北京市房地产连涨五个月后首次出现萎缩
    2009-08-07    本报记者:洛涛    来源:经济参考报
    北京楼市成交量上涨的步伐在今年7月份戛然而止。北京市房地产交易管理网统计显示,今年7月份,北京期房商品房日均签约350套,较6月下跌9.1%,成交难度进一步变大。
  由于前期价格涨得太高,投资需求已经彻底释放,刚性需求则暂时重归观望。在持续回暖5个月之后,楼市或将迎来新一轮的成交拐点。
  统计显示,7月份北京共成交现房商品住宅4207套,期房商品住宅销售套数为12840套,其中除经济适用房和两限房外的期房商品住宅签约套数为10862套,日均350套,较6月份日均385套下跌9.1%。8月份后,北京土地和新盘供应明显加大,统计显示,本月将有8宗地块入市,总面积超40万平方米。另外,还将有50个项目开盘,其中18个为新盘,接近上半年21个纯新盘的总供应量。其中,别墅项目达到7个,占总供应量的14%。
  “链家地产”市场研究部统计显示,在近期房价上涨之后,成交难度变大趋势日渐明显。这从一个侧面反映部分需求对于过快增长的房价难于承受,热点楼盘经过短期内价格走高后,已很难有与持续上涨相匹配的需求继续跟进,因此,在未来一段时间,楼盘价格继续过快上涨很容易引起需求“倒戈”局面。
  “楼市价格不稳、宏观调控不明,都能导致新一轮的持币观望。”《楼市》出品人蔡鸿岩表示。“去年楼市冷淡房价连续下调,开发商很苦恼,今年楼市出现回暖,提价把之前的损失补回来,是很多开发商的共同想法。但这只会加快第二轮持币观望的出现。”而面对近期房价暴涨,时下越来越多的购房者转为观望。而手头不缺钱的开发商们也不会轻易降价,由此市场双方开始陷入新一轮的博弈之中。“看谁扛得过谁”似乎变为目前楼市的潜台词。
  中房指数系统副主任陈晟认为:“近期楼市成交情况相对前几周表现较为黯淡,全国楼市显现出一定的降温迹象。”陈晟认为,对作为国民经济回暖主力的房地产业,政策的基调是“稳定”,但对部分城市房价攀高、“地王”频现等现象,政府相当关注;如果判断为“过热”,就有对政策作出一定调整的必要性。
  即便本轮的成交量拐点出现,开发商也不会急于降价。中原地产中国研究院分析师许萌则认为,市场供应的青黄不接使开发商暂时没有降价压力。她表示,无论是库存告急的上海,还是成交相对稳定的北京,以及调整周期相对较早的广州和深圳,目前都面临了新增供应不及时的“房荒”。至少在今年,新增供应不足的局面将难以被改变。在此局面下,开发商没有降价竞争的动力。事实上,那些判断市场将出现供应不足的开发商,不但暂时不会降价以提高成交量,反而可能通过涨价“捂盘”,以确保下半年仍有房可卖。
  国家统计局数据显示,我国房地产开发资金构成与国外相比,存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题,房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加,一旦房价较大幅度下降,地产金融危机不可避免。
  蔡鸿岩表示,房价的快速上涨使得社会各界关于房地产行业泡沫的争论日益激烈,如何让房价与自住购买力保持均衡,如何让房地产健康发展成为支撑经济复苏的重要力量,如何加快保障房建设让低收入人群安居,对刚刚企稳回升的中国经济来说,这是下半年迫切需要解决的现实课题。
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