曾几何时，武汉“地王”频现，人们昼夜排队买房，房价直逼一线城市，但如今楼市盛况不再。图为去年楼市鼎盛时期，购房者在武汉秋季房地产交易会上观看楼盘模型。新华社发(李理 摄)

　　去年下半年，以武汉为代表的二线城市房价经历了一番急速拉升行情，中心城区房价直逼一线城市。然而不到一年时间，市场中各种叫嚣着支持房价上涨的理由逐渐淡出人们的视野。经历了近半年的“俯卧撑”行情后，经济总量、人均收入、人口流动量均远低于一线城市却同样累积了大量“泡沫”的二线城市，市场开始关注房价的底部何时出现。

楼盘降价超千元 地价创出两年新低

　　武汉房地产开发企业协会在近日发布的“上半年武汉房地产形势”通报显示，武汉上半年房价小幅回落而销量却是大幅下降。统计显示，上半年武汉主城区和远城区商品住宅均价为每平方米5421元，较去年第四季度回落了1.5%。部分区域楼盘的价格下调明显，有的甚至超过15%，但中心区域的楼盘价格依旧坚挺。从销量看，上半年共销售商品房2.7万套，销售面积为288万平方米，与去年上半年同期相比，回落四成以上。
　　然而，进入7月，武汉最坚挺的中心城区房价也开始松动。武昌中心区徐东大街的楼盘“都市经典”直接打出大幅广告：“起价每平方米5488元、均价6100元！”此报价较周边楼盘均价低了近千元，甚至比其开盘价还低了1100元，创出内环线房价新低。与此同时，位置稍偏的区域降价幅度更大。6月开盘的同安家园二期以4800元的均价开盘、把后湖房价拉回5000元以下后，三环线旁多个楼盘推出了约3400元的起价。有机构统计，近期武汉已有多个楼盘降幅达到千元。
　　与楼市密切呼应的是，武汉土地市场连续遇冷。去年从“武重地块”到汉钢地块、京汉大道义和巷地块、武昌中北路地块，“地王”纪录不断刷新，并几度演绎“面粉贵过面包”的神话。而今年武汉土地市场分别在3月、5月和7月举行了三次拍卖，与去年竞价百余轮，耗时数小时不同，今年三次拍卖均不足半小时即快速收场。最终的结果是超过三成的挂牌土地流拍，多次拍出的楼面地价在每平方米2000多元，接近底价。
　　在最近的7月18日的土地拍卖中，五宗土地中有四宗都只有一家开发商报价，最终以略高于底价直接成交，成交的楼面地价大多不到2000元，已经接近前年该市土地出让的价位水平。其中，位于二环线内丁字桥与雄楚大街交界的一块住宅用地，楼面地价最终以每平方米1357元成交，创下两年来新低。

房价仍有下降空间

　　尽管市民期待的“真跌”已经出现，但出手购房者仍然寥寥无几。就在“都市经典·卓锦园”降价广告刊出的第二天，武汉搜房网的调查显示，只有21.43%的网友认为该楼盘降价后价格适中，考虑购买。78.57%的网友仍认为该楼盘价格还会再降，暂不出手。记者在楼盘售楼处看到，均价6100元的18号楼并没有想像中的火爆，仅5、6名市民在看房，至7月23日楼盘销控表中显示18号楼108套住宅仅成交了27套。
　　看房人陈女士表示，“都市经典·卓锦园”一共八栋楼，现在推出的18号楼先试探市场的接受程度，如果大家不买，后面价格还会再低一些。而且这个楼盘拿地时间较早，2003年即开始推出楼盘，当时每平方米也就3000元左右，现在的价格是6000元/平方米，应该还有降价空间。
　　与市民的直观感受一样，专家和业内人士认为从数据分析，武汉房价还有下降空间。武汉房地产开发企业协会预测，下半年武汉的商品房成交量将继续保持萎缩的态势，价格从整体上看依然呈现横向整理的趋势，上涨缺乏动力，调整还没有到位，可能还会出现小幅回落。
　　中国指数研究院华中分院首席分析师李国政认为，目前武汉郊区如盘龙城、金银湖、汤逊湖等片区房价确实在大幅下跌，有些甚至跌到了去年的价格水平。但真正具有指标意义的主城区楼盘，大部分价格却跌幅甚微。因此可以说，前期武汉的房价还只是处于僵持之中，真跌才刚刚开始，僵持之后总会出现方向性的变化，要么价格再次向上，要么价格向下。现在武汉的房价看起来还是存在泡沫，与去年跳涨前相比，不少仍高出几千元，因此还有下跌的空间。
　　李国政说，从实际情况看，目前各片区楼盘供应量都比较充足，竞争相当激烈。一些拿地相对较早的楼盘比如“都市经典”，其成本显然远低于去年、前年拿地的开发商，有条件在片区率先打出降价牌，在这种情况下，实力较弱的开发商只能跟着一起降价，这时哪怕是跌破部分开发商的建房成本也有可能。
　　武汉美联地产总经理卞涛在接受媒体采访时称，经过这段时间的观察，武汉房地产市场调整期可能要持续到明年的4月到5月，而且这一次调整期将比前几次的跨度更长，调整幅度也会非常大。开发商必须要想办法度过这段困难期，要么在销售上敢下决心，要么放缓项目的运作速度，看看能不能帮助部分开发企业过到年底。
　　武汉市统计局的统计资料显示，今年武汉市的房地产开发投资一直保持较高增长水平，1月至6月武汉房屋新开工面积增长16.2%。至6月末，武汉商品房空置面积较去年大幅增长，已达121万平方米。其中，空置一年到三年的商品房有65.25万平方米，增长55.3%。

