作为传统的销售高峰，5月向来被视作楼市交易的黄金时机，对于调整期的深圳楼市而言，5月更是很多人期待的回暖之时。然而深圳市国土房管局最新的统计数据，却给这种热望兜头泼了一盆冷水：尽管成交有所增长，房价却继续在探底。结合银行和开发商的种种动向，有关专家判断，深圳楼市平静的背后或在酝酿着新的风暴。

市场：谁来消费庞大的存量住房？

　　据深圳市国土资源和房屋管理局网站的数据统计，5月全市新房共成交4732套，成交总面积约40.45万平方米，日均成交152.6套，单日成交量最高达276套，成交均价每平方米11204元，较4月份每平方米11962元的房价更低。
　　从成交套数看，5月深圳全市成交总量接近去年同期水平，且创下自去年8月以来全市月成交套数的新高。尤其值得注意的是，从5月1日到15日全市日均成交量193套，基本恢复深圳以往每日200多套的正常成交量。
　　明眼人看得出，深圳5月的这种亮色主要来源于开发商“特价房”的促销。自“五一”假期以来，深圳有的楼盘将一些楼层和朝向不好的房子拿出来当作“特价房”销售，一般而言，这些住房价格上本来就便宜许多，比如福田中心区的皇御苑均价在每平方米1.6万元左右，而特价房只要1.3万元，优惠的价格吸引了一部分急等着购房的消费者出手，也就是所谓的刚性需求拉动了成交的增长。
　　但显然，更多的存量住房和源源不断的新房依旧在等待着买家。中原地产的一份报告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅消化期至少10个月，今年5月至12月全市一手住宅预计有591万平方米新增供应。“特价房”撑起了成交的半壁江山，却撑不起楼市的大局。高昂的房价妨碍了更多的刚性需求释放，市场调整的整体预期也让购房者摇摆不定。
　　世联地产的分析报告显示，5月深圳土地市场成交平淡，仅成交土地4块，平均楼面地价为3188元/平方米；二手房成交面积为47.83万平方米，环比4月上升24.5%，与上年同期相比却下降54.2%，成交均价为12216.1元/平方米，环比下降2.6%，同比也下降1.8%。

银行：在扩张信贷与防范风险间“走钢丝”

　　5月，银行的日子也不好过。自去年下半年深圳楼市进入调整期以来，成交量猛降，让很多积极发展房贷业务的银行坐立不安，一些银行原来指望5月楼市回暖可以刺激成交，也可以帮助他们完成全年的信贷任务，但事与愿违，有的银行只能铤而走险，开始违规放贷。
　　记者日前以购房者的身份走访了万科第五园，这个号称热销的楼盘据说现在只有高层的10多套房子，全在115平方米以上，为四房一厅单位，按照国家相关规定，这样的住房首付至少要在三成以上，按揭利率也要比基准利率提高1.5倍，然而售楼部的工作人员却告诉记者，这套房子是两套小房子为规避国家相关政策而打通的，现在按照两套房子办理按揭，可以享受两成首付和基准利率的优惠。
　　开发商的伎俩并不高明，之所以能够得逞，显然得到了银行的默许。据记者了解，深圳的一些银行在执行国家相关宏观调控政策时有暧昧不明之嫌。“银行也要吃饭，大量的存款都是要支付利息的，不贷款是不行的。”一位银行人士这样告诉记者。
　　房价已经下降了40%的深圳楼市隐藏着巨大的风险。据记者了解，目前深圳宝安、龙岗、南山等一些非中心区房价已经下跌超过50%。“目前深圳房地产市场已进入‘虚假按揭’尤其是一手住房‘虚假按揭’发生的高危时期。”中国银行深圳分行的一位工作人员告诉记者。
　　因此各家商业银行已加大了风险控制的力度，要求尤其注意审查交易和首期款的真实性，严格执行面签制度，确保客户资料的真实性、完整性和一致性。在原有信息核查的基础上，扩大核查的范围，重点关注楼盘的成交价格合理性。
　　在扩张信贷与防范风险之间小心翼翼地“走钢丝”，银行的这种做法不能维持太久，因为随着深圳楼市的进一步调整，房价不断探底，风险越来越高，如果继续扩张信贷，银行呆坏账势必增加，这是监管部门不允许的。从长远看，银根紧缩是大势所趋。

房企：破产并购正成为现实

　　长期的观望给开发商的资金链条造成了巨大的压力，一些房地产企业开始放弃原来的高傲，在“特价房”、“优惠折扣”等小恩小惠之外，尝试起货真价实的降价。以中海地产旗下的两个项目为例，康城国际项目位于深圳龙岗区中心城，是世界大学生运动会的概念社区，但其价格却定在4988元/平方米；西岸华府占地14万平方米，建筑面积36万平方米，是当地规模最大的商住小区，总户数超过3000套，其价格仅为5500元/平方米。
　　深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，这些楼盘不像前期的一些特价项目，它们的出现说明开发商确实出现了现金流的紧张。这些优质低价楼盘必然会带动周边楼盘的价格下调，从而带动深圳房价继续探底，这与房价上涨过程中一些楼盘涨价带来的“标杆效应”是相同的。
　　此外，令人瞩目的是，一些小型开发商由于实力不济，难以抵御楼市长期的低迷而面临并购的命运。日前，深圳万科已完成对深圳市易理房地产开发有限公司的股权收购，这是继去年收购富春东方后，万科在深圳的又一收购行动，也是深圳楼市今年首宗收购案例。
　　通过此次收购，万科获得建筑面积10万平方米的易理园景台项目，并将其纳入万科第五园，更名为第五园·景台，预计将于6月入市。据公开资料显示，深圳市易理房地产开发有限公司是深圳市易理集团有限公司旗下企业，除园景台外，曾开发布吉东方半岛花园和半岛苑项目。
　　据记者了解，事实上，易理园景台项目已经接近完工，在即将发售之时被万科收购，其中的意味颇为深长。记者试图就这些问题联系采访易理地产，但未果。业内人士表示，处于社会焦点中的房地产企业向来行事低调，但楼市长期低迷，必然会造成行业的洗牌，如果深圳房价继续走低，将会有更多的并购浮出水面。