随着楼市回暖，京、沪等一线城市“捂盘惜售”现象再次抬头，尽管中央及地方政府纷纷出手整治，但“捂盘惜售”现象仍屡禁不止，快速增长的住房需求已经与开发商延期推房之间形成了巨大的供需矛盾，开发商肆意捂盘、盲目涨价将这一矛盾更加激化。
    为何近些年来“捂盘惜售”现象一直无法根治？业内人士认为，违规的收益远远大于成本，正是开发商屡屡不惜以身范险的原因。

    北京开发商：没开盘就不算是捂盘

    7月，上至国土资源部、住房和城乡建设部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均开始对楼市供给给予极大关注。北京市住建委还明确规定，自8月1日起，开发企业在预售、销售商品房时必须在售楼场所明确公示所售楼栋的销控信息表、拟售均价以及未开盘楼栋的拟定开盘时间等。
    记者近日来到北京市宣武区马连道附近一个即将开盘的小区售楼处。该售楼处内各显要位置均看不到任何公示信息。销售人员表示，该小区即将在一个月左右时间内开盘一栋商住两用楼，预售许可证已经拿到，但开盘具体日期、拟售均价还无法公布。当问及为何不按北京市住建委的要求公示时，该销售人员回答，小区尚未开盘，“没开盘就是没有进入预售期，也就没必要公示。”记者随后在北京市房地产交易管理网上查到，该小区数栋楼确实已经取得预售许可证。据业内人士解释，商品房预售期应从取得预售许可证之日算起。记者再次拨打该售楼处电话，其工作人员又表示对相关情况“不清楚”。
    这不仅仅是个别现象，记者在北京走访10个楼盘发现，住建委的这一系列规定并没有得到开发商很好的执行。调查中，仅有两个楼盘对销售均价等做出详细公布，其余楼盘销售现场均没有公示销售均价，而是以各种理由搪塞购房者。
    一位不愿透露姓名的开发商甚至表示：“销售均价没法公示，一套房一个价。面积、朝向、楼层不一样，每套房的价格都不一样，公示了，反而会造成购房人的误解。”
    事实上，京城开发商捂盘已成多年来的行业症结。今年第二季度以来，随着楼市快速回暖，房屋价格、开盘信息、销售进度等对购房者而言开始再次变得扑朔迷离。“各大楼盘对销售信息‘遮遮掩掩’，也是为了捂盘推涨房价。如果销售均价以及开盘时间一旦公示，销售信息透明度就高了，而开发商在获利方面就比较被动。不公示销售均价能够方便开发商随时调价，而且不至于引起购房者不满。”业内人士向记者表示。

    上海开发商：向房管部门送交“澄清说明书”

    7月，上海出台实施《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，要求严格执行“3万平方米”规定，防止“少量多批”。此外，开发企业应当在商品房销售方案内列明用于销售、租赁以及保留自有的情况，保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则；对于保留自有和用于租赁的房屋，则规定在取得大产证前不得再申请上市预售。上海市房管局还重申，对于已达到规定条件但无理由长期不申请预售，或取得商品房预售许可证但未按规定将全部房源公开对外销售，涉嫌捂盘惜售的，房管部门将按规定发出《行政告知书》，责令开发企业限时办理相关销售手续。《暂行规定》明确：有上述涉嫌捂盘惜售行为的，在商品房销售方案备案时应当予以整改；捂盘惜售行为将被记入企业信用档案。
    “目前看来，上述措施取得一定成效。”上海市房管局房地产市场监管处副处长蒋慰如介绍，为增加供应，上海要求“已批的土地尽快开工，已开工的项目尽快上市，能上市的项目不能捂盘”。为此，区县房管部门将为每一块施工地块建立“项目档案”，每月上报工程进度，并随时帮助企业解决困难，监督企业加快施工。此外，企业“拿到预售证”和“开盘”的时间差也从过去的5天、8天压缩至3天。对于新开盘项目的销售情况，还派专人到现场监督检查。蒋慰如介绍，7月上海新增供应一手商品住宅122万平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的楼盘中，每批销售面积在3万平方米以上的占40%，明显高于6月的26%。
    此前，上海有媒体报道了个别可能捂盘的项目，遭曝光的开发商随即向房管部门送交“澄清说明书”。比如，“英郡别苑”项目开发商上海英之伦房地产发展有限公司在说明书中称，“根据规划许可证和施工许可证的要求，同时因施工许可条件的限制，公司对西园工程陆续分批开始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主体结构完成，达到预售条件，因资金运转困难，故向市房地局申请预售，在当月28日取得预售证，并在11月8日正式预售。另有剩余工程‘有部分是样板房和装修房’，故暂不申请预售”。记者发现，这个总建筑面积约5.4万平方米的项目，至今至少分成4批销售，每次推盘量均达不到“3万平方米”的下限要求。开发商解释这是由于“去年整体市场不景气，资金回笼不太乐观”导致“施工进度缓慢”。
    一位不愿具名的开发商向记者介绍，开发商有很多办法绕过种种规定，达到“惜售”目的，归纳起来主要有：一是以资金、建材供应等原因放缓施工进度，拖两三个月没有问题；二是将毛坯房改为装修房，延缓上市时间；三是申请预售手续繁多，要经过测绘、资质认定、批准预售等四五个环节，正常情况下需要两三个月，每一道程序都需准备大量材料，开发商只要故意不交齐材料，就可以赢得大量时间。此外，即使进入开盘销售阶段，如果把价格定得奇高，也可以“吓退”购房者，达到惜售目的。花样繁多的捂盘惜售手段，主管部门防不胜防，消费者更是难以辨别。一位熟知房地产营销运作的业内分析人士坦言，开发商惜售的“擦边球”很多，真正要找到“拿到预售证而长期不销售”这种理论上真正的“捂盘”个案，几乎是不可能的。

