楼道有人清扫,草坪有人修理,楼下24小时有人治安巡逻……这些原本只在新建小区才有的服务,如今在越来越多的老旧小区也能享受到。辽宁省辽阳市白塔区今年以“政府引导、市场运作”的方式,推进老旧小区的物业管理服务,让不少城市居民的生活环境为之一变。
管理落后,老旧小区脏乱不堪
白塔区公路社区和谐缘小区是一个典型的老旧小区,此前它所面临的很多尴尬,可谓老旧小区日常环境的真实写照。在和谐缘小区住了30多年的倪俊尉老人介绍,这个拥有13栋楼、居住着2000余人的小区由于地处市中心,与外界没有隔离,社会车辆经常抄近路从这里通过,不仅轧坏道路,而且给居民带来安全隐患。小区紧邻西菜市农贸市场,每天天不亮小区内就会挤进运菜车辆,装卸蔬菜海鲜的声音吵得居民无法入睡,随意丢放的垃圾也让这里气味刺鼻,脏乱不堪。 与和谐缘小区一样,为数众多的老旧社区一直是地处辽阳市中心的白塔区的“老大难”问题。辽阳市白塔区民政局一份资料显示,全区60%以上的人口居住在老旧小区内,这些小区80%没有封闭管理,70%只享受垃圾清运等简单服务。由于没有专人看护,小区公共设施经常损坏,居民财物时有被盗,外来人员随意进来推销商品、招揽生意,居民不堪其扰。 白塔区民政局分析认为,老旧小区难题既是过去小区建设规划落后的结果,滞后的管理方式也与现今城市发展水平不相适应。但是近年来这类小区还在增多,例如一些原本由企业单位负责管理的居民社区,由于国企改制、经济效益下滑,原单位不再管理;一些新建小区由于物业纠纷,被开发商弃管;近几年城中村和棚户区改造增多,很多分散的群众也集中回迁到小区居住。白塔区区委书记邹建平说,老旧小区居住的大多是城市中低收入人群,改善小区环境和他们的居住条件,这既是政府解决民生问题不可或缺的内容,也是完善城市功能的内在要求。
政府引导、市场运作推进物业管理
今年3月,白塔区将改善社区环境与促进就业相结合,采取政府引导、市场化运作的方式,率先在全市推进老旧社区物业管理。 首先,政府鼓励社区工作者领办、创办物业服务中心。年初以来,白塔区政府加大投资,选择整齐、规模大、易于封闭的老旧楼群实施物业小区建设,安装治安岗亭、电子门、围栏、监控系统、感应灯等设施,并且整合社区办公用房、居民活动中心等资源作为办公场所,“筑巢引凤”吸引社会力量开办物业服务。在人员选择上,白塔区鼓励对小区情况熟、群众基础好的社区工作者来创办物业公司,并且吸收“4050”人员、下岗失业人员到公司工作,做到创业、就业“两不误”。 其次,政府落实优惠政策,加大扶持力度。区政府积极发挥公共财政功能,设立300万元专项基金用于扶持社区服务业。对于纳入试点的社区物业中心,由政府出资配套办公桌椅、劳动工具,并且一次性借款五万元作为启动资金。白塔区按照国家相关政策,对物业服务中心免收各种税费和行政事业性收费,并将中心员工纳入公益性岗位管理,由省、市、区财政给予工资补贴。 再次,以市场机制保障物业服务正常运行。白塔区副区长王良说,社区物业中心不能由政府买单,启动之后必须独立经营,实行收费服务。为了规范运作,各社区在街道的组织下,以选举方式成立业主委员会,由业主委员会与物业服务中心签订协议。考虑到老旧小区居民的承受力,各社区物业中心按照保本经营原则,针对保洁、护绿、保安等常规服务,物业费平均仅为0.2元至0.3元/平方米的水平,比市场价格便宜一半以上。 记者日前采访不久前引进社区物业管理服务的公路社区和谐缘小区,看到这里旧貌换新颜,硬件环境和居民心态都有了翻天覆地的变化。担任公路社区物业服务中心经理的社区书记俞军介绍,在区政府的出资支持下,他们最近安装了小区围栏、治安岗亭、监控探头,在楼道安装感应灯。小区原来只有两名兼职卫生员,如今增加到20余人,成立保洁、护绿和保安三支小分队,对小区每个角落都细心维护,24小时巡岗执勤。 倪俊尉老人也感受到了物业管理带来的变化。他告诉记者,卫生保洁队员搬走了原来的垃圾山,社区广场重新成为居民的休闲健身场所;外来车辆、人员不能随意进入小区了,各家各户的自行车又回到车棚内存放;楼道内的各种小招贴、小广告不见了,墙壁被粉刷一新,新安的感应灯带来光明……“尽管每个月得交纳10多块钱的物业费,但是小区环境变得既安全又舒心,真是非常值得。”
如何让“不赚钱的生意”有生命力?
老旧社区物业服务在政府扶持下得以起步,接下来能不能依靠独立经营、自收自支坚持下去,成了人们最关心的话题。 如何让“不赚钱的生意”拥有生命力呢?白塔区劳动和社会保障局局长王学飞道出了区政府的构想——以增值服务补贴常规服务。王学飞介绍,物业服务中心对保洁、护绿、保安三大常规服务的物业费收取标准很低,基本上是“零利润”或者“负利润”。因此,物业服务中心要想在没有政府补贴的情况下长远生存下去,必须拓宽服务范围,推出增值服务项目。 按照这一思路,各物业中心在常规服务进入正轨后,将开展家庭保洁、衣物清洗、家庭装修、保姆月嫂、病人陪护、用品配送等家政和中介服务,满足居民多层次需求,从而依托物业服务中心,构筑社区居民的“一刻钟生活服务圈”。不难看出,拓展增值服务不仅可实现物业中心的内部补贴,自我发展,而且也有助于构建网络化、社会化的社区服务体系。 事实上,少数社区物业服务中心已经走出了开拓服务范围的第一步。证券小区物业中心工作人员介绍,这里的私家车主原先担心车辆被盗、受损,晚上不敢把车开回院内停放。推出物业管理后,回小区的私家车越来越多,最近他们打算划分车位出租,得知消息的车主纷纷提前交款定位。 王学飞说,与社会上的家政、中介服务机构相比,社区物业中心根植小区内部,更易于联系居民开拓业务。加上部分员工纳入公益性岗位管理,其运转成本得以降低。正是看到这些优势,全区老旧社区物业管理服务推进迅速,年初区政府只选择五个不同类型的社区加以试点,但随着成效明显,很多社区虽然没有被纳入试点,没有上级财力支持,也纷纷在街道的帮助下筹集资金,兴办公司开展物业管理服务。截至8月上旬,白塔区已有14个社区的15个居民小区开展物业管理服务,覆盖楼房150多栋,居民近万户,安置就业300多人。 白塔局政府办公室统计显示,实施物业管理的小区前后对比起来,盗窃案件平均下降80%以上,打架斗殴也大幅减少,治安状况得到改善。物业服务推出后,小区环境卫生改观了,公共设施健全了,群众的文化娱乐丰富了,很好地促进了“平安社区”与“和谐社区”的建设。 |