变政府划拨土地为出让土地、以购房家庭与政府资助的比例形成“共有产权”，买卖价格与市场接轨，这种市场化保障性住房建设模式在江苏淮安已初见成效，长期困扰保障房建设的准入和退出机制，通过这个试点正在得到初步解决。

    “共有产权”模式解决淮安住房保障问题初见成效

    江苏淮安房管局局长邵明介绍说：“所谓的共有产权保障模式是指将经济适用房划拨土地变为出让土地，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，以此形成与市场接轨的经济适用房。”
    江苏省建设厅高级工程师吴立群提供的数据显示，2008年淮安建设、回购共有产权房350套。2009年计划建设、回购共有产权房300套。首批公示中符合条件的申购户为215户。
    根据房管局保存的房产证信息，记者走访了一户刚以5：5的产权比例购买了一套59平方米住房的住户。户主郑楠芳今年47岁，与年迈的婆婆、智障的女儿三人居住在已有50多年房龄的老房子里。共有产权保障性住房的政策实施后，她东拼西凑七万元钱买到了洪福小区一套总价15万左右的房子。谈到将来，郑楠芳有些憧憬，“我做保姆的合同签了三年，能慢慢把欠的钱还上，再想剩下的50%的产权。”

    “共有产权”模式破解经济适用房难题

    现阶段，经济适用房和廉租房是我国住房保障的主体，也是解决低收入群体住房的根本手段。但是，从实践来看，这种住房保障体系正陷入多重困境。
    一方面，廉租房建设需要政府投入大量资金，而且回收很慢。地方政府资金压力非常大，只能涵盖最低收入人群，保障范围有限。
    另一方面，旨在解决中低收入家庭住房问题的经济适用房却一直受到舆论质疑。近期，媒体曝光了全国各地一系列经济适用房违规出售、转租的事件，更是将经济适用房的机制缺陷推到了风头浪尖。邵明认为，经济适用房的退出机制不完善，一买一卖中存在巨大的差价利益；保障对象的信用甄别机制还未完全建立起来，经济适用房弄虚作假、非法套利的行为屡禁不止。
    清华大学房地产研究所副所长季如进认为，针对现有保障体系中存在的问题，“共有产权”模式在三个方面有所突破。
    首先，将进入和退出的价格与市场接轨，即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益。“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了，“入口”时弄虚作假的情况也就基本消失了。
    其次，共有产权模式扩大了保障性住房的覆盖面，通过放低收入门槛、调整产权比例等形式，有助于解决“夹心层”的住房问题。
    第三，在以往包括经济适用房和廉租住房的建设中，地方政府要划拨土地，投入大量资金，加大了财政压力，建设的积极性难免有所折扣。共有产权房由政府和个人依据出资比例共同出资，缓解了政府财政投资的压力，提高了地方政府建设保障性住房的积极性。

    推广“淮安”模式还要解决三个问题

    淮安的“共有产权”模式在破解现有保障住房难题中取得突破，但是中国管理科学研究院特约研究员翟峰认为，共有产权房要真正在推动我国住房保障体系中起到积极作用，至少要解决好三个方面的问题。
    其一，共有产权模式要能在各地推行，资金来源必须得到保障，可考虑将土地出让获得的资金就地投入共有产权房的回购。记者也了解到，淮安共有产权房的建设资金能有所保障是与其相对良好的经济环境和特殊机制是分不开的。邵明表示，由于淮安房管局有下属的房地产开发公司，行政力量在很大程度上降低了推行的成本，提高了效率。
    其二，在房价高企的一线城市，共有产权房将会承担更多购房需求。在房源有限的情况下，地方政府为了平衡供需，又会面临制定准入门槛的老难题。可考虑先从二、三线城市开始推行，再逐步探索一线城市的推行模式。
    其三、共有产权房建设模式能够缓解地方财政压力，财政吃紧的地方政府显然更欢迎共有产权房模式。在廉租房建设上，原本不高的积极性可能再打折扣。在推行共有产权保障房建设的同时，政策上还应继续强调廉租房建设。