|
今年北京东四环朝阳公园桥以东、青年路以西的朝阳公园东辐射区域内至少有七个项目在售或将售，规划总建筑面积将达到400万平方米。包括万科、招商局地产、金隅嘉业、泛海集团、华业地产等多个品牌开发商在此云集，几乎全部为上市地产公司，在一定程度上表现出该区域所具有的巨大区域价值。
进入7月后，朝阳公园周边的住宅销售出现了截然不同的情况。业内以朝阳公园桥为界限，将该区域划分为朝阳公园板块和朝阳公园东板块，其中朝阳公园板块高档住宅新增供应量少且部分项目出现滞销，而朝阳公园东板块的项目则出现了热销局面。对此中原地产华北区域总经理李文杰认为，从朝阳公园桥沿姚家园路以东区域，到青年路区间住宅价格一直被低估，而朝阳公园东板块住宅热销，则是其区域价值被购房者逐渐认可的表现。
区域内住宅集体热销
从今年4月开始，北京多数高档住宅销售放缓，尤其是售价超过15000元/平方米的高档住宅，销售局面更不容乐观。包括朝阳公园板块、燕莎板块、双井板块和亚奥板块等多个高档住宅聚集板块的住宅销售，都不同程度出现了放缓的局面。来自中原地产及北京房地产信息网的数据显示，个别高档项目出现了单月销售一套或者零成交的情况。
朝阳公园东板块的住宅销售量却在这个时候异军突起。“金隅凤麟洲从4月份取得预售许可证，到目前销售及预订已经达到285套。”金隅凤麟洲有关负责人告诉记者，该项目地上建筑面积约6.4万平方米，是该区域内今年4月中旬新开盘的项目。记者从北京房地产交易网统计的数据显示，金隅凤麟洲7月份销售量达到156套。是京东高档区域内少有的几个热销的项目之一。同样该区域内在售的泛海国际居住区销售业绩也不俗。
“根据我们跟踪调查的北京热点住宅区域来看，朝阳公园东板块是少有的在售项目全部热销的区域。”中原地产华北区域总经理李文杰这样告诉记者。他认为，朝阳公园东板块的热销，在一定程度上是购买者和市场对该区域的逐渐认可的程度，而这个认可程度的出现，必将带动朝阳公园东板块住宅热销和价格提升。
来自有关政府部门和研究机构的统计数据，也证明了朝阳公园东板块住宅的热销局面。北京房地产交易管理网站统计的数据显示，从6月15日到7月31日，位于该板块的金隅凤麟洲销售量达到218套，销售均价为13200元/平方米左右。该板块内标志性的地产项目——泛海国际则是北京6月高档住宅销售冠军，从6月15日到现在销售量达到170套，其中7月份签约量达到75套，而目前该项目的销售均价达到21800元/平方米，其中有一栋楼的售价已经达到24500元/平方米。另一个6月20日取得预售许可的万科金阳公寓，截至7月31日签约量达到154套。目前签约均价为16250元/平方米。而目前北京楼市整体还处于滞销的状态，其中6月份北京期房日均签约量为394套。7月份日均销售仅为327套。
区域的地产价值一直被低估
多数业内人士接受记者采访时表示，在北京高档住宅销售放缓的背景下，朝阳公园东板块住宅集体热销除了其板块内项目具有较高的性价比外，还有就是这个板块一直被低估，此次能够热销说明该板块的价值逐渐被挖掘出来，并得到购房者的认同。
“朝阳公园东板块是个新崛起的区域。”思源顾问董事长李国平这样指出。北京购房者喜欢购买新入市的住宅，因此这个板块内的住宅产品能够被购买者从心里接受。同时在大量高档住宅销售放缓的情况下，这个板块内的多个项目热销，说明该板块价值被购房者所认可。
李国平认为，朝阳公园东板块各个项目所呈现出来的价格和其价值所吻合，而有些项目所体现出来的价值则完全超越了目前的价格。
从目前该板块住宅的实际销售价格来看，这个区域高档住宅的售价集中在16000至24000元/平方米之间。这个价格与朝阳公园板块的均价25000元/平方米的售价相差甚远，同样朝阳公园东板块以东的朝青板块住宅售价则在10000元/平方米至16000元/平方米。
金隅凤麟洲在这个区域内可谓升值潜力最大，其目前推出的湖景公寓均价仅为13200元/平方米，远远低于周边水平；而近期将要推出的水叠拼别墅不仅在整个区域内绝无仅有、具有很强的收藏价值，引得购房者极高关注，预计25000元/平方米的开盘均价，更有可能引发不俗的销售业绩。
价格低谷将被逐渐填平
显然，从目前朝阳公园东板块住宅的销售价格来看，该区域的多数住宅还基本处于一个价格稳定区间，尤其是以金隅凤麟洲为例，该项目按照其所具有的低密度别墅品质来看，完全是该区域居住环境最好的项目之一，但其目前在售的住宅价格则仅仅在13200元/平方米左右，产品所具有的价值拉升空间非常大。这也是通常业内称的升值潜力空间。“如果按照升值潜力来看，朝阳公园东板块中金隅凤麟洲是潜力最大的项目之一。”有专家这样指出。
“按照北京住宅售价相邻区域逐渐递进的惯例来看，朝阳公园东板块售价应该低于朝阳公园板块，但一定要整体高于朝青板块。”有业内人士这样指出，但实际体现出来的价格分布则是三个相邻板块中两端高，中间板块的售价低。
中原地产华北区域总经理李文杰则将这种价格表现称之为价格低谷。“事实上，星河湾已经成为东四环外高档住宅的标杆，该项目去年为北京住宅销售冠军，说明该项目所在区域已经逐渐被购房者所认可。”李文杰认为星河湾的成功销售带动了整个东四环外区域价值快速上涨，同时，今年7月份泛海国际居住区的热销，进一步带动朝阳公园东板块的价值提升。
在这种双重利好和促进作用下，朝阳公园东该板块所体现出来的价格低谷逐渐被填平，“合理的价格体现应该是，朝阳公园东板块价格要高于朝青板块。目前该区域住宅热销已经说明其潜力。”李文杰说。 |