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从激烈争夺到一团和气，从大鳄当家到本土房企发力，去年国家对系列调控对土地市场的影响正在显现，目前长春土地市场已出现调整迹象。
土地出让，从激烈争夺到一团和气
2月25日，长春市国土资源局举行春节后首次土地拍卖，集中推出5个地块，总计32万多平方米。本次出让的5个地块，以10万平方米左右的地块为主，面积最大的一块11.6万平方米，最小的一块1万平方米。最终5块地以近10亿元的总计全部出让成功。
与2009年屡次上演的“地王大战”激烈场面不同，“虎年第一拍”呈现出新的特点：一是波澜不惊，一团和气。除了一块地举了一次牌，其余均以底价成交。据了解，今年年年初以来，长春市总计7块地出让，只有第一块地争了37轮，其余均以底价成交。以至于有人猜测，这可能意味着开发商“协商”拿地时代到来，大家不再火并哄抬地价。二是地价两极分化，创下新低。拍卖中南部新城一个9万平方米的地块，创下4838元/平方米的高价。但是多数地块底价成交，有几块地楼面价仅300多元/平方米，创下近年来土地市场新低。业内人士认为，长春市一开年就拿出了这么多的地块，而且拿地门槛不高，可能是政府相关部门希望在春节过后讨一个好彩头，为土地市场“造势”。三是本土企业开始发力。这次拿地成功的5家企业中，有4家是本土企业。而此次拍卖前，长春市今年已成交的2块经营性用地也是被本土开发商拍走。一些许久没有露面的本地开发商也开始频频出现在房地产市场上。
土地市场调整已见端倪
业内人士认为，从长春“虎年第一拍”中可以发现，去年底国家开始的对房地产市场特别是土地市场的宏观调控政策已经开始发力，地王迭出、房地产大鳄垄断市场的局面正在改善，中小开发商获得了更多的生存空间。
据相关部门统计，在过去的一年里，长春市共出让商住用地39宗，总面积约327万平方米，其中单宗面积超10万平方米的土地10宗，其中9宗被“外埠军团”拿走，只有1宗留给了本土的房地产企业。另外一组数据则显示：在过去的一年里，以万科、中海、保利、万达为代表的房地产巨头拿地总面积172万平方米，超过了去年长春商住用地成交量的一半。一些中小地产商表示，长春土地市场已然成为“大鳄的游戏”，中小房地产企业生存空间所剩无几。
针对大型房企凭借雄厚资本肆意侵占市场、抬高地价房价的情形，国土部去年11月份出台“限地令”，对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷。该政策出台后，长春市国土资源局局长朱亚福表示，已经发出招拍挂公告的土地，仍然按照原来的公告出让，新地块出让将按照“限地令”执行。
“经过了3个月左右的调整期之后，该政策的效果正在显现”，业内人士分析说，“从长春此次出让的地块看，地块正在变小，这样既可以避免开发商囤地，同时又能够促使开发商加快开发进度。这对于广大购房者是一个福音。”
长春一位中型开发企业负责人指出，土地出让政策的调整使中小企业的生存空间得以拓展，有利于整个房地产市场的平衡，拿地门槛降低使资本稍弱但数量庞大的中小地产企业有能力与资本雄厚但数量稀缺的大型地产企业相抗衡，房价也会在双方博弈的过程中逐步向理性回归。
开启土地闸门抑制房价过快上涨
在调整出让地块规模和出让节奏的同时，与去年相比，长春市今年明显加大了土地出让面积。据相关机构统计，今年3月，长春市将有五宗商住用地的使用权对外出让，面积为67万平方米，是2009年同期出让商住土地面积的15.9倍。土地闸门开启被认为是政府主动平抑房价的积极信号。
去年长春市房屋销售交易总量1207万平方米，首次突破1000万，房屋销售交易总额390亿元，同比增长52.8%，相当于全市经济总量的13.4%%。房地产繁荣对当地GDP贡献率较大，也给地方政府带来了巨大的收益，去年长春市土地出让收入首度突破100亿元。但是，房价过快增长也给政府带来了两大压力，首先，长春是以房地产刚性需求为主的城市，长春市购房者中，84%是长春市民，只有16%是外地人。去年长春商品住宅均价3886元/平方米，尽管与国内其他同类城市相比，房价绝对值处于一个相对低的状态，但是与当地居民的收入水平相比，房价的涨幅已经让大多数百姓感觉购房吃力。其次，房价的高低是决定城市生产生活成本的重要组成部分，房价过高会降低城市的总体竞争力，影响城市可持续发展。
长春市市长崔杰最近表示，在房价控制上，地方政府是可以有所作为的，比如，通过土地出让的面积大小，间接调控供求关系。如果房价上涨过快，政府就加大土地出让面积，通过增加供给抑制房价过快上涨。
业内人士认为，此举肯定会对长春房地产市场的稳定起到积极作用，但是作用有多大尚需观察。未来一段时期内长春房价能否松动，第一要看未来宏观政策的走势和全国房地产市场的变化，二是要看长春当地房地产市场的供求关系得到多大程度的改善。只有供求基本平衡甚至供稍大于求，平抑房价才能有效果。 |