沈阳市民在2008沈阳冬季房交会上了解参展楼盘信息。新华社记者：任勇 摄

　　在全国楼市整体趋冷、销售量不断下滑的情况下，沈阳楼市却异乎寻常地呈现“一枝独秀”的独特风景：今年前11个月，全市销售商品房1220万平方米，仅低于上海约300万平方米，超越重庆、北京、天津等大城市而跃居全国第二。

　　12月的沈阳，寒流阵阵，这本是楼市交易的冷清季节，然而10日沈阳冬季房交会开幕首日，却出现罕见的“爆棚”场景：前来选房、购房的市民将展厅挤得水泄不通。据统计，至14日闭幕，本届沈阳冬季房交会上累计销售房屋面积99万平方米，金额33.8亿元，创历届沈阳冬季房交会纪录。

　　淡季不淡

　　沈阳楼市逆市上行

　　全球金融危机加剧，中国房地产业经过近年来的高速发展也进入阶段性调整，楼市成交量不断下滑。今年前10个月全国商品房销售面积同比下降16.5%，销售额同比下降17.4%，10月份的房地产开发景气指数比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。
　　在这样的大背景下，逆市上行的沈阳楼市格外引人注目。根据沈阳市房产局最新统计数据，在全国楼市整体趋冷、销售量不断下滑的情况下，沈阳楼市却异乎寻常地呈现“一枝独秀”的独特风景：今年前11个月，全市销售商品房1220万平方米，仅低于上海约300万平方米，超越重庆、北京、天津等大城市而跃居全国第二。
　　沈阳市房产局局长纪凯接受记者采访时形象地说：“当前沈阳楼市是冬季不冷、淡季不淡。今年沈阳楼市交易面积已直逼上海，交易绝对值仅比上海少300万平方米；今年沈阳举行的秋季房交会上，5天卖出房子203万平方米，相当于有些特大城市一年的总销售量。”
　　翻开最新出版的沈阳楼市地图，一座座在建或在售的新楼盘，密密麻麻分布在城区中心及东、西、南、北郊四大新的发展空间。沈阳市房产局网站显示，目前全市批准销售的楼盘达963个。
　　10日上午9时左右，沈阳市民周德礼在冬季房交会刚开展就来到展会现场，准备为孩子选一套婚房。他说：“80后的青年人对生活要求很高，刚结婚就要买套新房子，政府现在出台了许多减免税费的政策，减轻购房负担，只要房价合理，该出手时就出手。”记者近日走访沈阳一些楼盘时发现，看房、选房人流明显增多，这在往年冬天是少有的现象。市中心一处高档楼盘的楼价已超过每平方米1万元大关，但售楼小姐告诉一些买主，10层以下的房子基本售完。
　　沈阳市房地产研究所所长范翰章教授告诉记者，今年前5个月，沈阳楼市销售面积一举超过北京和天津，攀升到全国第三，到了10月份，超越重庆居全国第二位。当前沈阳楼市呈现供需两旺、交易持续攀升的良好局面，前10个月全市商品房累计批准预售面积为1269.28万平方米，同比增长5.89%；住宅入市面积和销售面积在全国副省级城市中，均攀升至第一位。

