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| 2009-08-05 本报记者:洛涛 来源:经济参考报 |
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今年五六月份以来，房价地价之争再起。2005年开始的房价快速上涨拉开了房价地价之争的序幕，而且房价涨得越快，争论也越激烈。但当房价下跌或保持平稳时，这个争论就销声匿迹，如2008年下半年到2009年初这段房地产市场低迷时期。由此可见，房价地价之争，其实质并不完全是探究房价与地价之间的关系，而是另有隐情。
在市场经济中，价格最终是由供需决定的。成本会影响价格，但不起决定作用。这是价格形成的普遍规律。在房价构成中，地价是成本，地价当然会对房价的形成产生重要影响，但这种影响不是决定性的。同区位同品质的房地产价格会趋同，但其土地取得成本却不一定相同，甚至相差很大。开发商在2006年和2007年的购地成本是不一样的，会相差一倍甚至更大，但若同时在2008年销售，绝不会因为是在2006年低价购地而低价售房。更不用说，当市场低迷或泡沫破灭时，房价会跌破土地购买成本。由此可见，地价不是房价的根本决定因素，也不是房价上涨的根本原因。
从表面上看，在一段时期内，地价上涨，房价上涨；房价上涨，地价上涨。但从本质上看，房价和地价上涨的原因是什么呢？地价在房价构成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是资源性资产，其价格形成也要受到价值规律的制约。土地的商品属性决定了土地价格应该由市场形成。在市场经济中，政府可以调控土地市场，但不可以决定土地价格，不论是高地价还是低地价。因此，从本质上讲，不论是房价还是地价，其形成都是由市场的力量决定的。
当前，导致房地产价格再次上涨的原因是多方面的，但其中有三个方面是不容忽视的。第一是过度投资；第二是过度宽松的金融环境；第三是不合理的行业垄断。但是，房价地价之争在很大层面上淹没了这些重要的本质原因，转移了公众的视线和关注点，直接影响了寻找解决问题的有效途径。房地产具有双重性，特别是住房，既是消费品，又是投资品。因而，既存在消费需求，又存在投资需求。当前的情况是，消费需求动力很大，但有效需求不足；投资需求实力雄厚，择机而动。不论是消费需求，还是投资需求，只要需求总量增加，就会推动房价上涨。不有效遏制过度投资需求，房价快速上涨就不可能从根本上得到解决。 |
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