购房入户:稳市?托市?
    2009-02-27    本报记者:王晔彪    来源:经济参考报

  目前不少大中城市的商品房价格虽有小幅调整,但总体价格依然居高不下,形成了开发商与购房者相互观望的局面。(新华社发)

  从2008年下半年以来,全国楼市陷入一片低迷。尽管中央和地方政府高密度出台新政策提振房地产市场,但效果短期内难以奏效。业界普遍认为,房地产逐渐趋于下行通道。正当购销双方在观望中博弈的关键时刻,春节前后,有些“疑似挺不住”的城市先后出台购房入户政策,引来叫好之声,也激起一片哗然。
  反对者认为,这一政策是地方政府插手市场,有“直接托楼量、间接托楼价”之嫌。种种迹象表明,购房入户政策如果作为一种单纯的托市或救市行为,对整体楼市影响非常有限。目前,政策的效应最多只能是稳定市场现状。

  购房者:外地人叫好 本地人烦恼

  购房入户政策曾是拉动楼市的法宝,最早出现在上世纪90年代后期的我国房地产市场。“吃螃蟹者”是处于一线的北京、上海等城市,之后更多的城市纷纷跟进效仿。此后,由于购房入户政策导致城市人口过快增长,并带来了教育、社保负担比较重等问题,再加上房地产市场进入繁荣期,不少城市纷纷取消了这一政策。 
  去年下半年,全国楼市遭遇新一轮的“严冬”,很多地方再次祭起“购房入户”的大旗。去年最早调整政策的是杭州,实施范围由原先的特别区域扩大到主城区,落户主城区的购房标准最低为80万元;12月12日,成都市实施购房落户新政;今年1月19日,武汉市发布购房落户新政细则,对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确;1月20日,重庆也出台政策,规定在主城区购买建筑面积90平方米以上商品房,可将户口迁入主城区;春节一过,天津市调整了蓝印户口管理政策,决定从2月4日开始,申办天津市蓝印户口购房款由原来统一的100万元不同程度地调低。
  有些三、四线城市也不甘落后。在河北保定,凡在市区城区购买商品住房,无论购买面积和金额,均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口,同时取消户籍保税登记。一些地产界的人士建议,像北京、上海等特大城市也应恢复相关政策,以刺激目前低迷的楼市。
  政策出台后,有个消化的过程,但着实在外地购房者中产生积极反应。来自内蒙古通辽市的岩峰告诉记者,他是从网上看到天津调整蓝印户口消息的。他打算购买宁河县的新建商品房,以前办蓝印需要100万元,想都不敢想,眼下只掏40万元就能“搞定”,对像他这样的外地人来说,很有吸引力。
  不过,有相当一部分天津市民对降低蓝印户口门槛颇为不满。家住河西区的市民李旭说:“房价有俩月没见涨了,报上也说过几个月买房才划算,大伙都等着看能降到嘛程度再出手。可新政策一出台,备不住房价还得涨。”市民刘洋说:“房价该降还得降,蓝印户口这块小石头,掀不了多大浪。不过政府推出这项政策,托市的意图太明显,对希望房价理性回归的市民来说不太公平。”

  房地产商:几家欢乐几家忧

  此次各地调整或者出台购房入户政策,看起来并非贸然行动,既没有“一刀切”,也有“试水”的动机存在。以天津为例,此次降低蓝印户口门槛,是分区域分档次的,这对于各区域的房地产开发商,可谓有喜有忧。
  据了解,今年2月4日以前,天津市办理蓝印户口的购房款为100万元。此次调整后的政策规定,市内六区和塘沽区(含开发区、保税区)申办蓝印户口购房款降至80万元,环城四区(东丽区、津南区、西青区、北辰区)和汉沽区、大港区降至60万元,宝坻区、武清区和三县(蓟县、宁河县、静海县)则降至40万元。
  地处市区中心地段的同方瞰和平楼盘,均价为每平方米14000元。售楼处的刘君告诉记者,从2月4日政策出台至今,就有10几套房被外地人买走。而同处于80万元这一档次的塘沽区、开发区和保税区则“冰火两重天”。塘沽最大的房地产开发商贻成实业公司营销总监陈贻说:“政策出台后,销售没有明显变化。因为和市区处于同一档次,掏同样的钱,市区当然更具吸引力。政府应该把塘沽区放在第二档次,才能显现拉动作用。”
  此次受益最大的是40万元档次的三县两区(武清区、保坻区)。地处京津之间的武清区因具有明显的位置优势,区内各在售楼盘交易量呈直线上扬态势。保利地产公司入驻武清区,当初是看好京津城铁对沿线的拉动,但城际列车开通后效果并不明显。此次政策一出台,保利地产开发的上河雅颂楼盘,在20天内就卖出10多套。

  业内专家:或谨慎乐观 或坚决反对

  购房入户政策对楼市的拉动能力有多大,一些专家持谨慎乐观态度。中原地产天津投资顾问部投资分析经理郭小娟认为,在目前的市场情况和经济环境下,购房入户政策能释放一小部分的需求,但对整体楼市影响非常有限,不足以改变房地产市场现状。
  北京大学法学院教授王锡锌则对这一政策持坚决的反对态度。他认为,此政策是一种直接的、通过行政权力、利用行政资源来干预市场的行为。而且,对当地居民和外地无力购买商品房的人是不公平的。
  南开大学经济学博士刘玉录认为,蓝印户口对楼市的成交量肯定会有影响,但楼价是否会出现上涨,还是一个未知数,需要各方密切关注。在整个市场信心没有恢复的情况下,政策的影响力也是需要一个缓冲期的。
  中原地产投资顾问部总监高飞说:“没有什么政策可以称得上是救市奇兵,重要的是消费者的购买力能否得到保证。蓝印户口此次被尖锐地‘放大’,被当地居民所诟病,并不能撼动整体的观望状态。这种胶着状态将会持续,应该不会对震荡的楼市造成根本影响。”
  事实上,目前房地产市场面临的问题是整个经济层面的问题,由于金融危机的影响,需求方收入预期恶化,购买力被削弱,市场发展推动力不足,再加上房价仍处于高位。专家预计,当宏观经济迎来下一个上升周期的时候,房价真正实现理性回归,房地产市场才能稳步回暖。目前,各地先后推出的楼市新政,其效应最多只能是稳定市场现状。

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