　　房价稳定

　　刚性需求支撑楼市健康前行

　　巨大的交易量是否带动房价一路上涨，房价有没有市场炒作的泡沫？楼市成交放大是否反映了真实的需求？楼市事关百姓切身利益，备受社会关注。
　　一些房地产专家研究认为，沈阳虽然是东北区域性中心城市，但其经济发展水平和人口总量都无法与上海、北京等一线城市相比，也比不了杭州等东部中心城市，属于楼市中的“三线城市”，沈阳楼市显现的“一枝独秀”，不仅有逆市上行的交易量作支撑，而且从消费和供应结构、房价运行、住房市场需求等各方面数据分析，都表明当前沈阳楼市是健康运行的“一枝独秀”，有其特殊优势和特点。
　　范翰章所领导的房地产研究机构，追踪了沈阳近30年来的房地产运行数据，结果显示，沈阳楼市从未出现大起大落，一直保持了健康运行态势。特别是近几年来，由于政府调控有效、房地产市场体系健全规范、结构合理，沈阳楼市具有明显的抗市场波动能力。
　　从房价来说，沈阳一直不是全国高房价城市，从未发生房价因市场投机炒作而暴涨。目前，沈阳市商品房销售均价为3745元/平方米，在全国主要城市中仅略高于长春市，列倒数第二位。近5年来，沈阳市国民生产总值一直保持两位数的持续高速增长，城镇居民人均收入也以10%以上的速度增长，但房价增幅一直保持在5%左右，低于经济发展和居民收入的增幅。
　　范翰章认为，房价涨得过猛，百姓受不了；如果不涨，开发商无利可图，无法拉动商品房的生产和投资，这个产业就要萧条。保持5%左右的“慢牛”攀升可以说是保证楼市生产、投资、消费健康运行的最佳状态。这一点，沈阳做到了。
　　沈阳市房地产研究所近年还连续对沈阳几十个楼盘进行追踪调查，确凿的第一手材料显示，沈阳房价基本是以成本为主体构成的，没有泡沫。2007年沈阳房价构成是：土地费用占30%、建安费30%、各种税费17.5%、开发费用7.5%，利润15%；2008年建安费用比例上升至35%，利润从15%降至10%。
　　从消费结构分析，沈阳市商品房自住消费比例高达90%，投资性、投机性消费仅占10%左右，其中投机性消费仅占1%。范翰章认为，这种消费结构真实反映了楼市的供需状况，具有较强的抗风险能力，支撑楼市健康运行。
　　记者在沈阳调查了解到，地处辽宁中部城市群中心区的沈阳市，还面临着区域经济一体化所带来的巨大住房消费市场，真实的住房需求逐渐放大，后市发展空间巨大。目前，以沈阳为中心的辽宁中部七个城市、覆盖2000万人口的沈阳经济区已进入实质启动阶段，城际轻轨、高速公路等基础设施建设加速，人才流动、房籍制度改革推进，区域一体化步伐加快，外地置业者开始大量进入沈阳，为沈阳楼市带来生机。
　　据统计，目前外地人在沈购房量约占总量的三成左右。其中，省内人购房占19%，外省人购房占13%。沈阳市政府部门与相关研究机构的测算表明，未来几年内，沈阳房地产业仍然会继续保持健康快速增长。

　　利好政策

　　推动楼市度过寒冬

　　今年以来，全国房地产业总体上进入一个相对调整期，居民持币待购的观望心理严重。根据房地产业运行遇到的突出问题，沈阳市政府及时按照国家部署，相继出台相关利好政策，保障房地产业健康运行。沈阳市市长李英杰明确要求“调整房地产相关政策要集大成、有突破、出手快”，要借鉴各地政策的优点，突出地方特色，确保全面落实中央一系列优惠政策，让政策真正惠及百姓，促进消费和投资。
　　前不久沈阳市政府经反复论证出台了进一步活跃房地产市场的25条措施，许多办法具有鲜明创意，并在政策允许范围内有所突破，如对人均住房建筑面积未达到当地住房标准或家中有年满18周岁以上子女购买第二套住房的，可以比照首套住房贷款政策执行贷款；购买10000元/平方米以下住房的，按交易额的1.5%缴纳契税，减轻购房者负担。
　　沈阳市建委副主任王新北认为，出台这些政策的目的不是“救市”，因为沈阳楼市不存在“救”的问题，而是如何进一步活跃、加速发展。“楼市25条新政”对于市民来说，是要向他们大幅让利；对市场来说则是进一步规范；对市长来说，则要求政府进一步提高服务质量，加强监管，总体上是要做到“市民、市场、市长”“三市互动”。其实，沈阳市房地产市场之所以呈现“一枝独秀”局面，并不是偶然发生的，而是一直通过规划、政策、调控等手段，长期精心培育出来的。
　　主管沈阳城建等工作的副市长邢凯接受记者专访时说，房地产业在保经济增长中的作用已得到广泛认同。英、法、日等发达国房地产业占GDP的比重一般达到10%，沈阳目前占5%。房地产投资大体是1比3的带动效应，可带动51个行业和几万个商品品种。专家测算沈阳每年销售1000万平方米商品房，可提供500万个劳动岗位，对促进当地就业具有极大作用。
　　邢凯认为，中国楼市的市场化进程刚刚开始，还很不完善、很不成熟。根据市场变化，及时出台调控措施是政府的职责。近年来沈阳市政府主动出手，认真落实中央一系列政策措施，综合运用经济、行政、法律等多种手段严厉打击房地产炒作投机行为，建立严格规范的土地市场制度和房地产开发准入机制，并严把土地关口，通过制订科学的规划，适度掌握土地入市节奏、布局，促进了房地产业平稳发展，使沈阳房价没有出现大起大落。