9月全国房价涨2.8% 楼市调控只会温和出现
    2009-10-16    作者:本报记者 李佳鹏 陈伟    来源:经济参考报

    合肥市经济开发区一角(10月15日摄)。新华社记者 李健 摄

    国家发改委、国家统计局15日公布的最新数据显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比上月扩大0.8个百分点,创年内新高;环比上涨0.7%,虽然涨幅比上月缩小0.2个百分点,但已经是连续第7个月环比出现上涨。
    未来房地产政策走势无疑成为各方关注的焦点,对此,专家认为,未来政策走势有待观察,估计政策层面会比较温和,不会出现太大变化。

    同比增速创下12个月以来新高

    北京大学房地产研究所所长陈国强认为,同比涨幅会创新高,是因为房价在去年9月份的时候是一个低点,而今年9月份的房价则在相对较高的位置;环比涨幅收窄,则说明9月份以来楼市开始出现了价涨量跌的迹象。
    数据显示,9月份,新建住房销售价格同比上涨2.7%,涨幅比上月扩大1.2个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月缩小0.3个百分点。其中,90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨4.9%,环比上涨1.0%。
    与此同时,9月份,二手住房销售价格同比上涨3.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;环比上涨0.5%,涨幅比上月缩小0.1个百分点。
    中原地产华北区董事总经理李文杰表示,由于去年楼市不好,地方政府相继出台了一些救市措施,春节以后楼市就开始触底了。后来,房价就开始出现反弹了,到了3月份以后则已经全面活跃起来。
    国家统计局数据显示,前三季度,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。其中,商品住宅销售面积增长46.4%,增幅最大。前三季度,商品房销售额27532亿元,同比增长73.4%。其中,销售额涨幅最大的为商品住宅,增长了78.2%。
    李文杰指出,今年以来,楼市可以说是一直保持供销两旺的局面。由于宽松的信贷政策、通胀的预期以及传统的消费习惯,大城市里投资保值的需求一直在上升。由于投机因素的存在,目前的房价有一定的虚高,楼市存在过热的风险,但是否已经产生泡沫则不好说。

    短期内房价仍有上涨空间

    民生银行地产金融事业部15日发布的《中国地产金融蓝皮书》认为,房价短期内仍有上涨空间。蓝皮书指出,目前房价上行的动力要大过下行的压力,因为资金压力是开发商降价的最主要和直接的原因,而现阶段开发商的压力很小。
    一方面,销售旺盛带来大量的资金回流;另一方面,投资和建设增速的滞后使得开发商的资金支出不多。与此同时,宽松的货币政策使企业的融资渠道顺畅。因此,预计短期内开发商集体降价的可能性微乎其微。
    蓝皮书认为,二、三线城市房价压力小于一线城市。北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房价收入比显著高于全国水平,其中杭州和北京等城市的房价收入比甚至接近20;而长沙、长春、青岛、昆明等二线城市的房价收入比还不到10,这些二线城市的房价压力显著小于一线城市,这也意味着这些二线城市房价上升的空间更大,市场也更具抗跌性。
    和乐观的预测不同,也有专家认为全国房价涨幅正式出现“拐点”,同比增幅将于年底前后触顶。
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点———标志着9月房价增幅首次出现“拐点”。
    “同比增幅继续扩大,环比增幅已不再增加,环比增幅‘8月或9月触顶’的判断基本没有疑义。第四季度,环比增幅还将继续逐月收窄。至于同比增幅,将于年底前后触顶。”杨红旭说。
    他表示,虽然地王频出,但今年土地出让面积依然偏少,预计全年将少于2008年,更少于2007年,这将影响未来1至3年的商品房供应,也即中期来看,商品房供应也难以大幅放量,这将制约房价下跌的幅度。
    他同时认为,第四季度成交还将下滑。其中,6月成为2009年度成交量最大的月份。传统意义上的“金九银十”不可能出现,9、10月份不可能超过6月份,全国整体和大部分一二线城市皆如此。第四季度全国商品房销售量,将明显低于二、三季度。

    严厉打压政策年内恐难出台

    今年年底,各地方为了暖市而出台的一系列政策面临到期的问题,未来政策走势无疑成为各方关注的焦点,对此,专家认为,未来政策走势有待观察,估计政策层面会比较温和,不会出现太大变化。
    亚豪机构副总经理任启鑫说,明年房地产政策环境应该依旧偏松,因为在目前的经济环境下,政府不会对房地产业采取过度紧缩政策,至于具体会采取哪些政策仍有待观察。
    不过,任启鑫同时指出,鉴于房价的过快上涨关系到民生,出于平抑房价改善民生的考虑,决策层有可能在明年终止在2009年执行的为刺激市场而出台的短期政策,如二手房的税收减免、限外令解禁等。
    任启鑫认为,对于企业囤地、捂盘等行为,政府可能会采取一定的动作,同时,对于进一步遏制“炒房”、投机等行为政府可能也会有所考虑。
    “虽然目前少数城市在二手房贷方面出现了收紧,但这应该只是个别现象,年底之前,楼市的调控政策预计不会有太大的转向,政府出台打压房价的严厉政策更是不太可能。”陈国强说。
    陈国强表示,一些楼市方面的刺激政策到了年底就到期了,这些措施是否会延续,业内对此有很多猜测,不过,虽然宏观经济回暖的迹象明显,但回升的基础尚不牢固,所以估计政府在出台调控政策的时候会很谨慎。
    关于未来政策,《中国地产金融蓝皮书》建议,一方面调整中央和地方政府事权和财力的划分,改变地方政府对土地的过分依赖;另一方面尽快开征物业税,用逐年收取的物业税取代土地批租制下一次性交纳的出让金,为地方政府创造稳定的财政收入来源。

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