国土资源部第“39号令”难以抑制高房价
    2007-10-29    徐寿松    来源:经济参考报
  将于11月1日起实施的国土资源部第39号令(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)规定:未缴清全部土地出让价款,不得发放土地证,也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。有证券地产行业分析师认为,土地证发放方式的改变能从源头上控制地价,从而降低房价。其主要理由如下:地价上涨速度多年来始终超越房价。地产开发的高额利润,吸引了大量企业进入地产开发市场,土地拍卖竞争激烈。目前,开发商零利润、甚至负利润拿地现象十分普遍。并且,越是大公司,资金量大的项目,杠杆现象越严重。新规实行后,虽然看起来单个公司储地的资金压力变重,但是价格竞争反而没有以前那么激烈,拿地反而容易些,未来国有土地出让价格有可能涨幅放缓,有利于房地产公司土地成本的控制。
  但是,这并不现实。将来,可能是几家房地产企业联合竞地,但在人民币升值,资源、资产价格重估预期强烈的情况下,激烈竞争拿地的局面并不会根本改变,地价很难下降。而地价下降是房价下降的一个重要前提,在地价变化不大的情况下,房价不会有太大的波动。譬如之前在杭州,开发商未缴清整宗土地出让金,无法取得土地使用权证,但杭州的房价同样一飞冲天。这说明,“不可分割拿证”跟房价关系不大。单纯依靠这一规定,很难抑制高房价。
  业界人士认为,“39号令”的真正意义在于从源头封堵了当下房地产市场普遍存在的漏洞:付小钱、多占地、慢开发,将会给房地产市场带来正面影响。
  首先是银行信贷风险和政府信用风险将会有所降低。今年以来,国内城市“地王”频出,土地出让成交价格动辄数十亿元。如此巨额款项,对于任何一家地产公司来说,一次性付清都几乎是不可能的。事实上,房地产企业拿地没有不采用杠杆财务的,拖欠土地出让金在业内司空见惯。通常的运作模式是:先付部分土地出让金,与土地部门沟通后,或零或整地获得土地证;拿土地证到银行抵押贷款,进行前期开发,并由建筑商垫资施工;待商品房预销售有了回款再归还清土地出让金。有些甚至继续拖欠,将销售回款用于后期循环开发。开发商只承担了最少的资金压力,金融风险由银行承担,项目能否进行下去的信用风险则由政府兜底。全额付清土地出让金才能“领证”的规定,好比在银行、政府与开发商之间增设了一道“防火墙”。开发商利用信贷杠杆,以少量自有资金撬动多个项目,将风险转嫁给银行、地方政府的做法将有所抑制。
  其次是囤地之风会有所遏制,房地产开发进度可能会加快。由于少付款、多占地的业内潜规则的通行,以及对土地升值的强烈预期,眼下囤地之风浓烈。据上市公司中报,众多房企囤积的土地少则足够用两三年,多则六七年,若以现有进度计算,有的公司圈占的土地可供未来20多年之用。这也就是为什么土地出让增加了,老百姓还是觉得买不到房的原因之一。“39号令”将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为,迫使房地产企业不得不“看菜吃饭”,放弃以小搏大、囤积居奇的做法,加快开发进度。
  三是房地产行业的并购整合将加速,外资可能乘势大举进入。此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法,今后,房地产企业能否取得土地证,取决于资金实力。这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧,行业集中度提高。上市公司可以通过股市融到廉价资金,化解压力;非上市公司要么与海内外投资基金合作,实现资产证券化,要么被大企业并购。另一个可能的结果是,外资进入国内地产界将加速。投行人士普遍预期,人民币升值势不可挡,必然带来资产价格重估。在未来两三年内,中国房地产领域的外资净流入仍会不断增长。而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强,中小房企压力增大,对外资而言,这是借并购之手进入的大好时机。
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