开发商变相融资暗藏风险
主动参与团购 加速回笼资金
    2009-04-08    本报记者:郎秋红    来源:经济参考报

  以往不招开发商待见的团购,如今成了他们回笼资金的重要手段。

  尽管楼市已透出阵阵暖意,但经历了寒冬的众多开发商仍然难以露出轻松的笑容,2008年初以来楼市下行造成的“钱紧”,依然是开发商心中的最痛,加速回笼资金成了他们疗伤的最好慰藉。
  近一时期,曾经不招开发商待见的“团购”重袭长春,不过这一次的团购潮与楼市火爆时有着很大的不同。以往团购由购房者主导,此次却是开发商主动参与;以往没有多大折扣,眼下的团购房动辄低于市场价几百、上千元,甚至比经济适用房还便宜。记者在采访中发现,团购房的确给购房者带来了实惠,但是开发商正把团购从促销变为融资手段,引发的风险不容忽视。

  从“不作响应”到“主动参与”

  团购,顾名思义是“集体购房,集体砍价”。据了解,团购在最初产生时,通常采取市场化操作方式,买家通过中介组织,把散户捆绑在一起,共同向开发商叫板;或者是某一类认同感较强的群体,通过网络或其他平台自发组织起来,与开发商“砍价”。
  2007年长春房地产市场火爆之时,一些购房者曾经组织起来,试图通过团购这种批发形式以优惠价购房,但是很少能得到开发商响应。从去年下半年开始,长春市场团购渐渐又热了起来,条件也十分优惠。长春市购房者肖女士2007年10月看中的一个楼盘,10人以下不接受团购,到了2009年初,三五个人都可成“团”,甚至一个人也可以团购,团购的折扣也从过去的每平方米50元优惠到了300元。不少开发商不待购房者要求,主动参与团购,甚至主动上门给一些大的单位提供团购。
  记者在采访中发现,长春团购形式大致有三种:一种是由媒体或是中介机构组织的购房团,集体与开发商砍价;另一种是单位出面组织与开发商洽谈的团购,开发商负责拿地,单位负责组织职工拿钱;还有一种是单位以某种方式取得一块土地,委托开发商定向开发,类似“集资建房”。
  无论哪一种形式的团购,核心都是一场价格血拼。今年3月初,荣旺天下刚刚打出2500元/平方米的团购价,华大·天朗国际紧接着打出了2340元至2375元的团购宣传广告。而一些单位组织的团购,价格更低。据了解,长春市绿园区政府团购房初步定价,多层均价2180元,高层2300元/平方米;宽城区政府团购房均价为2000元/平方米;号称“长春市工商局”团购房的万嘉花园均价更低,1770至1970元/平方米,还是涨了200元以后的价格。而长春市2008年底商品住宅均价3200元/平方米,经济适用房均价2150元/平方米。

  由促销工具成融资手段

  “团购对我们来说是筹集工程启动款,也是在卖血。”长春市某项目开发商表示。该项目建设成本预计在每平方米3850元至4200元之间,团购价是3850元/平方米,而该项目周边的商品房已经卖到了7000至8000元左右。团购的条件是一次性交齐房款。
  “之所以做团购,就是为了快速回笼资金,确保工程进度。等到工程建设到一定程度后,绝对不会是这个价格。”该项目开发商说。
  据了解,自去年下半年房地产市场出现滞销现象后,长春很多开发商资金链紧张,无法开工,团购开始成为开发商融资的重要手段。
  “开发商很难从银行贷到款,但是个人从银行贷款比较容易,团购能让开发商拿购房者的钱去盖房子,还可以省去银行利息。”一位团购的组织者说。
  不过,消费者在享受团购实惠的同时,也体会到了实实在在的风险。
  长春市万嘉花园去年底曾经出现过大规模的团购纠纷,因开发商推迟交房、更改规划、涨价等原因,上百人到长春市政府上访,最后由长春市政府强力协调,风波才得以平息。长春某花园小区的57户团购者去年交了1500多万元的团购款,至今没有看到房子,也没有要回房款。
  业内人士认为,团购房的性质决定了它有一定的购买和投资价值,但是由于有些团购房属于非正规的开发商融资手段,因此团购增加了很多风险。一是开发商能否按承诺兑现的问题,团购毕竟是开发商的前期募资,后期决定项目成功与否的因素还有很多,所以团购的风险一直存在。二是团购房的质量很难保证,因为团购是开发商前期募集资金的手段,开发商在牺牲自有利润的时候,在建筑质量上难免打些折扣。三是转让问题,有的开发商为了避免团购房影响小区正规商品房销售,通常会在一定时期内控制团购房转让。

  对房地产市场影响有待观察

  长春市政府去年12月1日出台了促进房地产健康发展的22条新政,其中有一条就是鼓励单位团购。长春市政府副秘书长徐毅夫表示,政府希望通过集体购房的方式,给购房者更多的实惠,借此扩大内需,拉动消费。
  从房地产市场反响看,团购确实对交易量上升起到了促进作用。今年2、3月份,长春商品住宅交易同比有所上升,被认为主要是特惠和低价房拉动的结果。此外,团购房在某种程度上对房价上涨也是一种牵制。某区域推出团购房后,周边商品房马上降价跟进。团购也部分解决了开发商资金紧张的现状,使工程得以开工。
  但是,也有人担心,大量团购房上市会冲击正常商品房市场。据长春房地产报统计,今年长春房地产市场仅去年结转和今年上市的现房就有500万平方米,加上新上市的期房,库存压力很大。长春房地产报总编助理马峻岭认为,长春市商品房价格本身并不是很高,团购房又分流了一部分客户,对商品房销售肯定是一个冲击,会造成空置面积增加,并加剧炒房现象。
  长春市在团购房问题上曾有过教训。2003年前,长春房地产市场上曾充斥大量以团购名义建设的单位集资房,比例最高时达30%至40%。这些集资房面积较大,违反了国家有关集资建房的规定,引起老百姓不满,也干扰了房地产市场的正常秩序,结果是该市房地产市场长期低迷,房价甚至出现负增长,开发商纷纷撤走,没有团购资格的普通百姓也没有从中得到多少实惠。长春市政府曾于2005年底彻底叫停党政机关集资建房。此后,团购在长春越来越少。当地房地产市场投资增加、交易活跃,很快就呈现繁荣景象,但是同时房价也有了较大幅度增长。
  长春房地产业内人士认为,此次团购潮,对房地产市场的究竟有何影响仍有待观察,但是团购由促销变为融资手段,引发的风险不容忽视,建议相关部门加强监管,对团购市场进行规范,确保房地产市场健康平稳发展。

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