险资对不动产领域的投资力度仍在加强，投资模式也愈发多样。日前，招商信诺人寿联合利安人寿投资9亿元完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购，这是近期险资在不动产领域的最新一笔大额投资。2025年全年，险资对不动产的总投资金额接近200亿元，远高于2024年的投资总额。

本次招商信诺人寿与利安人寿组成的联合体，是通过联合发起设立上海瑾东阁私募投资基金，完成对上述酒店的收购交割。这只基金在2025年12月2日备案通过，注册资本为9亿元。

险资以私募投资基金的形式对不动产进行投资，是近年来市场上比较常见的方式，这不仅与险资长线投资的思路相符，通过结构化设计还能在一定程度上分散风险。

险资抄底不动产

从2025年险资投资不动产的多起案例观察，涉及的投资模式主要以私募股权基金、公募REITs、Pre-REITs等，投资的底层资产主要是商业地产、物流地产和长租公寓等。

本次参与不动产收购的两家主体，招商信诺人寿与利安人寿均是合资寿险公司。

招商信诺人寿是中美合资寿险公司，由招商银行和信诺保险集团各持股50%。

利安人寿则是江苏省首家全国性法人寿险机构，主要股东为江苏省国际信托、江苏交通控股等7家国有企业，还有雨润控股、红豆集团等5家民营企业。

这家险资2025年前三季的总资产约1302.7亿元，保险业务收入约222.76亿元，净利润约2406.8万元；在偿付能力方面，这家险资去年三季度末的综合偿付能力充足为222.64%，核心偿付能力充足率140.54%，分别相比上一季度末下降19.2个百分点和11.8个百分点。

在业内人士看来，险资投资核心城市高端酒店这类不动产的原因，主要看中其长期稳定的现金流和投资回报，通过专业机构提升运营后，能获得更稳定的现金流回报，与其配置长期资产的需求相匹配。

这两家险资共同收购的酒店，地处上海陆家嘴商圈，交通便利，拥有850间客房，且该酒店在2023年完成了新一轮装修升级，硬件设施得以提高后入住率能得到保证，从而实现较稳定的现金流。

自2025年下半年以来，在不动产领域有较大投资动作的还有中邮保险、大家保险和陆家嘴国泰人寿等。

中邮保险完成了2025年险资对不动产投资金额最高的一单，去年10月由这家险资领投的人民币基金，以108亿元收购了上海静安区核心地段的博华广场，这笔交易已于2025年第三季度完成交割，创下近年来国内单体写字楼交易金额的新纪录。

中邮保险相关负责人在谈到投资不动产时认为，虽然当前并非最佳投资时期，但公司需要弥补没有不动产投资的短板，核心城市的优质不动产项目投资收益基本确定且具有发展潜力，这些项目的净运营收益可以达到4%左右，可以覆盖负债成本。

2025年11月，陆家嘴国泰人寿也发布公告称，该公司以8.95亿元的总价买入上海浦东新区前滩汇N5栋整栋写字楼，将用作总部自用，交易已于10月31日完成交割。

除了酒店、写字楼，综合性商业广场也是险资近年来偏爱投资的不动产类型。2025年12月，大家保险通过旗下基金收购了杭州滨江宝龙城，该商业综合体包括购物中心、酒店及车位，总价值24.5亿元。

以上几起收购案例，是2025年下半年险资在不动产领域具有一定代表性的投资，同时总金额也较高。再加上2025年上半年，中国保险行业协会统计的险资对不动产合计近50亿元的投资，2025年全年，险资买入不动产的总金额已接近200亿元，高出2024年数倍。

抗风险业态受追捧

从这些险资的投资偏好看，在资产类型方面，核心城市、核心地段的酒店、写字楼等抗风险业态受追捧程度高；在投资标的的区位选择上，上海、北京等一线城市稳居核心。

戴德梁行近期的一份报告指出，从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资者关注的比例位居前列，显示出市场对这两座核心城市资产的坚定投资偏好，杭州、成都、苏州南京等城市，也逐渐依托经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中受青睐的投资目的地。

作为不动产市场的核心定价指标，投资收益率的动态变化直接反映出行业信心与投资逻辑。戴德梁行的报告显示，目前多数不动产业态呈现抬升态势，反映出市场风险预期高转。其中甲级写字楼核心区收益率北京约为5.0%-5.9%、上海为5.0%-6.0%，较2024年上升约50个基点。

对险资的投资选择，业内人士认为，北京、上海核心地段的优质不动产有较确定的长期稳定收益，与保险资金久期长、规模大、追求稳健回报的特点契合。核心地段的酒店、写字楼、商业地产能为险资提供稳定的现金流和覆盖成本的收益率，待市场回暖后，还有资产增值的空间。对于北京、上海的不动产市场来说，险资大举入局也有助于稳定预期，推动市场平稳健康发展。

另外，国内公募REITs市场最近五年的快速发展，不仅激活了不动产的资本化路径，也重塑了行业投资逻辑。随着公募REITs不断扩围，发行产品数量、总金额均创下新高，险资通过投资不动产，也可以为实体经济提供长期资金支持，促进经济结构调整和升级。

据戴德梁行统计，截至2025年12月，国内公募REITs已上市78只，合计规模达2100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二。2025年，随着相关政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%。

一些险资就通过直接认购REITs的方式，来加大不动产领域的投资。2025年3月，华夏华润商业REIT作为市场首批、发行规模最大的消费基础设施REITs上市，底层资产为青岛万象城，中国人寿就直接认购6.86亿元，占总募集资金规模的10%，成为第一大外部投资人。

从险资的收益角度看，多元化配置不动产不仅能拓宽险资的收益来源渠道，也能分散投资风险。

苏商银行特约研究员付一夫认为，不同类型、不同区域的不动产项目，在市场周期中的表现各有差异，险资通过组合配置可平滑投资组合的收益波动，减少单一资产价格波动对整体投资收益的影响。另外，不动产与股票、债券等资产的关联性较低，增加不动产的投资总额，险资也能优化资产配置结构。

随着政策对保险资金投资范围的逐步松绑，预计今年将有更多险资加大对不动产的投资力度，为商业地产、基础设施等领域的存量资产盘活提供金融支撑，险资投资形式也将更丰富多元。