在政策导向推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”齐步走，市场运行整体稳健向好。中指研究院近日公布的监测的数据显示，根据各保租房REITs披露的季度报告，2024年三季度，五只保租房REITs的12个底层租赁项目出租率均在90%以上。综合2024年前三季度，保租房REITs产品基金收入与净利润同比均有所增长。

具体来看，基金收入方面，2024年前三季度，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入同比均实现小幅增长。净利润方面，除红土创新深圳安居REIT前三季度利润同比有所下降外，其余保租房REITs同比均增长，其中华夏基金华润有巢REIT增幅较为突出。可供分配金额方面，前三季度保租房REITs整体可供分配金额同比下降7.8%，其中除中金厦门安居REIT同比基本稳定以外，其余保租房REITs同比均有所下跌，出租率下滑或带来一定影响。

2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月正式发行上市，保租房REITs市场扩容至6只，总发行规模提升至95.5亿元。2024年7月，国家发改委进一步降低了保租房REITs发行、扩募门槛，推动保租房REITs发行进入常态化阶段。

扩募方面，截至目前，2022年上市的四只保租房REITs均已提出扩募计划。其中首批上市的华夏北京保障房REIT扩募进程最快，在2024年5月率先发布扩募启动公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目；同年9月，华夏北京保障房REIT向证监会、上交所正式提交扩募申请并于月中获受理，并于11月获上交所反馈。华夏基金华润有巢REIT扩募工作也在稳步推进，2024年5月发布公告启动扩募工作，11月正式向证监会、上交所提交扩募申请，目前已获受理。此外，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT已先后在2024年6月、8月发布扩募启动公告。整体来看，四只保租房REITs拟扩募资产均与首发资产处于同一城市，仍主要分布在一线城市。

首发方面，2024年多家企业宣布启动保租房REITs申报工作并获得实际进展。其中，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月在上交所、深交所正式发行上市，成为保租房REITs领域新成员。同时，还有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。建信建融家园租赁住房REIT于2024年4月获得上交所反馈，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT也已正式申报至上交所，保租房REITs发行节奏明显加快。

公募REITs长期稳定且较高的收益率，结合政策的利好支持，令其获得了越来越多的原始权益人和投资者重视。近日，克而瑞研究中心发布的监测数据显示，随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会。截至2024年底，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂等6家房企的8只REITs产品完成了上市，总规模224.22亿元。此外，还有金隅集团和万科的两只新发行REITs以及华润的租赁住房REITs扩募正在审批中。

克而瑞研究中心分析人士指出，在行业深度调整的大背景下，一部分房企可以通过发行公募REITs，加快企业轻资产化转型，进一步增强资本实力。同时，发行公募REITs有利于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金也可以用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本。不仅如此，公募REITs有助于房企在非住宅领域继续深耕布局，孵化潜在商业项目，提升商业项目的回报率，实现资产增值。

不过相对于目前超千亿元规模的公募REITs市场而言，房企的参与程度仍然相对较低。上述分析人士认为，对于流动性紧张的房企而言，发行公募REITs可以作为融资转型的一种辅助手段，但不会是主要方式。上述分析人士认为，公募REITs起到了一个桥梁作用，同时链接了房企与投资机构，或在未来催生出更多可能的合作机会。