2300套、20.497亿元、12.9万人，2008北京秋季房展会暨第一届北京住宅团购节在开发商和购房人的期望中闭幕，无论是意向成交套数还是意向成交额都较2007年秋季房展有了较大幅度提高，购房人的观望情绪也略有缓解，但开发商所期望的“销售热潮”和购房人所期盼的“降价潮”都未出现。业内人士认为，目前京城楼市已出现放缓迹象，部分楼盘项目价格已经出现松动，同时由于暖市政策具有滞后性，短期内楼市可能仍将维持低迷走势。

　　成交量同比大幅提高

　　据组委会统计，本次展会，北京项目共意向成交1160套，意向成交均价为9852元/平方米，意向成交总额13.61亿元；外埠参展项目意向成交1140套，意向成交均价为5611元/平方米，意向成交总额6.8834亿元。而2007年秋季房展，北京项目共意向成交381套，意向成交总额3.2778亿元；外埠项目意向成交1395套，意向成交总额4.551亿元。
　　“链家地产”副总经理祁世钊分析说，依照往年的房产成交惯性来看，年底往往是房产成交高峰，而经历了今年初以来的观望，尤其是奥运期间的成交锐减，再到9月份后的逐步复苏，都会促使更多的需求在年底厚积薄发，如果政府扶持力度在11月份进一步加强，例如在税费调整上实行更大的优惠措施，都将给成交带来有力的推动。
　　祁世钊告诉记者，此次秋季房展最明显的特点就是，成交户型向大面积转移。今年秋季房展会平均成交面积为113平方米，相比春季房展和去年秋季房展90平方米左右的平均成交面积，上涨了30%以上。他认为促成意向成交向大户型转移主要有两个因素，一是今年以来的观望氛围让很多项目房价经过一番调整，这从一定程度上促进了购房意愿和购买力的增长，间接推动了较大户型的需求；其次，经过两次降息，并对未来房贷利率进一步下调的预期较大，从实际上增强和活跃了购买力，推动了总价相对较高大户型的成交意愿。
　　尽管成交量较去年秋季房展有较大幅度提高，但目前京城楼市成交状况并不乐观。来自亚豪机构的统计数据显示，北京10月份共成交期房商品住宅8267套，成交面积为78.5万平方米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为4805套，成交面积为38.3万平方米，同期，成交的现房商品住宅仅为1101套，成交面积为15.7万平方米。这与2007年同期相比下降明显，除去保障性住房外，期房商品住宅实际成交套数下降了72.4%，现房商品住宅下降了44.7%。
　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年的“银十”延续了“金九”的萧条之势，总体成交量持续下跌。主要原因是和目前楼市整体萧条的大势有关，购房者观望气氛依然较浓，开发商信心不足等众多因素都导致了10月成交量的持续走低。

　　购房者房价下调预期强烈

　　与春季房展相比，此次展会购房者浓厚的观望情绪略有缓解，接受记者采访的部分参观者明确表示如果遇到合适的房子就会出手购买，但也有一大部分购房者明确表达了房价仍将下调的强烈预期。
　　展会举办之前，业内人士曾表示，楼市目前已接近底线，加上本次的短期特惠，购房者已经可以打消疑虑欣然入市。随着政府新推出的降低交易税费、贷款利率等利好政策的不断出台，政府对楼市的政策已经呈现出松绑态势，乐观局势初显，后期楼市将继续发力，逐步回暖已成主流，建议购房者碰到理想的项目最好不要错过购房时机，不妨大胆出手。
　　在本次展会上，业内人士的这种建议并未被多数购房者采纳。相反，一大部分购房者却对房价继续调整寄予厚望。“和前两年房价的快速上涨不同，目前北京的房价涨幅已经明显放缓，部分项目的房价也出现了下调，但我觉得调整还不到位，一些项目的价格仍然偏高，仍有下调空间。”家住宣武区的刘先生对记者说。
　　他的这种观点，得到了一大部分购房者的认同。接受记者采访的多数人士都表达了相同或类似的看法。与购房者的观点不同，参加本次展会的部分开发商宣称打出了历史低价，并表示如果购房还有进一步优惠。记者发现，尽管价格较历史高点有所下调，但多数楼盘价格并未出巨幅调整，同时，部分项目给出的购房优惠幅度也仅为9.7、9.8折，购房者所期望的“降价潮”也被证明仅是一厢情愿。
　　根据组委会的统计，本届秋季房展项目区位分布仍然是北京项目与外埠项目基本平分秋色。北京项目占48%，外埠项目占50%，物业类型涉及普通住宅、公寓、别墅、写字楼及其他类型，比例分别为44%、25%、23%、1%和7%。其中，北京地区仍以普通住宅为主，占北京项目总比例的66.7%。价格方面，北京地区五环周边项目均价在9183元/平方米左右，四环周边项目均价在1.3万元/平方米左右，二环至三环项目均价均在2万元/平方米左右。