楼市能否实现“软着陆”

　　专家认为，中部龙头武汉房地产市场面临的困局，是众多二线城市房价在去年飞涨之后必然面对的“轮回”。武汉市社会科学院中部崛起研究中心主任吴永保说，在前期疯狂的上涨中，房地产市场将居民近10年的累积财富进行了一次性的释放，沸腾之后累积的泡沫需要时间消化，新一批购房者财富需要时间累积，于是形成了目前房地产市场的“微波化”整理。再加上去年以来一系列打压房地产市场的政策效应实际上都有滞后性，今年一次性兑现更浇冷了市场热情。现在，郑州开发商不再硬挺，房价持续下跌；长沙上半年商品房销售全线下跌；重庆楼盘纷纷打出降价牌。
　　中国指数研究院华中分院院长朱戈则认为，这次包括武汉在内的全国范围内楼市的盘整，政策面只是外因，内因是房价已经超出了人们的支付能力。目前武汉房价已经达到了武汉市居民收入水平的最高承受能力。据最新统计数据显示，去年武汉市城镇人均可支配收入为1.4万元。依据全世界通用的一项经验性指标，即一个家庭收入的1/3用来归还住房贷款是不影响家庭生活质量的最高限额，在武汉一个三口之家目前购买一套90平方米的住房，以按揭30年为期，在不影响家庭生活质量的前提下，目前能接受的房价为每平方米4786元，而目前武汉市区动辄每平方米7000元的价格显然大大超过了武汉普通家庭的承受能力。
　　同时，对投资投机性需求而言，二套房贷款首付比例不得低于40%，住房贷款利率提高10%，二手房交易各项费用为总房价的10%，房地产对个人的短期投资价值几乎丧失。再加上由于贷款难度的提高使开发商的资金压力加大，为了维持正常的生产，加快资金回笼，最有效的办法就是调整价格及利润预期。因此，今年二线城市房价回落几成定局。
　　向下的趋势已经形成后，房价“回落”的方式与速度成了目前业内最具争议的新命题。朱戈说，目前武汉市场打破成交低迷的格局需要两股动力，一是卖方主动调低价格，二是买方有足够的资金和信心。从目前的种种迹象看，短期内武汉和一批经历过暴涨的二线城市的居民预期已经发生变化，房价还找不到继续上涨的理由，如何逐渐消化房地产市场中已经存在的价格泡沫，以最小的代价成功实现产业“软着陆”，这是武汉、全行业乃至全社会都需要共同关注的问题。
　　吴永保说，预计未来一年将是以武汉为代表的二线城市最困难的时期。不过从中长期看，前期支撑房价暴涨的宏观经济背景没有发生变化，城市化、工业化的进程仍在加速进行中，在刚性需求的支撑下，发展空间较大的二线城市房价长期仍然向好。