    “捂盘惜售”现象为何屡禁不止

    早在2007年推出的“国六条”实施细则中就将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，并表示“要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚”。根据北京市建委的相关规定，房企取得预售许可证3天后必须开盘，没有经过备案的房屋必须销售。而1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》仅确立了商品房预售制度，并未对销售期限进行相关规定。因此，企业自动控制销售进度的行为“不违法，但违规”。
    “现在100%的楼盘都会控制销售速度，如果一个项目在两天之内全部售出，这个项目的销售总监肯定会被业内取笑。”华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎表示，这意味着该项目在可控范围内的利润没有获得。一个较为普遍的违规现象是，一些项目虽然拿到了预售许可证，却仍旧不按规定时间开盘。现实中也很难分辨哪些是主观故意捂盘，哪些是因为客观被动原因延缓销售，主管部门对此的处罚也并不严厉。
    公衍奎认为，违规的收益远远大于成本，而商人都是追求利润最大化的。他提到，一些惜售的项目宁愿返还双倍的订金而违反当初的约定，因为增加的利润远远超出订金部分。对此，主管部门管理和处罚的力度依然不够，期望通过开发商的自我约束来杜绝“捂盘惜售”现象是不可能的。
    思源房地产经纪公司董事长陶红兵亦表达了相似的观点，他认为对于各种违规的现象，主管部门应该加大处罚力度。但对于企业决定销售周期的行为，政府应该减少干预。与其利用处罚的办法进行“堵”，不如疏导。
    公衍奎认为，由于拆迁成本上升，整理土地难度逐渐加大，短期内增加供应量不容易，但主管部门应该增加购房者的知情权。虽然目前购房者可以通过房地产信息管理网查询到在售楼盘状态，但只能查询到取得预售许可证楼盘的状态，无法查询到项目整体规划中究竟还有哪些尚未取得预售许可证，销售究竟到了怎样的进度。

    下半年政府或将狠打“捂盘囤地”

    “现在住建委几乎老打电话来，问我们的施工进度，还经常约谈开发商动员加速开盘。”北京通州区的一位开发商向记者表示。尽管近期以来北京市住建委已经出台了一系列打击捂盘的政策，并且大规模约谈了15家开发商，并公开处罚了一批开发商，但是“捂盘惜售”的状况并没能得到根本改观。业内人士预计，今后政府可能会强行规定楼盘的推盘速度。
    北京房价连续暴涨，早已引起政府有关主管部门的注意。7月28日，北京市住建委紧急召集京城主要开发商开会，主要意图只有一个：督促开发商抓紧推进楼盘上市销售，没有拿预售许可证的尽快拿证，已拿到预售证的尽快开工。影响到上市速度的问题，例如拆迁等问题，住建委可以帮助协调解决。另据记者了解，继15家开发商被北京市住建委约谈之后，北京当代房地产开发有限责任公司开发的安宁庄瀚泓家园项目、北京玺萌置业有限公司开发的星辰苑项目、北京天鸿置业有限公司开发的万象新天家园项目，因存在未公示商品房预售面积测绘技术报告书的行为，已被责令其整改。而北京中联置地房地产公司开发的远洋一方二期项目，因未取得商品房预售许可证即向购房者收取预订款性质费用而被处罚。
    记者从北京一些城区的住建委了解到，近期关于开发商捂盘肆意涨价的投诉越来越多。一些开发商也表示，“现在住建委对项目盯得非常紧，严令必须快开盘并且要加大推盘量”。业内人士分析，今年下半年楼市的调控将围绕着狠打“捂盘囤地”展开。快速增长的住房需求已经与开发商延期推房之间形成了巨大的供需矛盾，开发商肆意捂盘、盲目涨价将这一矛盾更加激化。一位业内人士认为，在开发商捂盘风愈演愈烈的情况下，住建委出台相关措施无疑是为了购房者的利益，但效果如何还得看开发商对规定的执行力度，因此相关部门的监管也显得格外重要。

    [相关链接]如何识别开发商的捂盘手法

    一般来说，开发商“捂盘惜售”的手段主要有五种：

    手段一：晚领证分批拿

    开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批地拿证。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先卖掉，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间。

    手段二：大幅提高开盘售价

    开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

    手段三：后续房源转售为租

    开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。

    手段四：谎称进入尾盘期

    有些楼盘开发商对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。

    手段五：逐次推盘、不断提价

    比如一个新楼盘拿到预售许可证后，开发商并不是全部放出来卖，而是分多次销售，每次限量推盘。如果首次推盘市场反响不错、置业者兴趣浓厚、销售状况良好，下一次便加价推盘。往往经过三四个节点的加价，最后推出的楼盘要比最早的每平方米均价高出几百元。开发商就是通过多次推盘，制造当日售罄的火热现象，来诱导消费者恐慌性购房，借此逐步提价。