由迪拜七星级帆船酒店集团在上海中心城区淮海路上投资建造的高端奢华酒店朱美拉，受金融危机影响于今年2月悄然停工。据悉，迪拜七星级帆船酒店集团曾计划在2011年前在亚太区开出13家顶级奢侈酒店，其中中国将开5家。新华社记者陈飞摄

    席卷全球的金融风暴，卷走的不单单是人们口袋里的财富，还有他们游走四方的工作和心情。
    自2006年开始，从沿海到内陆，星级酒店加紧上马，经济型酒店星罗棋布，新兴的酒店式公寓也四处开花。但2008年下半年以来，随着人流和物流的减少，酒店类物业也遭受到不同程度的冲击。尽管与住宅和工业地产的低迷相比略显滞后，但时至今日，酒店类物业颓势初显。年内是否能恢复如常，成为近日业界内外所关注的新话题。

    酒店类物业入住率下降

    如果说楼市好坏关系到千家万户的安居乐业，那么，酒店类物业则成为经济复苏的风向标。因为各行各业人员的流动数量和频次，某种意义上象征着他们所代表的行业的景气程度。
    随着全球范围的金融海啸逐步演变成为经济危机，各种商务商贸往来活动日渐萎缩，人们的消费信心指数下降导致旅游业不景气，使与之相关联的酒店类物业受到了较大的影响。加之近期从墨西哥源起的甲型流感，更是限制了人员的正常流动。
    据中原地产投资顾问部总监高飞介绍，国内的酒店类物业各种产品都受到影响。经济型酒店的扩张态势趋缓，部分位置或自身条件相对较差的项目酝酿改组，或退出市场。平均房价回落8%左右，入住率有所下降。
    高星级酒店的市场竞争日趋激烈，但是整体的入住率保持了稳定。以天津为例，如喜来登、泰达万丽等高端项目由于有稳定的客源网络，所以价格和入住率基本保持稳定；但一些本土项目因价格相对低廉，也勉强维持；而一些旅游型酒店则受季节和经济危机双重影响，入住率一直在较低的水平。总体来看，天津高星级酒店的平均入住率同比下降了10%左右，在未来的一段时间内高星级酒店价格还会在15%的基础上有一定的调整。
    而服务式公寓方面，一些无正规品牌管理的项目价格浮动较大，在每平方米每天原有价格2至3.5元的基础上下调了15%至20%左右。部分国内品牌产品价格在每天每平方米原有价格3至5元的基础上有10%的下调，入住率受经济危机影响较大，部分产品入住率跌至60%以下。

    酒店供应量仍在增加

    尽管各类酒店入住率呈现不同程度的下降，但由于规划布局和建设周期等因素，各地酒店供应仍在增加。
    据全球地产服务商仲量联行提供的数据，北京的服务式公寓的市场供应量由2008年的4300套，增加到今年初的5000套，预计到2009年底，公寓套数将增加到6200个。而2008年房间的出租率达到83%，比2007年提高1个百分点。上海的服务式公寓的市场供应量在2008年一年内增加了400套，达到5400套。
    另外，如家、汉庭、锦江等经济型连锁酒店也处于上升阶段，走的是“先占领地盘、后扩张盈利”的路子。因来中国旅游的境外人数出现下滑，加之国内旅游消费能力不足，经济型酒店也挤占了星级酒店的部分份额。
    仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保认为，酒店交易的兴起并不意味着市场泡沫的出现，相反，酒店交易的发展和酒店市场的成熟程度有很大的关系。她表示，过去中国酒店市场投资主体主要是国有企业，真正以商业盈利为主要目的的发展商进入酒店市场是从2004年才开始，酒店盈利的循环才步入轨道。酒店交易的兴起将为投资者提供退出渠道，使市场发展更加健康和完整。吴嘉保预计，未来两三年内，中国市场或将迎来一轮酒店交易高潮。

    各类酒店竞争将更加激烈

    经常出门的酒店常客会发现，今年以来，北京、上海、广州等地的星级酒店打折成风，被人戏称“史上最低价”。甚至在一定程度上，挤占了经济型连锁酒店的客户。按照消费群体的市场划分，服务式公寓、高星级酒店、经济型酒店在各自的“红海”领域内竞争。但严酷的市场环境迫使前者“放下身段”，与后者争夺客户，仿佛进入新的“蓝海”。
    根据仲量联行的统计数据，2006年，上海五星级酒店的平均入住率略高于70%，平均价格约为每晚1700元；2007年入住率为68%至69%，平均房价为每晚1600元左右；2008年底，平均房价为1500元，但入住率已经下跌到59%。
    更令人大跌眼镜的是，眼下上海一些地段稍差的五星级酒店，给旅行社的房间报价已经跌到了每晚400元左右。即使是散客，只花500元也可住进五星级酒店。
    高飞告诉记者，从某种程度上讲，高星级酒店和服务式公寓等高端产品，其入住率和客户数量的增减，与全球以及国内的经济景气程度和消费信心有内在的关联度。尽管酒店类物业目前存在着很大压力，但对行业整体的发展不会造成根本性的“创伤”。
    吴嘉保认为，尽管各地对酒店类物业的要求和需求量不同，但像以年为签约周期的服务式公寓仍将保持一个稳定的运营成本，平均入住率也会维持在80%左右，这已算是一个不错的平衡点。