2008年的楼市，在一片寂静的观望中，“刚性需求”恍然不见。然而，自2008年10月底以来，在强有力的政策推动中，购房者对市场的预期正悄然发生转变。2009年，购房者最为期待的就是，我们可以买房了吗？

　　安静等待，还是勇敢出手？

　　福州市民林显旺和陈苏永在2008年都是观望者，所不同的是，人到中年的林显旺家里有着数十万元积蓄，而陈苏永年近30，新婚不久，福州一家大企业的白领，事业前景看好，但眼下腰包欠丰。
　　“2008年2月，我结婚时没有买房。”陈苏永说，“理由很简单，当时的福州房价完全超出了我的承受能力。”就这样，陈苏永在租来的新房里观望等待。陈苏永有一批大学同学留在北京工作，他们都是开发商眼中标准的“刚性需求”，但他们几乎都选择租房，在观望中等待。
　　2008年底楼市的回暖信号让陈苏永心生了买房的念头，“很多地段的房子与去年同期相比，房价下调的平均幅度达30%。”而最让他心动的是，“一些感觉可以的地段的房子在实行特价促销，价格似乎已经变得很实惠了。”但他至今仍在观望中徘徊。“福州市一些区域的房价可能还会继续下降，现在买一套三室两厅的贷款一定会透支下半辈子更多的收入。”
　　同样感受到楼市暖意的林显旺却结束了观望，他谨慎地买下了市中心一处繁华地段的新房改善自住。“福州市商品房均价回到了2007年初7000元/平方米的水平，加上购房贷款利率降低、税费减免，现在买一套房月付房贷比过去少付三成。”林显旺说，之所以选择繁华地段的房子，是因为“这里的房源少，保值能力强”。
　　闽江学院的一位房地产专家认为，目前，由于大部分购房者仍在观望中期待，回暖有很强的阶段性色彩。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权则判断，今年春节将来得比较早，春节是楼市传统的销售淡季，再加上亲朋好友此时聚会互相了解情况，各种严峻的信息加速传播，从而影响到购房者对房价的预期。2009年初，房地产市场行情“返寒”也不是没有可能的。

　　房价还有多少回落空间？

　　2009年，多数城市的房价存在或多或少的回落空间。这应该能够让观望中的陈苏永们有更多的盼头。
　　目前，福建省大多数城市多数楼盘在降价促销，而福州市的房地产开发商正在酝酿新一轮的降价。在这一轮降价过程中，开发商可能会把过去临时采用的促销特价转变为常态的销售价格。
　　“最近，在福州大学城附近的一楼盘推出五楼以下房源特价促销，单套房的最高总售价20万元以内，可惜等我赶过去的时候，该楼盘的特价房已被抢购一空。”陈苏永说。
　　就房地产市场本身而言，空置房的增加使市场对房价继续下降的预期更加明显。
　　竣工一年以上的房子多数空置几乎让福州市正在开发的金山新城成了一座死气沉沉的“空城”，这意味着建筑资源的严重浪费和开发商资金的大量占用。随着房地产市场销售量下滑和新建商品房的大量入市，空置率继续上升不可避免，对开发商来说，资金短缺危机将更进一步加重，甚至一部分在建项目有可能成为“烂尾楼”。
　　据国家统计部门统计数据显示，截至2008年9月底，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，仅过两个月，全国商品房空置面积迅速增至1.36亿平方米。2008年底，全国商品房空置面积可能会超过1.4亿平方米。
　　福建省发展研究中心一位不愿透露姓名的研究人员认为，鉴于目前许多地方房价调整仍不充分，2009年将继续走低，其中一二线大中城市房价将出现幅度较大的降价。
　　易居中国的房地产报告显示，2009年，东部地区房价将进入深度调整期，房价理性回落的趋势明显；中部地区情况分化，房价有涨有落；西部地区房价下调的空间较小。
　　“政府强有力的保障性住房政策也是影响房价下调的重要因素。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，“北京房价降的幅度大，成交量多，也是因为政府前几年的保障性住房入市所形成的价格信号作用。”
　　2008年底公布的规模达4万亿元经济刺激政策，将9000亿元的份额投向保障性住房市场。可以预见，今后相当长的一段时期，全国许多城市将迎来保障性住房的建设高潮。“开发商在新的市场环境下，务实地减小房价泡沫，使其接近消费者的预期，市场的刚性需求就会被逐渐释放出来。”福建省一家大型房地产开发企业的负责人认为。

　　购房佳期是何时？

　　2009年是否就是购房的好时机呢？
　　易居中国的房地产报告预测，2009年，全国商品住房的成交量依然在低位徘徊，全年成交价格比2008年将出现负增长。2010年，全国楼市触底反弹的可能性最大。由此看来，排除房价的区域差异因素，2009年不失为购房的佳期。
　　专家分析，在低迷市场中，有几类楼盘最有可能实现热销。第一类是打折力度较大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力，而且大盘社区配套完善，尤其是促销力度较大，很容易获得购房人的认可。第二类是超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下，刚性需求成为市场销售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需求的超小户型产品，获得市场追捧。第三类是近郊经济型房源。
　　陈国强告诉记者，近一段时间以来，北京许多开发商有一种“降价之后才了解北京市场刚性需求深不可测”的感叹。“被价格和政策共同压制的市场需求得以释放，必然会引起整个房地产市场的繁荣。由于房地产市场在国民经济中处于举足轻重的地位，所以必然会起到推动经济增长的作用。”
　　“刚性需求的归来将有一段比较漫长的路。从房价的理性回归到刚性需求的归来，这期间是有一个价格的临界点。当房屋价格回归到多数消费者普遍接受的水平同时符合大众预期时，刚性需求的井喷就会显现。”景乃权认为。