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| 2009-10-22 作者:本报驻香港记者 高云岗 来源:经济参考报 |
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香港地产发展商恒基兆业日前证实，香港干德道天汇68楼A室被一内地买家以4.3亿多港元买走，每平方英尺(约合0.093平方米)的价格近7.13万港元。
香港媒体称，这一单价超过了英国伦敦海德公园一号顶楼单位所保持的纪录，成为全球最贵的分层住宅单位平方英尺价格。
无独有偶，野村证券日前发布的一份报告说，该行调查了香港25个屋苑共625宗交易，涉及金额达80亿港元，发现其中内地买家占11%，而扣除23%的企业买家后，内地客占个人买家的比例达到15%。调查还发现，买家需求主要集中在市区的新大型豪宅，其中内地买家占1000万港元以上住宅的需求达21%。
个别豪宅成交价未必具有代表性，但数个超高成交价连续出现，甚至超过了1997年香港楼市峰值，很快成为香港各界关注的焦点。本地分析人士指出，以豪宅为代表的香港房产价格持续攀升，最近一个月表现最为明显，这与偏紧的供求关系、超低的利率水平、合理的供楼负担(平均供楼金额占家庭月收入比例低于35%)等不无关系，而内地及海外资金大量涌入楼市则是不容忽视的一个促进因素。
中银香港经济研究员应坚在接受《经济参考报》记者采访时指出，内地资金在香港楼市已形成一定购买力，豪宅市场受益更大；但普通住宅仍以本地用家为主，内地资金的影响力尚未形成。
据应坚介绍，内地投资者主要分两类，一类看中香港楼市较高的投资回报率，以买入中低价楼为主；另一类则为投资移民，以购买“豪宅”为主。今年内地投资者积极参与香港楼市，并集中投资新界(特别是与内地接驳的交通网沿线)一些大型楼盘。
应坚说，自去年初以来，特别是近几个月，内地投资者频繁现身香港一些新盘售楼处，其签下合约在全部成交量中所占比重迅速提高。从国庆“黄金周”新盘成交情况看，火炭御龙山及沙田富甲天下等新盘售予内地客的比重达30%至35%。上半年其他一些新推出的豪宅也被内地客大举买入，如港铁九龙站天玺及君临天下、红磡海滨南岸、尖沙咀名铸、大角咀海桃湾及亮贤居、上水御景峰、天水围柏慧豪廷、元朗翘翠峰和将军澳领都等。
尽管迄今没有一项有关内地客投资香港地产的权威统计数据，但一些地产代理商以各自的数据作出估算或进行市场调查，基本上能反映出内地资金规模及内地客投资特点。据香港置业透露，受金融海啸影响，内地客进入香港楼市比率一度从去年第二季度的3.82%降至第三季度的1.87%，但今年第二季度已回升至4.46%。中原地产表示，今年第二季度内地客在港购房个案中，购买1000万港元以上住宅的占40%，从而推高了单宗物业成交金额。
香港房地产界人士认为，人民币对港元升值，吸引了内地资金大量涌入香港，而豪宅的租金回报率一向较高，对内地投资者而言是一个不错的选择。
应坚表示，香港的地产发展商及代理商相当重视内地客这股新购买力，新推楼盘时均调整销售策略，例如到内地主要城市进行路演、组织内地看楼团、专门为内地客预留住宅单位等。据他透露，香港一家地产代理商今年上半年举办了7次内地客赴港考察团，由于效果不错，决定从第三季度开始每月举办两三次内地客赴港考察活动。
内地资金涌入对香港楼价上涨有推动作用，香港各界关切的问题是内地资金的推动力到底有多大？
根据香港地产代理商的估计，内地资金约占香港住宅全部成交金额的5%至10%，若以去年住宅成交金额3400亿港元计算，内地投资金额为170亿至340亿港元，已形成一定购买力。
不过，大多数市场人士认为，内地资金使香港豪宅市场最为受益。中原地产主席施永青以该公司业务额推算，近期内地客占香港豪宅市场30%至40%客源，但仅占普通住宅10%的客源。
内地资金未来的潜力似乎更为惊人。国际地产咨询公司高力国际表示，未来内地客将成为支撑香港豪宅市场的主力之一，所占比例将从目前的20%至30%升至50%。
豪宅拉动香港房地产价格整体上行，不仅令一些当地分析机构大呼泡沫来了，而且也引起了特区政府的关注。
香港经济学家关焯照认为，豪宅市场已出现不切实际的高价成交，而豪宅市场的泡沫将蔓延至中小型住宅。印度富商夏利里拉家族成员David
Harilela对香港媒体表示，香港豪宅价格飙升，楼市已出现泡沫。
野村证券日前发表的香港楼市报告也称，资金充裕、住宅供应少、外部需求强劲及按揭放贷活跃等因素，均为香港形成另一轮楼市泡沫营造“理想环境”，相信楼市泡沫很快便会出现，而内地及海外买家对香港住宅的需求将决定即将来临的楼市泡沫的规模及时间。
香港特区行政长官曾荫权15日出席特区立法会答问大会时表示，现时中产楼价与1997年10月的高峰期仍相差约25%，“暂未见到一个明显的泡沫”。他强调会密切监察楼市，留意豪宅以“天价”成交会否有“传染性”，而启动“优化土地供应计划”必须是地产市场出现泡沫之时。曾荫权当天还在传媒吹风会上透露，在施政报告中特别提及楼价，就是要表明特区政府很关注这一问题，而且留有后着。
为配合特区政府施政，拥有大量可发展土地的香港铁路及市区重建局日前均表示，会按市场需要及实际情况灵活批出土地，弹性增加供应。特区政府发展局局长林郑月娥也表示，土地安排不会依循单一指标，不排除有任何新措施或任何优化安排。
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