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| 2008-03-31 本报记者:陈先锋 来源:经济参考报 |
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“广州楼市会降到什么时候？什么时候可以放心买房？”在广州打拼多年的李文这样问道，这其实也是目前广州市民最为关心的问题。
今年年初，广州楼价跌破了万元，成交量萎缩至日常成交量的一半左右。刚刚出台的2月楼市数据表明，广州楼市延续了1月份的“量价齐跌”。目前，广州楼市观望气氛较浓，缺乏成交量支撑的广州楼市还没有找到价格支撑点。
不过，李文认为，目前广州楼价还不能称之为降。“从2007年3月份的7000元/平方米左右涨到了10000元/平方米左右，现在又下降为9000元/平方米左右，这能说是降了么？实际上还是涨了约2000元/平方米！”
业内人士则认为，在政府加强信贷管理、加快限价房建设、市民预期发生改变等三大因素的影响下，广州楼市改变了房地产行业近几年来发展的“惯性”，逐渐进入了调整期。
首先是政策的累积效应，尤其是信贷政策令广州楼市发生了变化。为抑制房价过快上涨，国家先后出台了一系列政策，从土地管理、整治市场秩序方面加强对房地产的调控。而从2007年9月开始，广州一手房批准预售面积两年来首次超过一手住房成交面积，广州楼市供大于求格局正在形成。不少开发商认为，影响最大的还是去年9月出台的房贷新政，这项政策提高了购房者的门槛，减少了楼市中投机性需求。缺少投机需求支撑的楼市很快就进入下滑通道。记者从工商银行广东省分行、广发行等银行也了解到，2008年各大银行个人住房贷款的增长额及增长速度与去年同期相比有所下降。
其次是广州在全国率先推出的限价房，分流了部分市场刚性需求。由于限价房的价格仅相当于周边同类型楼盘的70%，这吸引了许多中等收入者，而这部分需求是非常旺盛的。据记者了解，最高限价为6500元/平方米的保利西子湾限价房项目推出后，其周边均价过万元的金域蓝湾等项目都已经开始重新调整销售价格，中海地产也很快推出了售价在7000元/平方米左右的商品房。据悉，广州今年将陆续推出1.5万套限价房。
第三，市民预期开始发生改变。有调查显示，广州等地超过七成市民认为2007年楼价“升得太高了”，由此导致购房意愿下跌，超过六成受访者表示未来一两年内不会购房，而有购房意愿者也同比从22%下降到15%。同时，近期开发商又重新开始推出“九八折后再九折”等各种促销行为，甚至在广州城市中心地带的一些楼盘也开始出现了“松动”。在“买涨不买跌”的心理下，群众对楼市的预期也发生了改变，从而导致出现“楼价在不断下滑，但成交量却并没有上去，反而也是跟着下滑”的现象。
广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，在房价下跌的大众心理预期下，在限价房的冲击下，目前还看不到楼市上升的动力，整个2008年或将都是调整期，如果投资客集体继续看空，大规模抛售房产，广州楼市将面临更为严峻的考验。赵卓文还指出目前广州楼市存在的四大利空：一是限价房动摇了商品房价格的根基；二是房地产行业面临不利的政策面，比如政策导向不明朗，银根收紧等；三是曾经拉高广州房价的投资、投机型买家大量离场；四是广州楼市出现了大众普遍预期价格回落的现象，买涨不买跌的心理，使更多的人捂紧钱袋。
而合富辉煌首席分析师黎文江则认为不必对广州楼市过于悲观。他认为，由于市场预期变得更为理性，预计全年房价以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。当房价回落到8500元/平方米的时候，广州楼市成交量才有可能回升。此外，随着“90/70”政策逐步落实，90平方米以下中低价位、中小户型的商品房供应进一步增多，预计2008年全市“90/70”产品向市场供应面积占比将上升至50%，而这类商品房从总价上减轻了购房者的压力，因此成交量会因小户型的集中上市而回升。
也有专家认为，国家出台的多个政策的确对房地产市场起到了良好的降温作用，购房者开始冷静下来认真思考自己对房价的承受能力，因而市场观望气氛浓厚，成交量大幅下降。面对市场气氛的变化，房地产商也在相应地调整其销售策略，成交价显现下降趋势。但由于本次市场调整是由政府政策主导，并不是由房地产业本身的经营问题导致的，市场的后续走势也应该主要看政府的政策导向。 |
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