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| 2009-08-07 本报记者:洛涛 来源:经济参考报 |
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仅仅半年时间，北京楼市便完成了从低迷观望到量价齐升的华丽转身。业内预计，在通胀预期影响下，北京商品房销量出现大幅回落的可能性不大。但开发商主观提价、刚性需求集中释放期消退，将使楼市进入新的博弈期，价量波动将加剧。
数据显示，从4月份开始，京城在售项目提价销售的比例逐步攀升，6月开盘的老项目后期中，2/3的项目相比前一期提高了售价，提价幅度在500元至3900元/平方米区间，平均增幅为12%。
亚豪机构的监测数据显示，7月份北京有45个项目开盘销售。其中纯新盘项目有16个，其余项目均是老项目后期开盘。从新盘入市的比重看，开发商推盘仍较为谨慎。业内人士认为，这主要是因为开发商在定价过程中“把握不准”。21世纪不动产分析师孟奇表示，在投资性购房行为的推动下，非理性追涨的现象已出现苗头，开发商希望“顺应市场”抬高价格，但是目前市场的回暖，主要是受政策刺激，尤其是房价的上涨，主要是所谓通胀预期和宽松货币政策所致。由此推动的楼市增长，缺乏实体经济的支撑，容易滋长泡沫。
亚豪机构副总经理高姗认为，目前市场的主流还是刚性自住型需求，他们对价格的敏感程度较高，一旦价格过快拉升超出心理价位，将会重新观望。
统计显示，7月份北京共成交现房商品住宅4207套，期房商品住宅销售套数为12840套，其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为10862套，日均350套，较6月份日均385套下跌9.1%。与此同时，据北京市房地产交易管理网统计，7月二手房住宅网签总量环比再增7.37%，以24916套的成交总量再次刷新了二手房市场的交易记录。我爱我家公司的相关数据表明，7月二手商品房在整体成交比重中的所占份额为62.49%，二手房市场的整体交易均价环比再涨3.17%，目前以13341元/平方米的价格水平再创历史新高。
业内认为，7月北京的二手房市场再次呈现出量价齐升的交易特征，一方面，从成交量的持续攀升走势分析，近段时间以来，伴随着房价的快速飙升和土地市场抢地潮的历史重现，部分一手楼盘的捂盘惜售行为开始浮出水面，此举直接导致部分客户分流至二手房市场，7月一、二手网签量的对比数字继续扩大，两者的成交量比值为1：1.44，而前月比值则为1：1.34；此外，随着时间的推移，前期因房价明显回探带来的自住需求井喷的交易格局已经有所改变，楼市连续数月的强势上攻已经吸引了部分投资客的陆续进场，由此进一步助推了二手房市场成交总量的再次攀高。
另一方面，从成交均价的发展趋势来看，投资客群交易比重的上扬在一定程度上形成了对自住需求客群的挤压效应。我爱我家提供的数据显示，7月有投资意向的客户已占二手房市场的39.28%，其资金相对充裕的交易特征正在加剧房源成交价格继续上行的预期。此外，7月120万元以上的房源交易比重环比上月明显增加了4.31%，且120平方米以上中大户型的成交份额也同样出现了1.29%的涨幅趋势；与此同时，土地市场住宅用地的大幅溢价、开发商的惜售之风以及可售房源量的渐趋减少也间接抬高了二手房卖方市场的收益预期，部分业主的跟风提价行为和二手房源偏紧等现状也成为市场交易价格非理性上涨的诱因。
“开发商捂盘最直接的目的就是制造紧张气氛，显示出房源紧俏，从而让消费者对于楼盘的品质和未来的升值潜力给予肯定，可以带动销售。而且，在房价上涨、楼市火爆时期，捂盘时间越长，产生的效益就越大。”业内资深专家贾卧龙表示，目前楼市与2007年有所不同，仍处于市场恢复阶段。而且，宏观背景也有所区别，虽然拉动内需是恢复经济的需要，但是投资过热带来的金融风险也不可轻视。在当前的市场环境下，开发商捂盘惜售，造成的结果是两方面的：一方面是会将大部分的刚性需求阻止在门外；另一方面，投资者更加疯狂地逐利抢购，伴随着房价的疯涨，楼市泡沫则会越吹越大。 |
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