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| 专家认为，差别化政策有利于“精确制导”，地方配套政策将陆续出台 |
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| 2010-01-11 作者:记者 李佳鹏/北京报道 来源:经济参考报 |
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1月10日，选房的杭州市民在大屏幕前挑选经济适用房。
当日，杭州新年第一次经济适用房公开选房在杭州艺术学校举行。据了解，本期经济适用房房源总计套数600套，总建筑面积4.03万平方米，主要分布在丁桥和三墩。新华社发 |
猜测多时的二套房贷政策终于尘埃落定。
1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)明确，加大差别化信贷政策执行力度。其中，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。专家认为，差别化政策有利于“精确制导”，抑制投资投机性购房需求。该通知对地方各级政府责任有具体要求，下一步针对房地产市场的“地方版”配套政策将陆续出台。
事实上，关于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年全国房价持续飙升的状态下就已出台。但在2008年第四季度之后，楼市走势低迷并出现了“价量齐跌”的情况，同时为应对国际金融危机，地方和银行普遍弱化了政策的执行力度，部分地方二套及二套以上购房款首付低于40%，出现了投资者以极低借贷成本购买多套房产进行投机的行为，助推了部分城市房价过快上涨。
北京大学房地产研究所所长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说，与之前政策相比，国务院办公厅下发的通知内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，未来一段时间房地产市场变化和政策走向将与《通知》密不可分。
陈国强认为，《通知》最大亮点是对投资投机性购房形成了“精确制导”，充分体现了“有保有压、区别对待”的做法，把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。而对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买，这有利于增强银行的实际操作性，避免打政策“擦边球”情况发生。
《通知》要求，继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
美联物业市场研究部总监张大伟认为，二套房贷首付比例并未提高，依然为不低于40%，但是政策的贷款利率由原来的1.1倍改为风险定价，这使得政策存在很多灵活空间。
与此同时，《通知》要求，加强房地产信贷风险管理。严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
专家认为，严格执行房地产项目资本金要求等举措符合市场预期。此次提出防止境外“热钱”冲击我国市场，说明“热钱”流入已经引起相关部门的关注。当前在全球普遍低利率的大环境下，国际跨境资本短期流动加剧，可以预计2010年海外“热钱”会进一步向新兴市场国家的房地产市场等领域流入，进而引发泡沫，正是出于这样的担忧和考虑，明确提出有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防止“热钱”冲击。
记者发现，此次《通知》对开发企业囤地炒地、捂盘惜售、土地供应管理等也做出明确要求，同时强调，国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。陈国强认为，做出这一要求与2009年国有大企业频频高价拿地，屡当“地王”不无关系，国有大企业的疯狂拍地行为，无疑不利于房地产市场健康发展，因此提出这样的要求也就在情理之中了。
对于下一步的走势，陈国强说，未来供应格局将产生较大的调整，《通知》明确要求增加一类普通商品房和四类政策性住房供应，实际上是再次明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。
陈国强指出，国务院办公厅下发的这项《通知》，还需中央各部委以及地方政府具体落实执行，下一阶段针对房地产市场的“地方版”配套政策将陆续出台。可以预见，“高烧”的楼市在政策“组合拳”的作用下将会出现降温，政令不畅、执法不严等情况，将会在一定程度上得到扭转。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这次的政策从内容、措辞上面观察，紧缩程度显然在加砝。其中最为明显的是二套房贷政策，包括合理改善需求在内的二套及以上购房需求都不再享受较大程度贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心，这对市场的利空性明显大于“国四条”。
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