新加坡是世界上解决住房问题最好的国家之一。这是环境幽雅的碧山组屋区。新华社记者 蔡锡梅 摄

    我国住房保障面对的难题，许多国家在实施住房保障过程中也都遇到过，并积累了一定的解决经验。为加快住房保障的健全与完善，应从我国实际出发去借鉴国外经验。
　　
　　如何筹集资金和增加房源

　　住房保障可以采取货币补贴，也可以采取实物配租和配售的方式，但无论是采取哪一种方式都需要一定的资金和房源。
　　国外都是以联邦(或中央)及州政府的财政投入为主，市政府在规划和土地方面给予支持。我国的住房保障也应当以中央和省级财政投入为主，并确立起“省级负总责、市县抓落实”的体制。二是地方政府应按照相关规定，将土地出让收益用于住房保障的额度由原来的5%提高到不低于10%。三是建立国家和省级住房保障基金，通过专项转移支付加大对中西部等困难地区住房保障的财政支持力度。四是在财政资金紧张的情况下，可以借鉴国外政府发行政府债券、住房彩票等做法，向社会筹集住房保障资金。目前世界上许多国家政府都把住房保障列为财政支出重要项目予以保证，日本住房与环境支出占地方财政支出的5-10%；英国政府扶持非营利组织兴建的普通住宅和对低收入者的补贴，一直保持在2%左右，占政府公共支出的5%左右。
　　租赁补贴的房源主要来自于社会和市场，应鼓励保障对象从社会上、市场上自行租房。按照十七大提出的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的精神，应允许并引导有能力的人及社会组织购房出租，增加租赁市场的房源供给。上世纪的60-80年代，美国联邦政府曾以补贴方式资助一些营利和非营利组织开发了100多万套供中低收入家庭租赁的住房。
　　为了解决职工的通勤和住房问题，日本一些大企业就在企业周边建有专门提供给本企业职工的福利住宅。在德国，政府不但鼓励大中型企业建设福利型社会住宅，而且还给予占投资总额50%的无息贷款。为了增加保障性住房的供给，我国也应当允许有条件的单位特别是远离城市市区的单位，建设用于解决职工住房困难的可周转和流动的保障性住房，并给予相应的政策支持。

　　严格规范“救济性”和“救助性”住房保障

　　就目前世界各国的住房保障看，在保障方式上大致可以归结为两类：一是救济性住房保障(如我国的租赁补贴、廉租住房、民政福利房)，二是救助性住房保障(如我国的经济适用房、限价房)。尤其是面对低收入人群的救济性住房保障，被视为社会保障的底线，即使一些社会福利水平较高的国家，也不敢轻易放弃这道底线。例如，在新加坡也还是有8.5%的居民享受救济性住房保障的“廉租屋”，政府每个月只象征性地收取11新元的房租。
　　必须看到，廉租住房是解决城市低收入人群住房问题和实现住有所居的底线，健全的住房保障体系不能没有廉租住房，为了保证对低收入人群的住房救济，政府手中必须保有一定数量可供出租的廉租住房。在制度上必须将分别属于不同性质的两类住房保障予以严格规范，不能容许轻易将廉租住房出售改变其性质的做法。

　　合理确定保障标准

　　无论是救济性还是救助性的保障性住房，其建设和供给的目的都是为了满足基本生存需要，因此不可以将其标准定得过高。
　　国外有些国家保障性住房的退出之所以成为难题，其中一个原因就是这类住房的建设标准搞得过高，与市场上的普通商品房相差无几，所以得到这些住房的保障对象，即使收入提高了也不愿意离开再去花钱买商品房。2007年法国总统萨科奇一上任，就遇到了赖着廉租住房不走这一棘手问题，于是下令采取两项措施：一是对租住廉租住房人群的收入状况每三年必须普查一遍，对那些收入已超过保障线的要予以清退；二是对赖在廉租住房不走的，要提高租金。
　　我国建设部等有关部门曾对保障性住房的建筑面积做出过明确规定：廉租住房单套的建筑面积控制在50平方米以内，经济适用房控制在60平方米以内。在这个控制线内，可以根据保障对象的家庭人口数量和结构进行配租、配售。各个城市在此基础上，还应从当地实际出发，以保障基本居住为前提，对保障性住房的房屋质量、室内装修、工程造价、周边环境等制定出相应标准，并严格标准的执行。
　　从国外经验看，由政府资助的经济适用房不应当具有完全的房屋产权，应把政府暗补的土地税费或明补的货币补贴等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例。对于获得经济适用房后，家庭人均住房面积超出当地平均水平的，则应将原有住房退售给当地政府用作保障性住房房源，否则不得享受经济适用房保障待遇。
　　如果是采取租赁补贴的方式，符合租赁补贴条件的保障对象可自行从市场上寻找符合自己意向的住房，当地住房保障管理部门亲自或委托第三方进行检验审查。在此基础上，住房保障管理部门还应根据当地房屋租赁市场的平均租金水平，给出保障对象所选定住房的合理租金标准。房东或房屋租赁公司若同意按这一标准接纳保障对象，则直接与住房保障管理部门签约。保障对象通常应向房东或房屋租赁公司支付相当于其家庭全部收入30%的租金，不足的部分全部由政府承担，这已成为目前世界上大多数国家的普遍做法。如果是实物配租的廉租住房，则可以省略对住房合理租金标准的确定，但保障对象也应支付相当于其家庭全部收入30%的租金。

　　建立全面和动态的住房保障管理机制

　　所谓住房保障的全面和动态管理机制，不仅应当涵盖从租赁补贴到实物配租配售等所有住房保障方式的全方位管理，同时也应当包括从准入、监管到退出的全过程管理。
　　首先是准入机制。
　　为了能够对申报情况进行准确核对，应借鉴国外经验并从我国实际出发，建立起民政、人保、税务、房管、人行等部门联网的“居民收入状况核对系统”，通过这一系统建立起来的“电子比对专线”，可以直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记等信息，从而了解申请家庭的实际收入状况，并与其申报情况进行比对。在实行诚信申报制度的基础上，还应当借鉴新加坡的“轮候制度”，将符合申请住房保障条件的家庭列入轮候册，并向社会公开，任何单位和个人均有权查阅。
　　其次是动态监管机制。
　　必须建立专门机构并配备足够的人员对保障性住房进行全过程的动态监管。香港是一个仅有600多万人口的城市，但从事保障性住房的监管人员就多达8000多人。应尽快建立市级政府的住房保障专门管理机构，并配备足够的监管人员。仅有市级政府的专门管理机构还不够，还必须将其职能延伸到街道和社区，依靠基层力量才能真正做到动态监管。
　　最后是退出机制。
　　它是住房保障全面和动态管理机制建设的重点。国外许多国家对于保障性住房的退出都有严格规定。例如，日本享受公营住宅租金优惠的租户，当收入超过基准时，若连续居住三年以上则要累进计租，若连续居住五年以上就须买下该住宅。再如，新加坡对违规申请保障性住房者施以高达5000新元的罚款或者6个月的监禁，乃至两者兼施。相比之下，我国住房保障的退出除了租赁补贴外，其他诸如廉租住房、经济适用房等，都还缺乏相应的刚性。在强化退出机制刚性和力度的同时，还应当通过利益引导让保障对象主动退出。

(本文作者系大连市委党校教授，本文是国家社科基金项目《民生地产与城市低收入人群住房保障问题研究》的阶段性成果。)