15%。而北京、上海、深圳、广州等四个城市的二手房成交量可能增长5%-15%。其中，“深圳和上海的二手房成交量会减少10%左右，广州的二手房成交量将增加15%左右，北京的二手房成交量则可能会增加10%左右。”
　　她进一步分析指出，在四个重点一线城市中，广州的住宅性价比最高，正行驶在房价上涨的快车道，相对而言，其他城市则已经历了这一阶段逐渐驶向慢车道。因此，广州的二手房成交量还没有正式爆发，“我们很看好今年广州的楼市，它也将成为二手房成交量增长最高的城市。”
　　北京与去年相比则不会有太多的变化。受“世博”概念的影响，将会有大量的资金进入上海，而且相当一部分是境外资本。“二手市场面对的大多是普通的置业者，市场承接力不够、住房负担比太高，所以，我们预测上海的二手房成交量会下降。深圳也是同样的道理，整体而言住房负担比太高，超过40%甚至50%。”徐枫说。