开发商与炒家:从"合作伙伴"到"互啮冤家"
    2008-03-03    本报记者:梁思奇    来源:经济参考报

  由于市场观望情绪浓厚,一些开发商资金周转出现困难,开发商与炒房者这一对昔日哄抬房价的“合作伙伴”如今却变成了“互啮冤家”,这也从另一个角度表明政府调控房地产的政策效力渐显,原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需关系回归真实。

开发商与炒家博弈

  南宁的周先生去年在北海市一个楼盘登记了一套房,日前接到开发商“最后通牒”:一个月内前来办理正式购房手续,否则将没收5000元订金。
  去年10月份以来,北海市多个楼盘向原先登记的购房者发出催促办理手续的通知。由于市场走向不明朗,特别是二手房交易基本停止,不少炒房者对房价是否上涨存有疑虑,对原先预订的商品房取舍拿不定主意,于是出现了开发商催办手续的现象。这些虽然登记为“已销售”的住房,实际上并未真正卖出,这种“悬挂”着的状况影响了开发商的资金回笼。
  北海市从事房地产销售代理的王立说,这种现象反映出随着去年9月底国家对第二套住房提高首付等控贷措施的逐步到位,开发商与炒家进入了“博弈阶段”。

从“炒房分肥”到“软硬兼施”

  从去年3月份起,北海市商品住房同比上涨幅度连续位居全国前列,除了消除众多烂尾楼后的恢复性增长因素,不乏“炒房”之故。据北海市房地产交易中心的统计,北海市外地人购房的比例超过60%,其中以投资为目的的炒房者为数不少。记者了解到,尽管房地产开发有符合“封顶”等条件才允许预售的规定,但在实际开发中,几乎没有开发商遵守。一些开发商项目动工伊始,为打探行情,同时也为了抬升人气,采取收取预付金或发放“贵宾卡”等方式搞内部认购,刺激炒房者的购买欲望,而这正是近年来不少楼盘一经推出就“销售告罄”的原因之一。此外,一些楼盘在预售后拖延办理房产证,炒房者可利用预售到办证之间的“时间差”将住房转手,然后到房地产交易中心销售备案,这种行为过去得到开发商或销售商的鼓励。因为在房价飙升的市场中,很容易找到接盘的“下家”,炒房者和开发商或销售商可以一起在炒房中分肥。在北海市,有个别楼盘预售后迟至两年未办理相关手续,而房价由最初的1700多元升至3000多元。
  这种情况从去年四季度起有了微妙变化。由于市场观望情绪浓厚,“下家”难觅,一些开发商资金周转出现困难,炒房者与开发商的关系由昔日哄抬房价的“合作伙伴”变成了“互啮冤家”。王立说,一些楼盘由于数量众多的房子卖给了炒房者,而眼下炒房者又找不到人接盘解套,就对炒房者采取“软硬兼施”的手法:一方面较大幅度打折吸引这些已登记者办理手续;另一方面对其设置障碍,或者声称无法撤销备案,或者索取高达千元到一两万元的手续费。

楼市出现分化迹象

  有关人士认为,开发商与炒家的博弈,表明调控政策效力渐显。由于国家调控力度不断加大,特别是对第二套住房的限贷政策,限制了利用银行贷款“炒房”的行为。目前北海市商品住房个人按揭贷款的首付比例,公寓型为30%,别墅为40%,商业(含商住两用)更高达55%,此外在利率上对第二套住房也有相应的上浮。记者在北海市多个楼盘了解到,这种对不同商品房“精细化”的限贷措施,使当地的房地产市场出现“分化”迹象:一些销售价在3000元/平方米以上的住房以及别墅、商住两用型商品房,由于投资额较大,已出现“有价无市”的滞销迹象,而那些适合普遍家庭自住或外地人在当地度假或养老购买的住房,维持着较好的销售状况。
  王立认为,从北海市目前的情况看,金融杠杆调控房价产生了多重效应,一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需关系回归真实;二是规范了房产的交易行为;三是对房地产开发起到了引导作用,自住型住房被看好,大户型、豪华型的别墅、商住两用房遭受冷遇,促进住房回归基本属性。
  他同时认为,目前各地楼市普遍出现的“冷局”显示,一些专家认为扩大供给方能缓解房价上涨的看法值得商榷。住房供应不足,在不同城市情况不同,一些一线大城市可能是住房总体上未能满足自住用房需求,但对于一些二、三线城市,这种供应不足,与投资性购房旺盛不无关系。宏观调控应针对不同情况,出台相应措施,有保有压;而在关紧信贷“闸门”的同时,应想方设法拓宽民间投资渠道,避免社会资金在房市、股市间打转。

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