炒房族面临“深度套牢”
    2008-01-07    本报记者:何丰伦    来源:经济参考报

  “真没想到去年年初定下的利润翻番目标,如今却快要‘深度套牢’。如果今年春天不能解套,我的资金可能就会彻底崩盘。”岁末年初,一位雄心勃勃试图在炒房中赚钱的“炒房族”发出了这样的感慨,而这正是目前炒房族们共同的境况。

炒房族最怕升值幅度小

  2007年3月之后,从广西移居深圳的黄宁宁加入了深圳的炒房族,通过各种渠道向中资、外资银行贷款近千万元,购买了20多套关内、关外的楼房,甚至南山区半岛城邦价格高达40000元/平方米的楼盘,她也一口气购买了三套。广西南宁、北海等地楼盘价格上扬时,她也分别购买了近10套房子。
  黄宁宁说:“全都是想等着升值,然后出售获利的,从来没想过自己住。按照年初的增长速度,年末价格翻一到两番没有什么问题。”
  记者在采访中了解到,类似黄宁宁这样的炒房族,都有自己的一套“翻番账”:每个月的房租一定要比得上银行的月供,以兰溪谷一套150平方米的房子为例,房租为15000元/月,房子总价值目前超过400万元。房价不涨的情况下,首付需要120万元,当年的收益应该是房租收入18万元减去贷款利息,这个收益远远要比将120万元存在银行定期存折里强。
  “更重要的是房价上涨带来的收益,”另一位炒房族周箐箐说,她原本预计按照去年年中深圳房价的增长速度,到年末的时候,南山区一带的楼盘价格会涨高一倍甚至两倍。
  不过,炒房族也有不小的风险,在深圳,买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上,银行利息还要7%至8%,这意味着20%以内的升值都只是保本甚至略亏的,要达到20%以上的升值才能实现盈利。

调控棒打炒房族“七寸”

  “真是看走了眼,调控政策那么厉害,我们真的全部都要被深度套牢了。”最近返乡寻找同学“周转资金”用以支付银行利息的黄宁宁颇为无奈地说。
  2007年9月以来,以北京、上海、深圳为代表的热点城市,楼市的交易量开始大幅萎缩。2007年1月深圳住房销售单月成交80.26万平方米,而到了10月,成交量却只有15.36万平方米,创下三年来新低,房地产市场突然由热转冷。
  世联行研究中心的数据显示,在二手楼市方面,深圳2007年1月至7月成交活跃,投资现象比较普遍,成交量节节攀升,其中4月日均成交套数达到2007年的历史最高点414套,成交价格也从年初的8996元/平方米飙升至7月的13299元/平方米,涨幅达到48%。深圳中原地产的数据显示,10月深圳市共成交二手住宅约2800套,成交面积21.9万平方米,分别相当于6月时的23%、22%。
  不少被“套牢”的炒房族,对中央抑制资金流动量的宏观调控政策感触颇深。2007年的六次加息,个人自营性房贷利率五年期以上已调高至7.83%。若采用等额还款方式,按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。这会对自住购房需求形成压制,就削弱了市场的承接力。特别是央行和银监会联合发布的“房贷新政”中对“第二套房”的限制,要求已贷款买房人再利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成,且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍,此举不但加大了炒房的成本,也增加了炒房的风险。

“套牢”之后更怕“深度调控”

  记者在采访中发现,不少被“套牢”的“炒房族”还在期待着今年一季度银行贷款额度松动,楼盘“接单”人群增多为自己迎来“解套”甚至“获利”的良机。
  常年在珠三角一带从事房地产开发的商人韦强认为,2002年以来,几乎每到年末都会出现楼盘价格下滑,成交量下跌的情况。从资金链的结构考虑,主要是因为年末各大银行贷款额度纷纷告罄,二手楼交易可能无法获得贷款。缺乏资金支持的楼市价格肯定会出现下滑。与此同时,前期高位接单的炒房族并不愿意低价交易,从而形成“价跌量减”的销售态势。
  韦强说:“按照以往的惯例,每年元旦过后,银行进入新一年度贷款期后,将会有更多资金涌入市场,这就为楼市价格飙升提供了充足的资金来源。”
  不过,记者采访的多位炒房族均认为,由于中央经济工作会议已经为2008年适度从紧的调控政策定了调,这就意味着今年货币市场的投放量将缩减,加上央行对第二套房认定标准实施,今年中央还将出台更多遏制资金流动性的措施,“深度套牢”很可能将成为炒房族不得不面对的现实。
  研究投资理财问题的专家、平石资产管理公司中国市场部负责人张天运认为,将房屋作为投资也是投资手段的一种,但将大量资金全部投入其中,肯定会面临不小的风险。对于已经被“套牢”的“炒房族”来说,在今年紧缩政策已经确定的情况下,适当减少自己购买的楼房数量,降低预期的投资回报率,减小资金风险,是比较明智的做法。张天运说:“投资房产一定不能寄希望于一夜暴富,每年房产收益率在20%左右是比较稳定的。”

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