2008年的楼市注定将在中国房地产史上留下浓重一笔，在外部环境变化、内部持续调控的合力下，一路高歌猛进的房价终于在今年进入“拐点”和“弯道”。作为中国楼市风向标之一的上海，也上演了一出乍暖还寒、一波三折的变奏曲。

　　变奏一：短暂回暖的“小阳春”

　　上海今年开春走出了异于全国的逆势上涨、高位盘整格局。经过一个冬天的短暂调整，3月的上海楼市呈现出“量价齐升”格局，不少开发商甚至宣扬去年春夏的“报复性反弹”行情又将重演。
　　上海市房地产交易中心的数据显示，3月份全市新房成交量从日成交不足400套一路走高，至3月19号已达1024套，此后一周内更是频频突破千套大关。伴随交易量的上升，一些新盘也开始提价。据上海市网上房地产公开信息统计，在前期推盘的15个楼盘中，13个楼盘价格比上一批房源的价格明显上涨，只有两个楼盘价格微跌。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，跟深圳等城市相比，上海的房价完全可称得上“负隅顽抗”：上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米，环比下降18.5%，但房价仍然维持在高位。上海市统计局公布的数据显示，上半年全市商品房销售均价环比微涨0.4%。

　　变奏二：史上最冷“金九银十”

　　“小阳春”只能是美好而短暂的。在买卖双方深度博弈之后，上海楼市迎来了一条名叫万科的“鲶鱼”。
　　中秋节前夕，万科在上海的八个楼盘全线降价，部分喊出“直降10万”的口号，其位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘，则一降再降，最高幅度超过20%，不少业主在一夜之间，发现自己刚买的房子缩水了30多万元。
　　万科降价迫使不少开发商跟进，金地、绿地、大华等品牌开发商旗下楼盘也纷纷开始明折暗扣。8月份，上海二手房价格指数首次由涨变跌，9月份，上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有50多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有不少优惠折扣。
　　据上海佑威房地产研究中心统计，9月份上海商品住宅成交量仅为43万平方米，为去年同期的三成左右，供需比达到2.5：1，创下近三年来最为严重的滞销局面。而国家发改委发布的全国房价调查结果显示，继深圳、广州之后，上海10月份的新房价格也首次跌破去年同期水平，同比下降0.3%，堪称史上最冷“金九银十”。

　　变奏三：“新政行情”待观察

　　10月底以后，从中央到地方的一系列刺激居住消费的房产新政，则给今年的楼市带来新的变化。
　　继10月22日财政部、国家税务总局、人民银行出台楼市“组合拳”之后，上海连夜出台了促进房地产市场发展的14条意见，包括减免契税、营业税等以降低购房者交易成本，放松信贷政策，家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元，调整普通住房标准等。加上央行从9月15日以来的连续四次降息，购房者成本大大降低，这促使上海乃至全国楼市在11月走出了一波久违的“新政行情”。
　　根据上海市房地产交易中心监测，“楼市新政”实施后，市场反应较为积极，成交量明显上升，11月网上成交的市场化新建商品住房预售面积比9月、10月分别增加47%、36%；网上成交的存量住房买卖面积比9月、10月分别增加75%和68%；普通住房成交量占比大幅上升，目前上海全市新建商品住房销售登记中，普通住房套数占比达78%，存量住房达到82%。
　　龙湖地产上海公司营销副总裁高晚晴表示，龙湖在上海的首个项目自11月9日开盘后，两周内实现销售85套，赶上了中央到地方“楼市新政”后第一个成交量反弹的好时机。
　　中国指数研究院副院长陈晟表示，11月楼市成交回升是各方力量配合的结果：政府税费减免一点，银行贷款利率降一点，开发商房价降一点，消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡背景之上的，随着各方利好因素释放空间变小，反弹持续的动能也将减弱，楼市回暖还需要时间。