　　房价出现松动迹象

　　尽管展会上房价并未大幅下调，但记者了解到，由于传统销售旺季“金九”成交惨淡，开发商信心严重不足，取证项目出现了锐减，同时，开盘项目均价也出现了松动迹象。据亚豪机构统计数据显示：10月份北京市建委共批准预售许可证20个，批准预售面积共计61.4万平方米，其中，住宅项目批准上市套数为4447套，批准住宅面积56.2万平方米，环比9月分别减少了60.8%、62.8%、59.9%、55.2%。与此同时，开盘项目价格有所松动。10月开盘的34个项目开盘均价为13183元/平方米，环比9月的开盘均价下降了7.9%，同比2007年下降了12.8%。此外，从有成交记录的项目成交均价统计来看，10月份的成交均价为11547元/平方米，相当于开盘均价的87.6%。
　　任启鑫告诉记者，开盘均价及成交均价的明显下降说明，在持续近一年的楼市萧条期后，京城的开发商已经由遮遮掩掩打折促销，过渡到价格直降阶段。开盘均价下降，表明开发商对房价的预期出现了调整，在京城楼市降价声此起彼伏中，在各种名义的团购呼声高涨中，开发商不得不调整价格策略，纷纷订出了合理的开盘均价来吸引购房者。此外，9、10月份，经济适用房、限价房等保障性住房的大量入市在很大程度上拉低了周边区域商品住宅的价格。在冲击之下，开发商也不得不调低了开盘价格。京城高房价的松动说明，目前，京城楼市的格局已经发生了根本性的转变。从目前的供需情况来看，京城的房价已经步入了震荡中反复筑底的过程。
　　仲量联行最新发布的报告也认为，北京房地产市场呈现放缓迹象。其中，2008年第三季度北京高档住宅的均价较上季度下降5.5%，这是自2006年第一季度后首次出现。与此同时，尽管豪华公寓和别墅的均价持续上扬，环比增幅分别为3%和1.9%，但与此前几个季度相比其增幅已经放缓。
　　仲量联行北京研究部负责人马安平分析说，高档住宅价格的走软，表明在普通住宅市场业已显现的价格回调现在似乎正波及到高端住宅市场。“预计在未来的一段时期，全球经济和国内经济的放缓，无疑将给北京房地产市场的发展带来影响。目前中央政府已决定放松货币政策，如9月份将基本利率下调0.27个基本点，降至7.02%，同时将银行存款准备金率从17.5%下调至17%，希望以此刺激经济的发展，这些政策可能为北京房地产市场的某些细分市场提供部分支撑，但这些措施能否真正奏效，还需拭目以待。”他补充说。
　　任启鑫认为，楼市观望的气氛短期难以扭转，即便是政府频频出台救市措施，但由于政策的相对滞后性，短时间内难以改善现状，所以未来几个月京城楼市走势可能依然低迷。