成交量、房价、空置房、保障房、土地市场、外资投资，这些是牵引牛年楼市走势的“六根弦”。那么，这六根弦在牛年楼市又将如何拨动？

　　成交量“回暖”是否止步

　　2008年第四季度，国家有关部委及地方政府出台一系列刺激楼市政策，在不少城市的房地产市场起了作用，楼市成交量止跌回升，纷纷创下这一年的最好纪录。尽管如此，一些购房者依然在观望。
　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，由于相当多的购房者观望期待，让2008年底许多大中城市的房地产市场“回暖”有很强的阶段性色彩。今年的春节来得比较早，春节是楼市传统的销售淡季，加上各种严峻的信息都表明，今年的宏观经济状况将比2008年更为艰难，2008年底以来的阶段性“回暖”似将到此止步。
　　也有人并不这么认为。“2009年楼市成交量的状况会好于2008年。”深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，从楼市成交结构可以看出，“回暖”的能量主要是释放自紧迫性、自住性的置业需求。
　　业内人士指出，“回暖”行情要在牛年持续下去，关键在于今年上半年。由国家政策效应制造的第一轮“回暖”即将释放完毕，有没有后续的需求衔接上，主要取决于房价是否能够降到位。目前，影响房地产交易局面的因素非常复杂，宏观经济状况的改善和开发商的降价诚意都有待观察。

　　房价继续回落的空间有多大

　　国家统计局公布的数据显示，2008年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，但其中12月同比下降0.4%，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来首次出现同比下跌。
　　牛年春节，不少城市的楼盘降价促销力度加大。景乃权分析，在国内外经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，东部地区楼市的走势将更复杂多变。部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，开发企业会采取进一步降价的措施。
　　厦门市房价2008年均价从最高时的每平方米15000多元跌到了万元以下。厦门市一家大型房地产中介的负责人说，按照现在的这个城市工薪阶层家庭平均年收入4万多元计算，可以说承受不了50万元以上的住房；如果按90平方米计算，工薪阶层能够承受的合理房价不应该高于每平方米5500元。
　　“福建省大多数城市多数楼盘在降价促销。目前，厦门房地产市场正在酝酿新一轮的降价潮。开发商过去临时采用的促销特价将成为常态的销售价格。”福建省一家大型房地产开发商告诉记者。
　　北京千万家房地产经纪有限公司的一项市场监测数据显示，2008年4月起，北京房价涨幅逐月回落，2008年9月份出现了2005年以来的首次下降。2009年，北京房价仍有较大回落的空间。
　　易居中国的房地产报告显示，2009年，东部地区房价将进入深度调整期，房价理性回落的趋势明显；中部地区情况分化，房价有涨有落；西部地区房价下调的空间较小。

　　空置房能否转“危”为“机”

　　竣工一年以上的房子多数空置几乎让福州金山新城成为一座冷清的“空城”，随着房地产市场销售量下滑和新建商品房大量入市，商品房的空置率继续上升不可避免，这意味着建筑资源的严重浪费和开发商资金的大量占用，对开发商来说，资金短缺危机将进一步加重。
　　福州金山“空城”现象只是一个缩影。国家统计部门统计数据显示，截至2008年11月底，全国商品房空置面积迅速增至1.36亿平方米。业内人士预计，今年全国商品房空置面积可能会超过2亿平方米。
　　景乃权认为，空置房的增加不是传统意义上的市场供大于求，根本原因是缺乏有效的供求关系。在楼市出现调整迹象时，房地产开发量延续了前几年的增长势头，而需求量却突然大幅萎缩，市场供求失衡，导致空置率不断攀升。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强接受记者采访时说，商品房结构性问题进一步凸显，主要表现在高价位、大套型住房大大超过市场的需求。但对购房者来说，空置房增多不是个坏消息。“为销售积压的空置房，开发商降价促销不言而喻，市场价格竞争加大，购房环境将会更宽松，购房者在价格上也将获得更大实惠，有利于增强买方的主动地位。”
　　一些地方政府纷纷支招消化空置房，转机浮现。福州市政府鼓励政府部门或国有企业集中收购空置商品房，作为扩大保障性住房的房源。北京市发改委等部门近期表态，政府将出手收购空置商品房，消化部分未售的存量房，供应给特定的住房困难群体。广州市政府有关官员也公开表示，政府将考虑采取现金补贴的方式，鼓励符合经济适用住房购买条件的市民去购置这些空置房。
　　景乃权认为，政府帮助消化空置房的做法长远来看行不通。一方面是维持了高房价。虽然楼市低迷的迹象已经显现多时，但不少开发商仍未真正下调房价，而是更多地寄希望于政府救市政策出台，造成楼市房屋滞销加剧。另一方面，许多地方面临财政减收的压力，大量收购空置房，政府财政可能吃不消。“要使空置房不再成为一个问题，最终还是要靠房价的自身调整，使高房价回归到多数中等收入的城市家庭承受得起的合理水平，从而启动潜力巨大的内需市场。”

