深圳楼市"拐点"不明:大幅下挫?横盘整理?
    2008-01-07    本报记者:彭勇    来源:经济参考报

  作为全国房价最高、上涨最快的城市,近期有关深圳楼市出现“拐点”的争论日益激烈,有些声音认为深圳楼市已经价跌量缩,楼盘出现了大幅度的降价。然而记者走访深圳市一些新盘发现,降价只是个别现象,楼市的主要走势是横盘整理,而非大幅下挫。

大规模降价并未出现

  尽管面临着严厉的宏观调控,深圳的楼市并未出现大规模的降价现象。曾有报道说,深圳南山区一个名为后海公馆的楼盘价格下降了四成,记者专门打电话以客户的身份进行核实,结果得到的回答是:“我们这里从来没有降过价。”
  为了解目前楼市的真实信息,记者走访了深圳市新近开盘的楼盘发现,在宏观调控的压力下,深圳一些郊区楼盘采取了低价销售的策略,如龙岗区金田风华苑开盘价为每平方米5800元,是近年来深圳少有的低价盘。但特区内的一些楼盘都维持了高价,如香蜜湖唯珍府暂定的开盘价是每平方米4万元,罗湖区的双御雅轩的价格为每平方米2万元,盐田区的蓝郡广场开盘价为每平方米1.8万元,地处关外的宝安区的世纪春城四期价格也维持在1.2万元左右。
  国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示,2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,其中,深圳新建商品住房销售价格同比上涨17.0%,二手住房销售价格同比上涨19.7%,涨幅仍然居前。
  “深圳个别楼盘出现了降价现象,但整体还是维持着缩量价高的局面。”深圳满堂红物业顾问有限公司营业二部区域总监卞超说,目前深圳楼市向上的发展趋势没有改变,只是因为银行收缩了银根,导致一些炒房者难以为继,一旦政策环境发生变化,房价还是会重新回到上升通道。
  深圳市规划国土房产信息中心监测数据显示,2007年11月份深圳二手商品房的挂牌均价为13388元/平方米,环比下跌2.0%,但成交面积为373290平方米,比上月增加9万多平方米,增幅为33.2%。分析人士认为,由于人多地少,深圳楼市的刚性需求比较强劲,消费者对价格相当敏感,所以一旦价格出现松动,刚性需求立即得到释放。

房地产要素加速调整

  价格的坚挺并不意味着深圳楼市在宏观调控政策的重压下“岿然不动”。据记者调查了解,以前一段时间出现的中介倒闭事件为标志,目前深圳房地产的各个要素环节,如土地转让、楼盘建设、开发商、中介、消费者等都在加速调整。
  来自有关方面的信息显示,开发商的拿地热情趋冷。2007年12月20日,深圳市龙岗区三宗居住用地挂牌出让土地使用权,由于只有一家竞买者交了履约保证金却没有报价,三宗居住用地最终没有成交。而在此前的12月17日,宝安区三宗、合计13万平方米的土地也是流拍。业内专家表示,土地的屡屡流拍,说明开发商的态度开始转为谨慎。
  楼盘建设方面,来自深圳市统计局的数据显示,2007年前11月份深圳商品房施工面积2978.10万平方米,下降4.4%;商品房竣工面积317.38万平方米,下降40.0%;商品房销售面积534.899万平方米,下降26.6%。
  深圳的地产中介也不断收缩“阵地”。华强北商圈是深圳主要的商业区,因此成为中介门店扎堆的地方。记者在振兴路不到300米的街道上,发现了12家中介门店,然而其中10家已是关门大吉,剩下的两家中介也是惨淡经营,几乎没有什么顾客上门,员工坐在一排电脑面前无所事事。
  深圳中原地产总经理李智耀说,深圳楼市2007年上半年的非理性发展带动了地产中介的快速扩张,而一系列抑制投资的调控措施深入影响,深圳楼市的二手房交易业务发生很大变化,月成交量由高峰时期的上百万平方米萎缩到目前的二三十万平方米,地产中介的经营受到严峻考验。

调整并未改变楼市格局

  “不能将这些调整和收缩简单地理解为楼市开始进入下降通道。”深圳满堂红物业顾问有限公司营业二部区域总监卞超说,深圳的楼市有着较强的支撑。首先,从长远来看,深圳总体经济发展与社会财富积累同步上升,居民消费需求依然强劲,楼市的基本格局并未发生变化,这决定了深圳房价不可能出现大的下降。
  其次,从岁末年初的走势看,现今土地拍卖、商品房建设等环节的遇冷收缩,未来将进一步加剧目前的供求紧张;银行紧缩银根的政策影响可能会持续到年初,但到3月份银行要执行新的信贷计划,受此影响,市场可能逐渐回暖,走出一轮新的上涨行情。
  再者,从中介行业来说,目前出现的调整不见得完全是坏事,它也是一次行业洗牌的机会。市场的压力必然引起行业内的自我调整,一些声誉不好,实力不济的企业会被淘汰,从而增加行业的集中度。大者越大,强者恒强,大型地产中介的管理水平和制度建设,将为楼市的健康发展奠定良好基础。
  “所谓的‘拐点’,主要是指房地产市场不再像以前那样飞速上涨了,而非房价掉头向下。”深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕说,深圳楼市目前的调整很像前段时间沪深股市出现的“挤泡沫”现象,一旦调整到位,房价还会上涨的。但同时,高海燕强调,近期深圳房价不会大幅上涨,因为前期上涨已经透支一定空间,何况国家的调控政策力度正在不断加大。未来深圳的楼市将更加理性,像去年上半年那样以资金推动为主要特征的疯狂上涨不会再出现。

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