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| 2007-07-16 本报记者:洛涛 来源:经济参考报 |
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股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。
在7月6日开幕的博鳌21世纪房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生以题为“中国房地产的两难境地”的主题演讲迎得了众多房地产资深人士的喝彩。
聂梅生认为中国房地产业迎来了市场化的20年，跟中国的改革开放是同行的，20年成绩斐然，不容置疑。但是现在目前中国房地产业也遇到了两难境地。
主要体现在四个方面，第一是环境成本和房地产增长的两难；第二是城市化的过程中和自身产业平台需要提升的产业化进程的两难；第三个是房价上涨和和谐社会的两难；第四是楼市、股市、汇市的两难。
聂梅生称，根据国家环保局的估计，2004年的环境成本相当于当年GDP增长的3.5%，如果扣除3.5%以后，实际上这几年GDP的净增长率只有6.6%。虽然中国的GDP的增速连续几年都高于10%，但是GDP资产的总收益率却仅仅是1%。而美国的GDP增速是3.5%，资产总收益率是10%。房地产的增长受制于整个的环境资源因素，在这个前提之下，提出的各种各样的政策是可以理解的。
“至于城市化和产业化的进程。”聂梅生认为，目前，这两方面都没有很大的竞争优势，不能大幅度地降低成本，又不能大幅度的提高质量，所以在市场中的竞争处于渐进式的。我国今后还要有一亿以上的农民要转为城市的工人，在这种形势压力下，农民工的工资不能迅速提高，就要跟产业化竞争。如果农民工不断的提高素质，那么劳动力密集的建筑业和产业化就是一种博弈，只有农民工的工资大幅度地提高，产业化才可以广泛地增长，而从全国来讲，农民工的工资不可能大幅度地提高，城市居民的就业也面临困难，所以在此过程中，住宅产业仍然是劳动力密集的状况，是短期内无法改变的。
另外，城市化分两部分，一部分是农民转为城市劳动力的问题，第二个是关于城镇化构建过程当中涉及到协调发展的问题，这就涉及到更加复杂的土地、宅基地的问题，非农用地转为建设用地的问题，这里有很多的体制和机制的问题。在今后城市化的进程中，一个是劳动力的问题，一个是农村的土地问题，都将影响到中国房地产的开发模式。
聂梅生称两难之三就是房价上涨对和谐社会房地产的负面影响，当务之急是各级政府需要拿出一部分的财政和税收收入来补偿低收入阶层，就是买不起商品房的家庭，为他们建立经济适用房和廉租房，这是稳定社会的措施，要将低端保护起来。同时，经济层面的问题，商品房市场毫无疑问地可以看到，经过四年旷日持久的宏观调控，房价基本上还是上涨，近期上涨的幅度是很大的。房价上涨从根本上是供需关系，不得不承认需求大于供给，需求包括三种：1、使用型、2、投资型、3、二者兼有的混合型。这三种是客观存在，只要购买房屋就是资产型的投资，不能说买房屋就不存在投资。混合型是大部分的，这就是需求，因为当前的流动性过剩，大量的资金进入楼市，如果供给不足，房价必然要上涨。
“房价下跌将会比股灾还要惨。”聂梅生表示，中国只有8%的股民，但却有80%的人拥有房产。因此供需关系要调整，可以调整供给也可以调整需求，可以采取压缩需求的办法，也可以采取放大供给的办法，这是对整个地产政策的考验和博弈，应该从双方面加以考虑。聂梅生认为，现在是流动性过剩，加上投资热，在这种情况下，房价不断地上涨。无论是政府的文件和法令还是市场都不能完全解决这个问题。因为房地产是跨在两边的，需要放在宏观经济大背景下解决，需要不断的调控，中国的房地产问题决不是“一帖药”就可以解决的，应该慢慢地调控。
最后聂梅生表示，外贸顺差会使流动性增强，因此，楼市和股市不断地互动，这种互动的能量是很大的，无论流动到哪里，那里的价格都会上升。从投资的选择来讲，投资者是聪明的，房地产流动性差，但是保值的效果是很好的，值得中长期的投资。股票相反，流动性很好，波动性比较强，所以投资者肯定是在两者之间流动。 |
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