地价下降有助于降低房价成本

　　国土资源部近期公布的报告显示，一季度全国地价8年来首次出现下降。在楼市“小阳春”行情已经延续3个月，即将面对红五月考验的时候，这一消息引发了很多人对于房价的再度关注：地价下降是否会带动房价下跌？未来楼市走势如何？　　
　　国土资源部发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示，全国35个重点城市地价环比、同比均出现下降，总体水平为3189元/平方米，环比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37个百分点。这是8年来土地价格持续高涨之后，全国地价首度出现下降。　　此报告一出，立即引发了很多的猜想：土地成本下降，房价是不是也要降了？地价与房价之间确实存在着紧密的联系，特别是一些地方政府在片面的“经营城市”的理念下，默许、纵容开发商抬高房价，推动地价不断上涨，从而使得政府获得的土地出让金水涨船高；反过来，地价的不断攀升，也给开发商持续涨价提供了理由。地价和房价互相“促进”，共同“进步”。
　　虽然没有权威部门的统计，但根据业内人士的说法，目前地价成本占房地产开发总成本的部分超过1/3。“地价的下降必然会降低开发商的建设成本，从长远来说，有助于抑制房价持续上涨。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成说，今年一季度出现的地价下跌，是对前两年房价、地价上涨过快的修正，它会对未来房价形成向下的牵引力。
　　但他同时也表示，房价是由开发成本和企业利润构成，如今地价等开发成本虽然在下降，但并不等于开发商愿意降低企业利润，因此地价下降并不等于房价一定会下降，这仍然要看开发商与购房者之间的博弈结果。

　　解剖地价与房价关系的案例

　　深圳一直被看作是全国楼市重要的风向标，同样也是解剖房价与地价作用机制的极佳案例。国土资源部的报告显示，一季度深圳居住地价同比下降26.84%，领跌全国35个大中城市。　　
　　根据中原地产对深圳国土局相关数据的追踪统计显示，从2003年到2008年，深圳出让商住用地成交楼面地价分别是每平方米1335元、2075元、2163元、3024元、3748元、2100元；而同期，深圳房价分别是每平方米5680元、5980元、7040元、9132元、13370元、12794元。　　
　　可以看出，房价和地价之间在变化趋势上存在一定的相关性。2003年至2007年深圳市地价与房价都保持快速上涨态势，2008年则双双出现下降，总体上地价与房价的走势基本保持一致。
　　但同时，深圳房价的涨速明显要快于地价的上涨。据记者测算，2003至2008年深圳居住地价占住宅价格的比例分别是23.5%、34.7%、30.7%、33.1%、28.0%、16.4%。可以看出，地价占房价的比例没有随房价的上涨而直线增大，反因房价的较高增长而有减小的趋势。
　　“这说明地价的增加不是房价上涨的决定性原因。”深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智说，地价走在房价前面，房价随着地价的涨跌而升降，这是理想中的模型。按照这种理论，深圳房价2008出现大幅调整，2007年的地价就应该事先作出反应，但事实上国内很多城市的“地王”就是在2007年创造出来的。
　　李耀智认为，房价和地价是双向作用的，也就是说楼市的兴衰起落也会决定土地的成交价格。楼市火爆时，开发商手中的资金充裕，自然出手大方，反之楼市冷清时，土地自然就乏人问津。现在楼市逐渐回暖，土地价格可能会逐步随之走高。

　　一些先行指标下降堪忧

　　全国楼市自2007年进入下降通道以来，持续萧条了一年时间。在国家出台一系列鼓励性政策后，压抑了许久的刚性需求释放出来，在今年一季度带来了一波“小阳春”行情。在经历了3个月的成交井喷后，有些地方楼市的成交量开始小幅萎缩，而作为楼市传统销售旺季的5月份也即将到来，房地产市场似乎又走到了一个岔路口，房价涨跌都有可能。
　　根据国家统计局和国家发改委的统计，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，降幅比1月扩大0.1个百分点；但与此同时，环比却上涨0.2%。这意味着，全国房价较去年同期仍然是在下降，但与2月份相比，有复苏抬头之势。
　　“在现在的形势下，最重要的是开发商的态度，而非是地价的涨跌。”深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智说，国内楼市自2007年以来，已经持续调整了一年时间，目前好不容易回暖，如果开发商抱定“快速出货”的心态，房价可能会企稳，在现有的基础上小幅波动；但如果开发商追求高利润，很可能房价再度出现上扬，目前深圳、上海等地就出现了很多楼盘提价的现象。
　　一些专家认为房价未来走势不太乐观。数据显示，一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比仅增长4.1%，比去年同期大幅回落28.2个百分点；全国房屋竣工面积同比增长26.3%，而新开工面积同比下降16.2%。
　　“这些都是房地产市场的先行指标，它们出现下降，说明全国楼市的隐忧不少。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，现在楼市回暖行情还不明朗，有很大不确定性，如果刚性需求释放完毕，国家有关部门不出台进一步的刺激措施，不排除楼市下半年再次探低、呈现“W”形走势。