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| 2009-08-21 记者：刘振冬 实习生：李金龙 来源:经济参考报 |
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本报讯 中金公司日前发布的报告表示，从租金收益的角度看，如果保持投资收益率不变及不考虑市场供需的情况下，征收1%的物业税率所对应的房价要下跌的幅度应在15%-20%左右。不过，中金公司认为，由于涉及内容复杂，近期推出的可能性不大。
中金报告认为，我国物业税可能采取香港及新加坡模式，对土地使用权及住宅所有权征税。同时可能设定以物业价值为税基，税率在0.5%-2%之间。
“物业税税基确定可估算物业价值和估算物业租金两类，预计我国将以物业价值为税基；税率的确定较为复杂，一般来说，各国税率范围很大，从零税率到3%以上，总体来看，普通居民自住用房税费在1%左右，而高价位或多套住房税率在2%以上；另外，从承受能力来看，发达国家物业税占可支配收入比例约为2%左右，税负较高国家占4%左右；借鉴以上经验，我们认为我国物业税征收税率普通自住型大致为0.5%-1%；高端及多套住宅税率为1.5%-2%；对于特别高档的住宅可以征收2.5%左右的税率。”中金公司分析师白宏炜表示。
对于物业税出台对房地产市场的影响，中金公司认为，从中长期来看，物业税增收提高了居民持有成本，从而对房价有抑制作用，按1%的税费，征税后房价将理论上下降15%-20%，房价同时还要受到市场供需影响；另外由于对多套住房/高端商品房税率较高，所以推行物业税短期内将增加二手房供应，打压高端商品房需求，房价也将被迫下降。
中金报告表示，从中长期来看，住宅市场价格会受到物业税负面影响，主要是因为购房者对成本下降的预期，持有成本上升(可支配收入减少)。土地出让金中减少了土地租金这部分，即使土地成本从量而言没有减少，市场也会期望新的住宅物业有相对较低的售价。同时由于持有成本的上升和可支配收入的较少，购房能力势必下降。从租金收益的角度来看，中国现在的平均租金回报率在5%-6%左右。对物业征收1%的物业税率相当于对租金征收15%-20%左右的税率。如果保持投资收益率不变及不考虑市场供需的情况下，征收1%的物业税率所对应的房价要下跌的幅度应该在15%-20%左右。而且，高档住宅的投资收益率相对也比较高。所以物业税对于高档物业房价的负面影响可能会随房价上升而呈现一个边际效用递减的情况。超过1%的税率后，每增加1%的物业税税率对应的房产价格下降幅度应该会小于17%-20%。此外，住宅市场价格在中长期仍旧受市场供给需求的影响，而这部分影响会对物业税影响产生对冲或者放大的作用。
在住房供给的变化方面，中金公司认为，对存量的影响是在开征物业税的短时间内二手房供应增长。征收物业税会将市场囤积的二套及二套以上的房源释放出来，对二手房市场的价格形成下行压力。一手房市场也会相应受到波动。我们估计目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右。如果这些房源全部释放，二手房市场会在短时间内增加大约10%左右的房源。基于出售的迫切性，可能会以市场折扣价出让，进一步打压二手市场的房价。
从增量的角度来看，开发商的供应量应该会有所下降。虽然土地成本会下降，但是由于物业税增加了持有成本，购房者可能会在住宅价格上寻求更大的折扣。特别是当市场上已付地租物业与未付地租物业并存的情况下，购买者可以进行横向比较。所以物业市场价格下降可能比土地成本下降幅度更大，从而减少开发商的盈利率。此外，由于物业税对投资需求，多套房购买需求及高价房需求的打压，会使得开发商对市场的预期变得更为审慎，而控制市场供应。
“对结构增量的影响主要体现在高端房型向中端房型转变这一变化中。因为高端住宅将会被征收较高的物业税。从而加重投资者和购房者的持有成本。”中金报告称。 |
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