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| 2006-12-05 本报记者：洛涛 武勇 来源:经济参考报 |
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“在英国房地产利润率只有4%至5%，在上海投资，会有7%至8%的回报率，在成都的收益预计可以达到25%。”思嘉伯集团董事兼首席投资顾问迪迪尔兴奋地向记者诉说着他的观点：“我们集团拟在未来三年到五年在中国内地房地产市场投资达30亿元人民币。”近日，英国第三大房地产公司思嘉伯集团借投资足球俱乐部，曲线进入成都房地产市场。
11月7日，思嘉伯与谢菲联俱乐部合资成立的成都谢菲联置业有限公司对外宣布，将在成都先期投入三亿元人民币，用于开发新近拍得的成都二环路边一块约两万平方米的黄金地块，这一地块原是成都普尔斯马特超市旧址。公司主要负责人对记者表示，“目前正在办理手续，预计年底动工，该地块将继续用于商业用途，同时另有部分进行商业住宅开发。”
业内人士普遍认为，宏观调控力度将有进一步加大的可能。思嘉伯的此番举措，着实可谓“逆市而上”。而作为英国著名房地产商，30亿元的投资并不很大。思嘉伯认为越是进行宏观调控，就越具有挑战性。专家为此表示，这些投资机构主要是看好中国商业地产巨大的前景与成长空间以及人民币再次升值的预期。而今年以来的宏观调控，被这些投资机构认为是进入中国地产业的一个绝好机遇。
商业地产新近又开始成为被圈内追捧的焦点，商业地产大有启动新一轮地产淘金之势。各路资本已经或正准备进入国内商业地产市场，其中包括之前以住宅开发为主的地产商、境外资本甚至非地产行业的企业。西南财经大学的杨继瑞教授认为，目前英国中央银行降息，住房抵押贷款利率也不断下降，英国的房地产业不太景气。而到中国二线城市房地产投资的回报率在15%到25%之间，这一收益率对外资的诱惑很大。而随着今年年底金融业全面对外开放，将有更多的外资投向成都房地产，有关部门要预防外资的大量涌入对内资产生过大的冲击。”
据记者了解，今年以来，中国房地产业全面进入宏观调控时期，金融、土地、税收各项国家宏观政策纷纷出台，给房地产业降温。国内许多地产投资者也开始保持比较谨慎、观望的态度。但境外资金却对国内的商业地产频频出手。7月8日，新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司、深圳市深国商业投资有限公司签订协议，将投资33.73亿元用于其在国内商业地产的扩张；7月23日，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与美国HOM
YFUND集团签署了两亿美元的基金委托管理框架协议，由HOM
YFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理，投资方向主要是商业地产。而继美国私募基金柯罗尼国际投资集团通过杨子基金成功登陆中国房地产市场后，另一只位于美国迈阿密的私募基金的要员也专程赴京考察，瞄准高档公寓和写字楼。
“其实是人民币升值的期望、海外投资者对国内房产业的认同以及世界资金寻求出路，使国内商业地产发展面临新一轮的机遇。”据中关村文化股份有限公司总裁欧阳旭表示，8月以来，几家境外投资基金纷纷表露了大单的购买意向。欧阳旭表示，从现在基金公司的投资选择上看，专门从事房地产投资的新加坡凯德置地多关注且擅长写字楼等商业物业的长线投资，而大摩等一些投行拉开较宽的投资面，对写字楼、商业物业、住宅既做长线投资，也有短线合作。美国的许多基金公司是从矿业等工业基金转向不动产业，由于看好中国地产市场的利润空间，一些具有强大资金实力的基金对甲级写字楼、五星级酒店、综合商业及酒店式公寓的整盘转让都有兴趣。方式包括前期购买土地或开发投资、购买物业或以带回购的优先股形式的投入。
国内商业地产正呈现“群雄逐鹿”之势。各类境外资本在壮大自身的中国主业外，不约而同地把与投资商业地产结合作为重要的利润新增点。全球餐饮巨头百胜集团作为本届商博会的参展商之一，推广其“肯德基汽车餐厅”项目。而德意志银行等国际金融机构则表示，德意志银行与中国泛华集团在香港成立了一家专门投资房地产开发的公司，公司业务主要是在国内寻找一些好的投资项目进行融资。美国一家基金公司在接受本报记者采访时表示表示，该基金早在今年初即进入中国，始终在关注着中国房地产市场的动向，包括宏观调控政策的影响。近来，感到政策的影响已经渐渐清晰，中国房地产的基本走势是被看好的；而在宏观调控，国内资金环节收紧的关头，正是外资比较容易和开发商谈判的有利时机；人民币升值的预期直接推动了基金广泛进入中国房地产市场。
“对外国投资者来说，他们不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到国内房地产市场由政府隐性担保，进入这样的市场根本就没有风险。这就是目前大量的外国资金进入国内房地产市场的真正原因所在。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容向记者表示，国外资金炒作国内商业地产是曲线抬市的一种策略。千万别小看了外国投资者进入国内商业地产市场，虽然资金不会太多，特别是占整个房地产销售比重不会太高。但是它的价格是投资者的预期决定的。当外资预期国内房地产市场的价格上涨时，它就可用少量的资金带动整个市场的预期，从而推高国内房地产市场价格的整体上涨。
易宪容认为，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，就必须带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入国内的房地产市场，即使国内采取货币紧缩的政策，但对国内房地产市场的影响不会太大。对此，我国政府应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策进行重新思考，一是外资进入的途径与方式，特别是外资进入后的影响所要做全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据检讨结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策也是目前国内房地产调控效果不佳的一个重要方面。 |
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