　　保障房建设能否取得突破

　　作为改善民生和拉动内需的重要手段，保障房建设受到前所未有的重视，建设部提出未来3年内将投资9000亿元建设保障房的宏伟目标。长期以来，保障房面临着越来越多的争议，资金来源不足、保障范围亟待扩大等难题不可回避。今年，这些问题能否取得突破？
　　中国指数研究院副院长陈晟认为，保障房建设要取得成功，必须激发地方政府和开发商两者共同的热情。以现在的情况来看，政府的热情是比较高的，但在我国推进保障房建设并没有现成的经验可借鉴，需要各地方因地制宜，不断摸索，才能实践出合理的保障房管理实施办法，确保本地区保障房工作的顺利开展。
　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，保障房建设关键在于扩大保障范围。廉租住房制度作为救济性保障，是一项由政府“托底”的保障，必须做到“应保尽保”。增加适合低收入家庭的租赁房源，可探索在住房建设用地出让时，强制性代建一定数量小户型、低价位房作为出让条件，建成后由政府回收，作为廉租住房。完善住房保障制度的准入与退出机制也是一个迫在眉睫的问题。这需要政府部门加强收入核准，实行税务、民政和社会保障部门数据库的共享，共同审核收入信息，尽快建立起个人收入的监测机制，以便与保障性住房的退出机制相适应。

　　土地市场调整何去何从

　　国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，去年上半年全国土地出让有接近50%都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司则通过股权转让等方式变相退地。据不完全统计，2008年大宗地块退地宗数近20宗，而地方政府损失地价款在140亿元以上。
　　陈晟认为，今年土地市场将继续延续去年的格局，成交萎缩、地价下调。这会给一些依赖“土地财政”的地方政府以巨大的冲击，因为无论是土地出让收入，还是房地产开发各个阶段的税费收入，都将大幅下滑。
　　深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕则认为，今年的土地市场应该会先冷后暖。因为政策层面还有一定的调整空间，比如适度调整“90/70”的规定，在土地开发周期和购地款的支付方式上会有一定的灵活度，有关税费也应该会出现部分利好的信息。在政策效应的推动下，今年房地产销售状况将最终有所好转，下半年或者年底，土地市场应该会有一定的回暖。同时，不排除一些开发商和土地投资者会选择时机进行抄底，从而带旺土地市场。

　　外资投资涌入是祸是福

　　随着楼市回暖以及各级各地政府推出促进增长扩大内需的新举措之后，一大批外资机构争相扩大在各地房地产业的投资。美国柏克莱房地产投资集团执行总裁罗伯特·爱道斯坦近日登陆厦门，并宣布将与厦门本地的一家大型房地产企业联手，以厦门为基地投资20亿元人民币进军中国房地产市场。
　　“尽管中国房地产业目前仍未彻底摆脱萧条，但房地产市场已逐步呈现向上的趋势。”罗伯特·爱道斯坦还透露，他的集团将帮助那些急切想在中国房地产市场寻找发展机会的美国企业家牵线搭桥。
　　在香港拥有5家上市公司的华润集团日前决定，在福州增建4座商品混凝土搅拌站、一座年产200万吨的水泥粉磨站，投资兴建水泥构件厂，扩大房地产项目等；百仕通集团将投资约200亿美元，瞄准中国内地快速发展的新兴城市的房地产项目；UBS、澳大利亚麦格理等外资投资基金出现在众多国内大型开发商的合作名单中；凯雷计划快速涉足中国二线城市楼市……
　　在全球金融危机蔓延的形势下，我国房地产业能够成为投资热点，陈国强认为，从长远来看，中国已经取得的经济成就，特别是我国政府扩大内需的新政策，使我国经济发展将更加独立，也降低了全球金融危机带来的冲击，我国经济在不久的未来将走出目前的低迷。
　　陈国强告诉记者，在当前北京、上海等一线大城市的房地产市场逐渐趋向饱和的情况下，外资机构纷纷转向中国房地产的二线城市。目前，大批外资已在重庆、武汉、宁波、大连等诸多二线城市的房地产市场蓄势待发。
　　外资机构趁我国楼市未完全走出低潮就大举进入，引发一些业内人士的担忧。外资大量涌入中国楼市可能会进一步改变这些城市的房地产市场格局，甚至控制这些城市房地产市场的定价权。也有人认为，担心是多余的。经历了自2007年底以来的楼市萧条，我国房地产市场已经进入了一个崭新的买方时代。在房地产市场，购房者逐渐成为了对房价拥有最终话语权的一方。