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| 2009-05-22 本报记者：李佳鹏 实习生：巩慧 来源:经济参考报 |
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“最近，一直在盘算着再买一套房子，听说各银行在利率方面有所不同，真不知道具体该如何操作？”在一家IT企业工作的侯先生困惑地说。
进入今年以来，由于二手房交易量的持续升温，二套房贷也被带火，越来越多的人开始关心二套房贷款如何操作。记者从伟嘉安捷、凯盛经略等专业贷款服务机构获悉，最近一段时间前来咨询和办理二套房贷业务的客户明显增多。对于目前各家银行二套房贷的利率政策以及借款人具体应该如何操作，业内人士给出了专业建议。
银行通过利率浮动争取客户
近期，北京银监会重申二套房贷政策，若不是购买改善型自住房首付必须至少四成，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
京城专业贷款服务机构伟嘉安捷的企划主管吴昊说，重申的二套房贷政策，并没有像2007年出台的二套房政策那样强硬要求二套及以上住房利率不断提升，可以说是政策的一大突破。从实际操作看，各家银行虽未公布利率调整浮动的具体细则，但基本上第一套房贷的借款人已结清且还款记录良好的再次贷款时银行根据风险评定，借款人可享受不同下浮的优惠利率政策，与之前必须在基准利率上浮1.1倍的利率相比，能够节省一定支出。
吴昊给记者算了一笔账，以贷款60万元20年为例，按照2007年出台的原二套房贷政策，基准利率上浮1.1倍，利率是6.53%，借款人月还款额4484.04元。如果各家银行在利率风险可控的情况下，借款人信用记录良好且确有换房需求，与原二套房贷利率相比，基准利率9折每月节省410.75元，总利息节省近10万元；基准利率8.5折每月节省511.04元，总利息节省12万元左右；基准利率8折每月节省606.70元，总利息节省14万元左右；基准利率7.5折每月节省704.32元，总利息节省近17万元。
除此之外，借款人如购买的第一套房产按人均建筑面积计算低于北京人均住宅建筑面积27.07平方米，其在购买第二套住房时还能享受首付20%，利率7折的优惠，与上浮1.1倍的原二套房利率相比每月节省800.56元，总利息能够节省近20万元。
北京凯盛经略担保有限公司副总经理卢婷莉也表示，银监会给各个银行的指示中，只严格控制了贷款成数，并未对利率做出明确规定，各银行可根据自身情况自行处理。这意味着每家银行可以通过利率的浮动来争取客户，贷款利率市场化将成为一个趋势。这对于借款人而言无疑是一个利好，可以节省不少利息。
操作有技巧
借款人省钱有道
某银行工作人员告诉记者，目前银行将申请购买第二套房贷款的借款人主要细分为两大类，即首套住房已结清贷款者和首套住房未结清贷款者。
吴昊说，对于第一套房贷已结清的客户而言，银行会判定这类客户的经济能力比较强，另外如果还贷期间无逾期，个人信用状况比较好，综合这些因素考虑，这类借款人需要再次贷款置业时，银行会给予一个较好的贷款政策，贷款成数与利率和首套住房贷款政策相接近。
对于首套住房未结清贷款的客户，比如蒋先生2006年在南三环附近购置了50平方米的一居室，因为结婚今年想换个100平方米以上的房子，蒋先生第一套房还在按揭中且目前无能力全部还清尾款。吴昊说，根据银行现在的二套房贷政策，如同蒋先生这样首套住房未结清的借款人，若需要再次贷款买房，首付必须是四成，利率可以按照各银行风险调控，一般在7折优惠利率以上、基准利率以下浮动。
采访中，记者了解到像蒋先生这样未还清第一套房贷的客户，还可采取“气球贷”捆绑还贷的方式。北京凯盛经略担保有限公司市场总监冯雪青介绍说，“气球贷”就是按照贷款3至5年的利率进行计算利息，贷款额度不变，贷款期3至5年期满后可以一次性还清贷款，或者申请延期。申请延期时同样循环贷3至5年期，以此类推。
凯盛经略专业顾问专门为记者算了一笔账，比如申请贷款20年，贷款金额为100万元。选择3年“气球贷”，月供为7013元，3年利息支出为165021元；选者20年商贷，月供为8038元，3年的利息支出为176330元，两者同比相差11309元。
采访中，记者了解到，目前有多种贷款方式，比如理财还贷、平转业务、双周供、存抵贷。银行和相关机构也推出了诸多服务，如交通银行北京市分行门户网站“个贷e站”专栏，可查阅每日更新的房源信息，在该网站提交贷款申请，可享受专职信贷客户经理为客户提供的一对一融资服务等；凯盛经略也设置了24小时服务热线：4006507768，且近期推出了二手房贷款免服务费等活动。
业内人士提醒：应留意多方面问题
对于想要办理二套房贷的客户，业内人士特别提醒说，客户在具体操作中应注意多个事项。
吴昊说，首先，二套房贷款首付四成“雷打不动”，如果借款人购买的是二手房，贷款是按房子80%的评估价计算的，那么首付就会增加到六成，借款人需要考虑贷款的前期压力，寻找适合自己的贷款方案、贷款产品及贷款方式。
其次，借款人信用成为二套房贷款的关键，借款人要注意个人信用的保养与维护。
再次，各家银行二套房贷政策不明，借款人应提前考察。
北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟认为，消费者还应关注两个方面事项。一方面，要仔细研究确定换房方案。因为当前房价处于涨跌交界点，日后的行情很难判断，且交易成本较高，对于资金实力较强的人建议将原有住房作为长线投资，出租获利，以房养房。
另一方面，要关注所要购买的房子是否适用于二套贷款标准。最为重要的是，要确认是否会被列入改善型住房，因为这意味着首付款及享受的利率标准都会截然不同。
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