长沙市新河三角洲规划图 (本报资料图片)

　　以92亿元开创单宗土地挂牌“中国第一高价”的长沙新河三角洲地块，一度被媒体炒得沸沸扬扬。事实上，此次“新地王”的诞生并非意味着人们所担心的房价将再度飙升，而是标志着以土地高度集约节约利用解决城市土地供需难题的JD模式以高价为市场所接受。

揭秘地王天价之谜

　　“政府不但不贴资，可能还能多赚近40亿元。”就在长沙新河三角洲地块还未成为全国地王的两周前，长沙市副市长徐湘平就在国土资源部举办的节地研讨会上表示，“该地块前几年按传统模式做过多次规划，都需政府贴资20亿元，无法实施。自从在国土资源部2005年6月召开的无锡会议上得知董国良先生的JD模式后，该地块按JD模式规划，既能改善环境，又无需政府贴资”。
　　记者了解到，JD模式是深圳维时建筑与城市研究中心主任董国良经过30年钻研提出的城市土地高度集约节约利用新模式。新模式主要是采取人车分离的立体开发方式，优化组合空间资源，将地下、地面、地上空间划分为地下停车库空间、地面建筑物空间、地面机动车道空间和地面街区中心绿化空间四部分。拿交通系统来说，实现小汽车、公交车、步行、自行车等四种交通方式互不干扰，人行道多设在地面以上的长廊里。这样可使原有道路增加两条快速公交专用车道，彻底解决了交通拥堵问题。当然，新模式的好处不只体现在缓解交通拥堵上，还体现在节约集约用地上。由平面扩张转到内涵挖潜、立体发展上来，是新模式的最大特点和亮点，
　　“新河三角洲地块采用JD模式后，应该至少送给城市市区面积两倍的土地。”董国良在接受本报记者专访时表示，JD模式具有两大优势，一是在同样大小的土地上可多建一倍多的建筑面积，二是可缔造出绿地率达60%的真正宜居的环境。长沙三角洲试点证明，采用JD模式，建筑容积率可以提高两倍左右，相当于市区土地的产出率从30%提高至90%，一块土地可以当三块用，增加了市区面积两倍的土地资源。其次，采用JD模式的城市不会发生低密度蔓延的“摊大饼”现象，从这个意义上来讲，采用JD模式可以增加的土地资源远不只两倍，对城市的长远发展有重大意义。 
　　据了解，目前长沙市已决定采用JD模式进行老城区成片改造和新城区建设，并逐步改造老城区交通。董国良表示，JD模式的技术特点是，可以通过电脑仿真准确地判断采用JD模式的切实效果，并可认定其技术可靠和没有风险。这正是长沙新河三角洲地块在规划刚一完成即以高价为市场所接受的原因。

未来城市发展的方向

　　记者从国土资源部有关会议上了解到，JD模式有望成为未来城市发展方向。董国良表示，采用JD模式，将形成城市发展中三个重要拐点：第一个拐点，城市发展从土地资源枯竭转变为土地资源宽裕，特别是老城区改造，从城市的负担转变为可二次开发出大量新增土地资源的宝库；第二个拐点，采用JD模式，土地出让金收入大于城市建设投资，城市发展从资金不足转变为资金宽裕，特别是老城区改造，将从政府贴资改造型转变为政府长期增收型；第三个拐点，城市从不可持续发展的方向转变到全面可持续发展的方向。
　　董国良认为，我国人多地少，为保护18亿亩耕地，政府为城市提供的土地有限，城市的低密度蔓延必然造成城市土地资源逐渐枯竭。由于土地资源有限，按照现行城市模式，城市中能够建造的住宅总量，满足不了城市化基本完成后全部城市居民的需要，城市住宅供求严重失衡。而土地利用集约化必将是城市可持续发展问题的核心，因为城市越松散，管理的难度越大、死角越多、治安越差、交通越拥堵、污染越严重、人居环境越差、城市效率越低。只有通过土地利用集约化，实现城市高度紧凑，才能消除城市松散的诸多弊端，实现城市的可持续发展。

抓住城市问题“牛鼻子”

　　记者了解到，JD模式目前已经引起了理论界和各级政府的关注。国土资源部、国务院发展研究中心等部门先后在深圳、北京、上海召开了JD模式高层研讨会。在近期国务院发研究中心举办的JD模式研讨会上，有关专家认为，JD模式抓住了解决城市不可持续发展问题的“牛鼻子”。
　　中国城市规划院总规划师杨保军评价，JD模式在相对较高的开发强度下，实现了人车全面分离，构筑了人性化的户外活动场所，解决了我国多年来想解决而未解决的问题，另外，JD模式能够大量节约土地，这是我国城市发展的一个方向，值得在全国各地推广。
　　专家普遍认为，目前我国城市是第二代城市，是沿袭了马车时代(第一代城市)的格局，一点点累积形成的无序化发展出来的城市。按照董国良的观点，第二代城市很快就要成为过去，城市将进入JD模式开创的第三代城市。
　　“动作越快损失越小，当前推广JD模式没有大风险。”董国良表示，按每年城市人口增加1500万、汽车增加500万辆计算，JD模式推广每延迟一天，城市将多占用数千亩土地，多花费数亿元城市建设投资。而采用JD模式，城市从“我要扩张”的机制将转变为“我要紧缩”。去年我国耕地为18.31亿亩，今年为18.26亿亩，用不了几年就会逼近红线，只有尽快开始推广JD模式，才可能用三年左右的时间改变城市低密度蔓延的趋势，守住耕地保护红线。